核心提示：當(dāng)國內(nèi)實體商業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)+”、O2O時，美國街區(qū)式社區(qū)商業(yè)和鄰里型購物中心的零售額依然占到美國商業(yè)總零售額的1/3以上。促進(jìn)人與人之間、人與建筑和環(huán)境之間的交流等，是美國社區(qū)商業(yè)繁榮的關(guān)鍵因素。
人與人之間的“奇遇”不只發(fā)生在《西雅圖不眠夜》這樣的電影里，也出現(xiàn)在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等美國西海岸城市的社區(qū)商業(yè)中，人們?nèi)齼蓛缮⒆诮诌叺目Х瑞^，跑步健身的青年微笑著與你擦肩而過；不遠(yuǎn)處有街頭藝人在唱歌或畫畫，街道轉(zhuǎn)角有便利店、小型銀行、書店、面包坊……社區(qū)商業(yè)中流淌著平和舒緩的氣氛。
美國西海岸城市的社區(qū)商業(yè)，更像是社區(qū)的生活中心，將人們從家中引導(dǎo)出來，在步行20分鐘的生活圈子里，將餐飲、娛樂等功能精巧組合，滿足了人與人之間交往和互動的需求，既獲得了人氣，也贏得了財氣。
社區(qū)商業(yè)需要什么樣的邊界
在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和整體布局是由政府統(tǒng)一拍板確定，具體開發(fā)則交由大型零售商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商、保險公司或基金組織完成。由于政府主張以步行20分鐘可達(dá)的中小社區(qū)生活圏為主要形態(tài)，大規(guī)模的社區(qū)開發(fā)并不常見。
“在一個居住區(qū)地塊中，政府會統(tǒng)一規(guī)劃多棟住宅，在住宅和街區(qū)之間交叉布局社區(qū)商業(yè)的開發(fā)。從規(guī)劃層面確立土地的不同使用性質(zhì)，從生活層面使住宅與商業(yè)之間的聯(lián)系更加緊密，控制了社區(qū)和城市邊界的合理增長。”北京凱德新興房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、凱德MALL翠微路購物中心總經(jīng)理胡泊在考察美國社區(qū)商業(yè)后感慨道。
以上述城市中常見的Block(Business商業(yè)、Lie fallow休閑、Open開放、Crowd人群、Kind親和)街區(qū)為例。一個合理的Block社區(qū)商業(yè)街長約700米，寬約350米，面積約為24.5萬平方米，街區(qū)周邊居民大概為6000-7000人，年人均消費約在5000-10000美元左右。超市、餐飲、銀行等店鋪分布在街區(qū)四角，這些商鋪的承租面積都不大，超市通常為500-1000平方米，小型餐飲或銀行約200-300平方米。
“這種規(guī)模的商業(yè)街區(qū)就符合西雅圖、波特蘭等美國城市規(guī)劃中要求的20分鐘生活圏，客群定位以服務(wù)于周邊居民為主，通過不同規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，滿足居民的日常生活需求。”胡泊說道。
在波特蘭，“市中心所有建設(shè)用地統(tǒng)一控制在0.0036平方公里以內(nèi)，街道寬度要求在9米以內(nèi)。每個商業(yè)、辦公、住宅及街區(qū)公園的開發(fā)都不能超出這一用地紅線范圍，”或在這一地塊中，可以開發(fā)2-3個更小的項目。”大地建筑事務(wù)所(國際)設(shè)計總裁王占文補充道，建筑一層必須是商業(yè)功能，每隔5-6個街區(qū)需要空出一個空間作為街區(qū)公園，從而保證居民步行20分鐘內(nèi)能到達(dá)社區(qū)商業(yè)中心和街區(qū)公園。
這也與西雅圖在上世紀(jì)90年代中期提出的“城市村莊”戰(zhàn)略不謀而合，相鄰的幾個街區(qū)組成一個生活小鎮(zhèn)，配套相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)、綠色步道、公共綠地和社區(qū)健身中心、棋牌室等社區(qū)公用福利設(shè)施，滿足周邊居民的多種生活需求。
“這些社區(qū)商業(yè)中心以綠色步道相連接，兩側(cè)都規(guī)劃有景觀走廊和公共綠地，并與居住區(qū)內(nèi)的綠地形成呼應(yīng)，成為社區(qū)活動的最佳場所。如此一來，在減少交通消耗和環(huán)境污染的同時，也增進(jìn)了人與人之間的交流。”王占文說。
政府對于城市和社區(qū)邊界控制的孜孜追求，使得美國城市建筑趨向于向空中發(fā)展來提高城市密度，開發(fā)兼具住宅、辦公和商業(yè)多重功能的綜合體項目。更多的人口聚集，更多的功能復(fù)合，在保證街區(qū)商業(yè)消費人群基數(shù)的同時，也縮短了通勤距離，便于人們選擇步行和自行車行駛，城市和社區(qū)變得更加的生態(tài)、宜居了。
什么樣的社區(qū)商業(yè)空間適合“相遇”
