商業(yè)重鎮(zhèn)的歷史背影

武漢市作為中國傳統(tǒng)的商業(yè)重鎮(zhèn)，受益于九省通衢的地理優(yōu)勢，其商業(yè)繁華度，在歷史上的很多年間,一直都是領(lǐng)先全國比肩上海的。在全中國，能以“大”自稱的城市除了上海，也僅有武漢。直到近幾十年來，武漢商業(yè)重鎮(zhèn)的地位逐漸沒落，逐漸被沿海的后起之秀超越。

讓我們透過歷史迷霧，窺析武漢這個(gè)曾經(jīng)的商業(yè)重鎮(zhèn)的歷史背影：

自明成化年間漢水改道，漢口由一片原屬漢陽的“蘆葦蕩”，慢慢因停船發(fā)展出碼頭和貿(mào)易，迅速成為全國物資集散港，至清康熙年間已成為“天下四聚”之一，到乾隆年間更成為全國“四大名鎮(zhèn)”之一。鴉片戰(zhàn)爭后武漢被選定為通商口岸，由此奠定了武漢市作為國際化商業(yè)重鎮(zhèn)的開始。

洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)期，張之洞督鄂，大力發(fā)展實(shí)業(yè)，興建蘆漢鐵路，主持“漢陽造”，發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)、教育、物流、航運(yùn)、郵政等，確立了“大武漢”的重要地位，使武漢成為中國內(nèi)陸最大的商業(yè)中心。一直到民國時(shí)期，武漢仍可算是與大上海并駕齊驅(qū)的東方商業(yè)重鎮(zhèn)。1929年-1938武漢發(fā)展黃金九年留下的一批各國風(fēng)情的歷史建筑，如今仍矗立在中山大道及武漢關(guān)沿線，向人們訴說著這座工商業(yè)城市曾經(jīng)的輝煌。

1954年，由于政策轉(zhuǎn)變和時(shí)局需要，武漢被撤銷直轄市待遇，降格成為湖北省會(huì)。但其深厚的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)，仍維持著中國第二大經(jīng)濟(jì)城市的地位。直到上世紀(jì)80年代，武漢這個(gè)省會(huì)城市的GDP僅落后于上海北京天津三大直轄市，排名全國第四，仍然是名副其實(shí)的全國一線城市。

其后，“沿海改革開放”沒有武漢，“長三角”“珠三角”“環(huán)渤海”“西部大開發(fā)”都不帶武漢玩，后來的“振興東北老工業(yè)基地”更是沒有武漢。由于地理區(qū)位的原因，武漢處于這種不東不西，不南不北的尷尬境地，甚至連原來的八大軍區(qū)之一的武漢軍區(qū)也被撤銷了。曾經(jīng)的天下第一街“漢正街”早已名不副實(shí)。武漢的經(jīng)濟(jì)政治軍事文化中心地位在最近30年間一落千丈，逐漸淪為中國的二流城市。

武漢的宏觀環(huán)境現(xiàn)狀:

GDP：2014年武漢市GDP首次突破1萬億大關(guān)，排名從十幾名開外逐漸躍升到全國第8位，僅次于北上廣深及天津、重慶、蘇州。從經(jīng)濟(jì)總量來看，武漢目前已躋身第二梯隊(duì)前列。

社會(huì)消費(fèi)品總額：2014年武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到4369億元，排在第9位。：雖然離北京、上海、廣州有較大的差距，但與深圳、天津、重慶、杭州、南京、成都等城市處于同一水平。

人均可支配收入：武漢市2014年人均可支配收入為33270元，這一成績不僅大幅落后于一線城市，相比全國同類其他城市也不理想，甚至與同處中部地區(qū)的長沙市相比也有一定的差距。武漢市在薪資待遇方面缺乏足夠的競爭力。

人口：2014年武漢市常住人口約1022萬，排在全國前十，人口密度為1202人/k㎡，均處在全國前列。相比北京、上海等一線城市對人口強(qiáng)大的吸引力，武漢市已成為區(qū)域型的人口聚集地，對周邊城市人口具有強(qiáng)大的吸引力。但如前所說，武漢市的人均收入較低，對留住高學(xué)歷高素質(zhì)人才還是存在較大的障礙。

