聯商網消息：據搜鋪網報道，上月，中國百貨購物中心年度銷售排行榜出爐。排行榜的前十名中，江蘇南京的德基廣場和中央商場分別位居第二和第九的位置。不過雖然都位于前十，兩者之間年度增幅的差距卻非常巨大，德基廣場在2014年銷售額為66.4億元，2013年銷售額為58.9億元，年度增幅達12.73%；另一邊，中央商場在2014年的銷售額為42.1億元，比起2013年的43.6億元要少了1.5億，年度增幅為-3.44%。
不過，實體零售業的疲態也在這張表單上顯露無遺，大部分百貨銷售業績都比不上往年。南京德基廣場究竟是如何做到12.73%的漲幅，就讓我們好好剖析一番吧。
項目簡介
德基廣場一期工程商業面積為65000平方米，分為地上7層，地下1層；德基廣場的二期主體包括一座高達62層的主樓以及地面8層、地下5層的裙樓。2012年5月8日一二期正式完成對接后，德基廣場的整體面積達31.3萬平方米，其中購物中心面積15萬平方米，目前一二期合計落戶國際一線品牌74家，年銷售額突破30億元，是一座集頂級購物中心、甲級寫字樓及高端酒店為一體的城市中心代表性建筑。
項目區位及商圈布局
提到南京的商圈，人們最先想到的就是號稱“華東第一商圈”的新街口商圈，無論從購買力還是人氣來說，都是南京當之無愧最據吸引力的地段，德基廣場就坐落于此。
目前新街口商業街區核心地理范圍東止洪武南路，西止王府大街，北止長江路，即四環路區域，面積近1平方公里，它分屬于白下、鼓樓、玄武三個區，而主要的商業設施都集中在白下區區域。
在總體的規劃上，南為商貿金融商務區，北為休閑文化區，其中南片主要的核心區就位于白下區范圍。新街口地區人潮密集，商業氛圍濃厚，相配套附近有金陵飯店購物中心、金鷹國際購物中心、東方商城、新百等眾多商場，也有頂級寫字樓和多家國際星級酒店相伴。
新街口商圈的品牌影響力，在南京商業圈中形成了較強的集聚輻射功能，無論對南京本地人還是外地游客都具有極強的吸引力，因此保證了新街口的人氣和購買力。據悉，這里聚集了南京市85%的 大中型商業企業和商務公司，街區的日均流量達到40萬至50萬人次，節假日最高客流量超過100萬人次。就節假日客流量而言，已經達到國際一流商業街區日均40萬至70萬人次的水準。每逢節假日，云集新街口商圈購物、休閑的消費者中外地人員比例就達40%以上。
定位與業態規劃
地處南京商業地段核心位置的德基廣場致力于打造一個國際頂級的購物中心。商業品牌定位上，一層和二層匯聚了世界90%的奢侈品一線品牌，定位極高。經營特色上，以國際一線奢侈品牌吸引市內高端消費人群，同時也為國際一線品牌開設旗艦店和門店，展示品牌的首選之地。
德基廣場一期業態分析
德基廣場一期于2005年9月26日試營業，并于2006年6月26日正式開業，項目共7層及地下1層，宗建筑面積達6.3萬平方米，已進駐品牌有 Louis Vuitton、Hermes、Cartier、Gianni Versace、Bvigari、Salvatore Ferragamo、TODS、Loewe、Burberry、Ermenegildo Zegna、Dunhill、BALLY、hugo boss等，主力店有I.T、LV、Dior、南京大排檔、IMAX影院
德基廣場二期業態分析
項目二期占地總面積達21500平方米，總建面約250000平方米，二期裙樓分為8層及5層地下層，8層商場的建筑面積約73000平方米，而5層地下層的建筑面積則約為80000平方米。主樓部分是一座商場，甲級辦公室及五星級酒店為一體約340米、62層高的標志性建筑。
項目囊括了國際頂級服飾、珠寶、腕表品牌，國際時尚連鎖、主題時尚商業，進口超市，高檔兒童服飾、用品，嬰童食品，高端家電，環球美食中心，化妝護膚用品，國際培訓教學，高端會所、娛樂設施等眾多業態，其中國際頂級酒店、高端酒店式公寓、商務辦公一體化亦將是重要的組成部分。