“在政府確定社區(qū)商業(yè)規(guī)劃方案后，美國社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)計布局和租戶業(yè)態(tài)組合等工作，就會交由規(guī)劃委員會來負(fù)責(zé)。規(guī)劃委員會的組員多具備一定的設(shè)計專業(yè)背景，他們還會指派一位規(guī)劃專家擔(dān)任規(guī)劃總監(jiān)。”胡泊介紹道。
如美國的沃爾瑪、日本的大榮超市等能夠帶來人流量的主力店，通常能占到社區(qū)商業(yè)總面積的40%左右，其位置也最先確定。
“在美國社區(qū)商業(yè)中心，主力店通常分布在街區(qū)兩側(cè)的末端，避免占據(jù)街區(qū)中間的位置。既給予主力店良好的展示面，也利于將它們的人流引導(dǎo)到被安置在中間的眾多商家中，提高中間商戶的存活力。”博地設(shè)計機構(gòu)總設(shè)計師曹一勇介紹道。
此外，如何延長人們在街區(qū)逗留的時間，吸引居民前來購物，美國社區(qū)商業(yè)中心也有它們規(guī)劃上的獨到之處。例如西雅圖的一些社區(qū)商業(yè)街被設(shè)計成棋盤式街道網(wǎng)絡(luò)，與四周道路相接，把社區(qū)分成小尺度的街塊，從而讓步行的居民更容易產(chǎn)生交流，并留意到街區(qū)兩側(cè)的店面招牌或櫥窗展示進(jìn)而帶動消費。
“在洛杉磯，那些毗鄰快速干道的社區(qū)商業(yè)，也會在快速干道的另一側(cè)主動規(guī)劃辦公建筑，提供一些就業(yè)機會，加強了生活與工作之間的互動性。”曹一勇說道。
此外，由于居住人口密度不高，社區(qū)之間具有相對的獨立性，美國的社區(qū)商業(yè)有時也會把占地面積在1000平方米以上的中型超市或零售商店放在商業(yè)區(qū)的核心位置，眾多占地面積約100-300平方米的書店、畫廊、酒吧等小商店環(huán)繞四周，整體呈塊狀布局，組成集中式鄰里購物中心。
當(dāng)前美國的街區(qū)式社區(qū)商業(yè)和鄰里型購物中心，其網(wǎng)點總數(shù)和出租面積分別占到了城市整體商業(yè)的95%和70%，基本滿足了社區(qū)居民日常購物、服務(wù)和娛樂休閑的需求。
用什么滋養(yǎng)社區(qū)商業(yè)
當(dāng)國內(nèi)實體商業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)+”、O2O時，美國街區(qū)式社區(qū)商業(yè)和鄰里型購物中心的零售額依然占到美國商業(yè)總零售額的1/3以上。
胡泊認(rèn)為，除了保持商品品質(zhì)和特色，營造街區(qū)藝術(shù)景觀和氛圍，促進(jìn)人與人之間、人與建筑和環(huán)境之間的交流等，都是美國社區(qū)商業(yè)繁榮的關(guān)鍵因素。”而不是過份依賴線上交流，忽略商品本身的特色和商業(yè)中心應(yīng)有的交流氛圍。“
不可否認(rèn)，藝術(shù)氛圍和景觀環(huán)境的營造，使美國社區(qū)商業(yè)更加具有吸引力。High Point社區(qū)是西雅圖自2000年起重建的可持續(xù)發(fā)展社區(qū)之一。其沿社區(qū)街道設(shè)計了生物過濾單元，種植了一系列本土和耐旱灌木、喬木及草坪，社區(qū)中心有個池塘作為雨水收集池，控制洪水并提供額外的水質(zhì)處理。彎曲的小徑、藝術(shù)雕塑和觀景平臺的統(tǒng)一設(shè)計，使池塘的環(huán)境更像一個開放式的街區(qū)公園，將住宅樓、社區(qū)零售店聯(lián)系起來。在那里，社區(qū)居民也可以親力親為的種植或互換產(chǎn)品。以池塘為中心的步道、雕塑和景觀活躍了社區(qū)商業(yè)空間，成為人們樂于散步的活動線路。
位于波特蘭西南區(qū)的街區(qū)公園Japanese Garden(日本花園)，通過石頭、灌木、樹木和水的布局，強調(diào)大自然微妙的不對稱性。逼真的迷你瀑布設(shè)計，林間小徑兩邊以光滑的石頭和日本楓樹作為景觀裝飾……為社區(qū)居民營造一種安謐、恬靜的氛圍。
而在波特蘭西斯特鎮(zhèn)的社區(qū)商店Tanner Goods(皮革飾品連鎖店)，商店經(jīng)理用老式山水音響打碟，店內(nèi)員工會現(xiàn)場展示如何用腳踏壓機現(xiàn)場制作個性化產(chǎn)品。每個員工在工作之外都是”藝術(shù)家“，有自己的一技之長，如精細(xì)木工、金屬鍛造和家具制作等，還會把自己的作品放到店內(nèi)平臺上展示或銷售，共同營造社區(qū)和商店的藝術(shù)氛圍。
“在波特蘭，政府規(guī)定每個社區(qū)在開發(fā)時，都必須拿出整體建安費的1%用于社區(qū)藝術(shù)品的設(shè)計或藝術(shù)氛圍營造。”胡泊表示，從建筑外圍的藝術(shù)裝飾，社區(qū)商業(yè)店面的個性化展示，到街區(qū)公園的景觀小品，無不引導(dǎo)著人與建筑、與周邊環(huán)境之間的情感交流，向來往的人們展示社區(qū)獨有的魅力。
（來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商 趙建萍）