武漢市的經(jīng)濟(jì)及人口現(xiàn)狀，離全國一線城市尚有一定的差距，但是已經(jīng)處于二線城市的前列。武漢早已不是上百年前的商業(yè)重鎮(zhèn)，也不是十幾年前被人忽略的二流城市。作為一個(gè)區(qū)域中心城市，它的價(jià)值還是足夠耀眼。

武漢市商業(yè)發(fā)展歷程

第一階段：沿街商鋪。商業(yè)開埠以來，以江漢路、中山大道為代表的傳統(tǒng)商業(yè)街。

第二階段：百貨時(shí)代。解放后至今，以江漢路中心百貨為代表的第一個(gè)國營百貨商場開業(yè)為標(biāo)志，后來逐漸發(fā)展起以中百、中商、武商三大本土百貨巨頭鼎力的局面。

第三階段：連鎖商業(yè)時(shí)代。1997年開始，以武漢中百為代表的本土零售企業(yè)，先后涉足連鎖超市行業(yè)，1998年第一家家樂福進(jìn)駐漢陽，標(biāo)志著外資連鎖零售商與本土零售商分庭抗禮的戰(zhàn)國時(shí)代。

第四階段：購物中心時(shí)代。2005年開業(yè)的徐東銷品茂的開業(yè)，標(biāo)志著武漢市正式步入購物中心時(shí)代，但其后一開始銷品茂發(fā)展并不順暢，武漢購物中心開發(fā)暫時(shí)陷入停滯期。直到2010年以后，武漢國際廣場、武漢摩爾城等一大批購物中心的涌現(xiàn)，宣告了武漢購物中心進(jìn)入全盛時(shí)代。但比起北京、上海等城市，武漢購物中心發(fā)展起步較晚，后期將有很大的追趕空間。

第五階段：城市綜合體時(shí)代。2007年底開業(yè)的光谷世界城，以及隨后的菱角湖萬達(dá)，這些外來房企第一次將城市綜合體的概念引入武漢。在中部崛起和商業(yè)時(shí)代的大背景下，武漢一些傳統(tǒng)住宅開發(fā)商開始把商業(yè)、辦公、居住、文娛等城市生活空間進(jìn)行組合，打造成一個(gè)多功能、高效率的城市綜合體項(xiàng)目，福星惠譽(yù)、南國置業(yè)等本土開發(fā)商均開始涉及綜合商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。

第六階段：體驗(yàn)商業(yè)時(shí)代。2008年開業(yè)的瑞安武漢天地，2010年開業(yè)的花園道藝術(shù)商業(yè)街標(biāo)志著武漢市體驗(yàn)式商業(yè)時(shí)代的到來。

第七階段：城市旅游文化商業(yè)。2011年開業(yè)的萬達(dá)中央文化區(qū)楚河漢街，標(biāo)志著武漢市首個(gè)旅游文化概念的商業(yè)項(xiàng)目拉開帷幕

武漢的商圈發(fā)展解讀：

武漢商圈特點(diǎn)：傳統(tǒng)商圈升級，新商圈格局已成，新老商圈競爭激烈

經(jīng)歷近半個(gè)世紀(jì)的輪回，武漢商業(yè)版圖從傳統(tǒng)的武漢百貨公司旗下9家門市部，已然發(fā)展成武漢三鎮(zhèn)眾多商圈共存的局面。老牌商圈多年來占據(jù)了武漢商業(yè)的主導(dǎo)地位，江漢路、武廣、漢正街等，都是以往武漢市民休閑購物的首選場所。近年來，隨著武漢大規(guī)模城市建設(shè)及房地產(chǎn)的發(fā)展，新的商圈不斷形成，各區(qū)域都出現(xiàn)了地標(biāo)性的商業(yè)街。各具特色的商業(yè)街讓武漢人有了更多的選擇。新生十年，武漢地標(biāo)商圈正發(fā)揮著舉足輕重的作用，武漢的商業(yè)版圖正處于急速裂變中。