在單店規模、產品分布、服務內容上，二期的大牌店鋪都實現了實質性提升。其中，包括Chanel、prada、Burberry、MaxMara在內的多家國際一線品牌，積極提升店鋪品質，選擇開設大型復式旗艦店、帶來了高規格的一流產品陳列與精美服務。
在德基廣場二期六樓，一個近四千平米的區域被打造成為無限歡樂的兒童世界，以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCIKIDS、POLO KIDS、JACADI為主的國際一線童裝品牌奠定了其精品高端定位。貝爾森林兒童用品超市主打進口兒童食品、用品、有機玩具，95%以上產品均是首次在南京市場出現。店內還將設有健康咨詢區，定時邀請兒童專家進行免費的咨詢活動，在豐富了嬰童消費領域的同時，關愛每個孩子的健康成長。
休閑娛樂方面，IMAX巨幕影院無疑成為讓消費者關注的焦點。多層挑空的世紀星真冰滑冰俱樂部，真正的“冰上舞蹈”和高端的配套服務、專業的全面教學，將帶來全新休閑享受。此外，還有紅酒酒窖、英式茶館、美容沙龍等……德基廣場全力豐富娛樂休閑項目并提升檔次，為的就是滿足了不同消費者更廣泛的休閑需求。
餐飲業態的規模也更為宏大。各樓層分布了來自日本、臺灣、意大利、香港、泰國眾多餐飲商家，風味囊括日、泰、意、臺、粵、精品官府等多種風格的餐廳，將會把德基廣場二期裝點成一個多國美食匯集的樂園。70%為純進口食品的BHG精品超市——則豐富了德基廣場日常生活用品快銷門類，為品質生活提供更多選擇。
最值得一提的是，二期主體塔樓已經獲得了世界一線酒店集團，萬豪旗下最頂端的品牌Ritz-Carlton的青睞。
項目建筑設計及動線設計
外立面
一二期整體建筑的外立面保持了色調、樣式、材質上的統一性，廣告位較小，與高端定位相匹配，同時一二期有地鐵和天橋通道相連，便于顧客穿行，使顧客能享受綜合體的便利性。
中庭采光頂
其設計將太陽光引進購物中心，減少了購物中心公區區域的電能消耗、發揮自然光比燈光給顧客帶來更舒適的感受。加上燈光的點綴，購物中心公共區域光線更顯環保，更顯其本色。此外，二期中庭還采用了層層退臺設計，頂部吊字母狀流蘇飾品，時尚簡潔。
公共區域裝修
色調統一，材質檔次感與商場定位保持著統一。最有特色的將電梯區域立面進行了個性化的統裝且與商場風格相協調。同時在室內設置了導視、查詢系統、溫馨提示等，便于顧客使用。
動線設計
主動線呈“口”字型，簡單清晰，并且保證每個店鋪都有展示面在主次動線上；同時在主動線上安排主力店及品牌效應較強的品牌店鋪，來吸引并帶動客群。項目在中庭設置挑空，直達屋頂，不僅增加室內采光，還將顧客的視線引導向上，挑空處的多部扶梯升降梯設置更起到促進客流垂直流動的作用，也增加商場的空間感和購物舒適度。
總結
商業定位：首開南京頂級購物中心先河，項目匯聚奢侈品一線品牌，填補了南京市的購物需求空白，此外，德基廣場所處的位置——新街口商圈百貨業比重過大，缺少休閑娛樂。而項目恰恰填補了這一空缺。
建筑設計：采取具有流線感的退臺式樓層布局，并且中庭挑空，色調統一，金屬氣質與商場檔次感定位保持著統一。
動線設計：平面動線清晰明了，配合垂直動線，牽引顧客向購物中心內部流動。同時在主動線上安排主力店及品牌效應較強的品牌店鋪，來吸引并帶動客群；另外，一二期之間設置天橋通道，既美觀又方便顧客穿行。地下一層與地鐵通道相通，引入過往人群進入商場帶動客流。
業態分布：項目引入電影院、電玩城、大眾高端餐飲為項目聚集人氣，同時一二期之間的業態品牌商形成互動。比如一期沒有設置化妝品和兒童業態，在二期里得到了補充。
注：以上內容根據各項目官網以及媒體報道據實整理，如有紕漏懇請指正！
（搜鋪網商業地產研究院 葛飛翔/文；轉載請務必注明出處！違者必究�。�
