聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道，上月，中國(guó)百貨購(gòu)物中心年度銷售排行榜出爐。排行榜的前十名中，江蘇南京的德基廣場(chǎng)和中央商場(chǎng)分別位居第二和第九的位置。不過雖然都位于前十，兩者之間年度增幅的差距卻非常巨大，德基廣場(chǎng)在2014年銷售額為66.4億元，2013年銷售額為58.9億元，年度增幅達(dá)12.73%；另一邊，中央商場(chǎng)在2014年的銷售額為42.1億元，比起2013年的43.6億元要少了1.5億，年度增幅為-3.44%。
不過，實(shí)體零售業(yè)的疲態(tài)也在這張表單上顯露無遺，大部分百貨銷售業(yè)績(jī)都比不上往年。南京德基廣場(chǎng)究竟是如何做到12.73%的漲幅，就讓我們好好剖析一番吧。
項(xiàng)目簡(jiǎn)介
德基廣場(chǎng)一期工程商業(yè)面積為65000平方米，分為地上7層，地下1層；德基廣場(chǎng)的二期主體包括一座高達(dá)62層的主樓以及地面8層、地下5層的裙樓。2012年5月8日一二期正式完成對(duì)接后，德基廣場(chǎng)的整體面積達(dá)31.3萬平方米，其中購(gòu)物中心面積15萬平方米，目前一二期合計(jì)落戶國(guó)際一線品牌74家，年銷售額突破30億元，是一座集頂級(jí)購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓及高端酒店為一體的城市中心代表性建筑。
項(xiàng)目區(qū)位及商圈布局
提到南京的商圈，人們最先想到的就是號(hào)稱“華東第一商圈”的新街口商圈，無論從購(gòu)買力還是人氣來說，都是南京當(dāng)之無愧最據(jù)吸引力的地段，德基廣場(chǎng)就坐落于此。
目前新街口商業(yè)街區(qū)核心地理范圍東止洪武南路，西止王府大街，北止長(zhǎng)江路，即四環(huán)路區(qū)域，面積近1平方公里，它分屬于白下、鼓樓、玄武三個(gè)區(qū)，而主要的商業(yè)設(shè)施都集中在白下區(qū)區(qū)域。
在總體的規(guī)劃上，南為商貿(mào)金融商務(wù)區(qū)，北為休閑文化區(qū)，其中南片主要的核心區(qū)就位于白下區(qū)范圍。新街口地區(qū)人潮密集，商業(yè)氛圍濃厚，相配套附近有金陵飯店購(gòu)物中心、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、東方商城、新百等眾多商場(chǎng)，也有頂級(jí)寫字樓和多家國(guó)際星級(jí)酒店相伴。
新街口商圈的品牌影響力，在南京商業(yè)圈中形成了較強(qiáng)的集聚輻射功能，無論對(duì)南京本地人還是外地游客都具有極強(qiáng)的吸引力，因此保證了新街口的人氣和購(gòu)買力。據(jù)悉，這里聚集了南京市85%的 大中型商業(yè)企業(yè)和商務(wù)公司，街區(qū)的日均流量達(dá)到40萬至50萬人次，節(jié)假日最高客流量超過100萬人次。就節(jié)假日客流量而言，已經(jīng)達(dá)到國(guó)際一流商業(yè)街區(qū)日均40萬至70萬人次的水準(zhǔn)。每逢節(jié)假日，云集新街口商圈購(gòu)物、休閑的消費(fèi)者中外地人員比例就達(dá)40%以上。
定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃
地處南京商業(yè)地段核心位置的德基廣場(chǎng)致力于打造一個(gè)國(guó)際頂級(jí)的購(gòu)物中心。商業(yè)品牌定位上，一層和二層匯聚了世界90%的奢侈品一線品牌，定位極高。經(jīng)營(yíng)特色上，以國(guó)際一線奢侈品牌吸引市內(nèi)高端消費(fèi)人群，同時(shí)也為國(guó)際一線品牌開設(shè)旗艦店和門店，展示品牌的首選之地。
德基廣場(chǎng)一期業(yè)態(tài)分析
德基廣場(chǎng)一期于2005年9月26日試營(yíng)業(yè)，并于2006年6月26日正式開業(yè)，項(xiàng)目共7層及地下1層，宗建筑面積達(dá)6.3萬平方米，已進(jìn)駐品牌有 Louis Vuitton、Hermes、Cartier、Gianni Versace、Bvigari、Salvatore Ferragamo、TODS、Loewe、Burberry、Ermenegildo Zegna、Dunhill、BALLY、hugo boss等，主力店有I.T、LV、Dior、南京大排檔、IMAX影院
德基廣場(chǎng)二期業(yè)態(tài)分析
項(xiàng)目二期占地總面積達(dá)21500平方米，總建面約250000平方米，二期裙樓分為8層及5層地下層，8層商場(chǎng)的建筑面積約73000平方米，而5層地下層的建筑面積則約為80000平方米。主樓部分是一座商場(chǎng)，甲級(jí)辦公室及五星級(jí)酒店為一體約340米、62層高的標(biāo)志性建筑。
項(xiàng)目囊括了國(guó)際頂級(jí)服飾、珠寶、腕表品牌，國(guó)際時(shí)尚連鎖、主題時(shí)尚商業(yè)，進(jìn)口超市，高檔兒童服飾、用品，嬰童食品，高端家電，環(huán)球美食中心，化妝護(hù)膚用品，國(guó)際培訓(xùn)教學(xué)，高端會(huì)所、娛樂設(shè)施等眾多業(yè)態(tài)，其中國(guó)際頂級(jí)酒店、高端酒店式公寓、商務(wù)辦公一體化亦將是重要的組成部分。
在單店規(guī)模、產(chǎn)品分布、服務(wù)內(nèi)容上，二期的大牌店鋪都實(shí)現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性提升。其中，包括Chanel、prada、Burberry、MaxMara在內(nèi)的多家國(guó)際一線品牌，積極提升店鋪品質(zhì)，選擇開設(shè)大型復(fù)式旗艦店、帶來了高規(guī)格的一流產(chǎn)品陳列與精美服務(wù)。
在德基廣場(chǎng)二期六樓，一個(gè)近四千平米的區(qū)域被打造成為無限歡樂的兒童世界，以BURBERRY KIDS、ARMANI JUNIOR、GUCCIKIDS、POLO KIDS、JACADI為主的國(guó)際一線童裝品牌奠定了其精品高端定位。貝爾森林兒童用品超市主打進(jìn)口兒童食品、用品、有機(jī)玩具，95%以上產(chǎn)品均是首次在南京市場(chǎng)出現(xiàn)。店內(nèi)還將設(shè)有健康咨詢區(qū)，定時(shí)邀請(qǐng)兒童專家進(jìn)行免費(fèi)的咨詢活動(dòng)，在豐富了嬰童消費(fèi)領(lǐng)域的同時(shí)，關(guān)愛每個(gè)孩子的健康成長(zhǎng)。
休閑娛樂方面，IMAX巨幕影院無疑成為讓消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。多層挑空的世紀(jì)星真冰滑冰俱樂部，真正的“冰上舞蹈”和高端的配套服務(wù)、專業(yè)的全面教學(xué)，將帶來全新休閑享受。此外，還有紅酒酒窖、英式茶館、美容沙龍等……德基廣場(chǎng)全力豐富娛樂休閑項(xiàng)目并提升檔次，為的就是滿足了不同消費(fèi)者更廣泛的休閑需求。
餐飲業(yè)態(tài)的規(guī)模也更為宏大。各樓層分布了來自日本、臺(tái)灣、意大利、香港、泰國(guó)眾多餐飲商家，風(fēng)味囊括日、泰、意、臺(tái)、粵、精品官府等多種風(fēng)格的餐廳，將會(huì)把德基廣場(chǎng)二期裝點(diǎn)成一個(gè)多國(guó)美食匯集的樂園。70%為純進(jìn)口食品的BHG精品超市——?jiǎng)t豐富了德基廣場(chǎng)日常生活用品快銷門類，為品質(zhì)生活提供更多選擇。
最值得一提的是，二期主體塔樓已經(jīng)獲得了世界一線酒店集團(tuán)，萬豪旗下最頂端的品牌Ritz-Carlton的青睞。
項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及動(dòng)線設(shè)計(jì)
外立面
一二期整體建筑的外立面保持了色調(diào)、樣式、材質(zhì)上的統(tǒng)一性，廣告位較小，與高端定位相匹配，同時(shí)一二期有地鐵和天橋通道相連，便于顧客穿行，使顧客能享受綜合體的便利性。
中庭采光頂
其設(shè)計(jì)將太陽(yáng)光引進(jìn)購(gòu)物中心，減少了購(gòu)物中心公區(qū)區(qū)域的電能消耗、發(fā)揮自然光比燈光給顧客帶來更舒適的感受。加上燈光的點(diǎn)綴，購(gòu)物中心公共區(qū)域光線更顯環(huán)保，更顯其本色。此外，二期中庭還采用了層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，頂部吊字母狀流蘇飾品，時(shí)尚簡(jiǎn)潔。
公共區(qū)域裝修
色調(diào)統(tǒng)一，材質(zhì)檔次感與商場(chǎng)定位保持著統(tǒng)一。最有特色的將電梯區(qū)域立面進(jìn)行了個(gè)性化的統(tǒng)裝且與商場(chǎng)風(fēng)格相協(xié)調(diào)。同時(shí)在室內(nèi)設(shè)置了導(dǎo)視、查詢系統(tǒng)、溫馨提示等，便于顧客使用。
動(dòng)線設(shè)計(jì)
主動(dòng)線呈“口”字型，簡(jiǎn)單清晰，并且保證每個(gè)店鋪都有展示面在主次動(dòng)線上；同時(shí)在主動(dòng)線上安排主力店及品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌店鋪，來吸引并帶動(dòng)客群。項(xiàng)目在中庭設(shè)置挑空，直達(dá)屋頂，不僅增加室內(nèi)采光，還將顧客的視線引導(dǎo)向上，挑空處的多部扶梯升降梯設(shè)置更起到促進(jìn)客流垂直流動(dòng)的作用，也增加商場(chǎng)的空間感和購(gòu)物舒適度。
總結(jié)
商業(yè)定位：首開南京頂級(jí)購(gòu)物中心先河，項(xiàng)目匯聚奢侈品一線品牌，填補(bǔ)了南京市的購(gòu)物需求空白，此外，德基廣場(chǎng)所處的位置——新街口商圈百貨業(yè)比重過大，缺少休閑娛樂。而項(xiàng)目恰恰填補(bǔ)了這一空缺。
建筑設(shè)計(jì)：采取具有流線感的退臺(tái)式樓層布局，并且中庭挑空，色調(diào)統(tǒng)一，金屬氣質(zhì)與商場(chǎng)檔次感定位保持著統(tǒng)一。
動(dòng)線設(shè)計(jì)：平面動(dòng)線清晰明了，配合垂直動(dòng)線，牽引顧客向購(gòu)物中心內(nèi)部流動(dòng)。同時(shí)在主動(dòng)線上安排主力店及品牌效應(yīng)較強(qiáng)的品牌店鋪，來吸引并帶動(dòng)客群；另外，一二期之間設(shè)置天橋通道，既美觀又方便顧客穿行。地下一層與地鐵通道相通，引入過往人群進(jìn)入商場(chǎng)帶動(dòng)客流。
業(yè)態(tài)分布：項(xiàng)目引入電影院、電玩城、大眾高端餐飲為項(xiàng)目聚集人氣，同時(shí)一二期之間的業(yè)態(tài)品牌商形成互動(dòng)。比如一期沒有設(shè)置化妝品和兒童業(yè)態(tài)，在二期里得到了補(bǔ)充。
注：以上內(nèi)容根據(jù)各項(xiàng)目官網(wǎng)以及媒體報(bào)道據(jù)實(shí)整理，如有紕漏懇請(qǐng)指正！
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