武漢七大傳統(tǒng)老商圈的歷史變遷

武廣商圈：檔次最高、最繁華的商圈

武廣商圈是武漢最繁華的商圈之一，距江漢路商圈及漢正街商圈極近。這一區(qū)域集中了漢口地區(qū)的中高檔寫字樓及商業(yè)街、商業(yè)廣場，經(jīng)過多年發(fā)展，規(guī)模日趨擴(kuò)大。區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目包括武漢廣場、世貿(mào)廣場、新世界百貨、SOGO及萬松園商業(yè)街等，商業(yè)項(xiàng)目的集中產(chǎn)生了極強(qiáng)的聚合效應(yīng)，且區(qū)域內(nèi)還有武漢國際會(huì)展中心作為展覽、貿(mào)易平臺為本區(qū)域提供了強(qiáng)大的人氣及商機(jī)。此商圈蘊(yùn)涵的價(jià)值不可估量。

江漢路商圈：歷史最悠久、競爭最激烈，定位為旅游時(shí)尚商圈

和武廣商圈、中南路商圈相比，江漢路商圈的商戶分布密度更高，商業(yè)競爭更為激烈，由于百年歷史的沉淀，江漢路成為購物和旅游的最佳結(jié)合地，有著其他商圈無與倫比的優(yōu)勢。隨著中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施，江漢路將吸附更多的投資，而江漢路商圈也將在這輪投資浪潮中不斷升級，成為江城的商業(yè)心臟。

司門口商圈：傳統(tǒng)老商圈近年漸趨沒落

解放后的司門口商業(yè)街仍是武昌區(qū)中南部最繁華熱鬧的老街。它以司門口商業(yè)大樓為中心，云集了各類專賣店、精品店幾百家，是購物休閑的理想去處。20世紀(jì)90年代，這條街的繁榮鼎盛達(dá)到了高峰，年社會(huì)商品銷售總額一度達(dá)到10億元。和其他老商圈迥異的是，司門口作為繁華的老商圈并沒有繼續(xù)迸發(fā)新的能量，而是開始走向沒落，原來豐富的商業(yè)類型也漸顯單一，目前本商圈商品以運(yùn)動(dòng)品牌為主，隨著政府舊城改造的逐步施行，相信司門口商圈會(huì)煥發(fā)新一輪的光彩。

中南路商圈：武昌傳統(tǒng)商圈，商業(yè)發(fā)展勢頭穩(wěn)步上升

中南商圈主要指中南路沿線地帶，這一地帶可以說是整個(gè)武昌的中心，向北連接新興的徐東商圈，往南直通城市主干道武珞路，又處在兩座長江大橋之間，從漢口過武昌的客流直接在這一帶交匯，所以中南商圈地理位置相當(dāng)重要，商業(yè)發(fā)展勢頭穩(wěn)步上升。

街道口商圈：從電腦數(shù)碼專業(yè)市場向時(shí)尚零售商業(yè)轉(zhuǎn)型升級

街道口，現(xiàn)在成為武昌文化中心的代名詞，街道口周邊分布著多所高校，如武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)等。一些服務(wù)于學(xué)生的產(chǎn)品的企業(yè)在片區(qū)內(nèi)不斷涌現(xiàn)，如早一點(diǎn)的廣埠屯電腦城，已成為武漢市IT產(chǎn)品的重要銷售中心。21世紀(jì)初，一些商業(yè)配套設(shè)施也急速跟進(jìn)，尤其群光廣場，成為大學(xué)生們課余購物的理想場所。新世界百貨也在此處開了新店，相信本區(qū)域?qū)⒕奂�越來越多的人氣，也將迎來新一輪的商業(yè)熱潮。

徐東商圈：因長橋二橋興起的時(shí)尚商圈

談起徐東商圈，武漢市民或者在武漢呆過10年以上的外地人都知道，且對其發(fā)展驚嘆不已。10多前年，武漢長江二橋還沒通車的時(shí)候，徐東片區(qū)還是一片農(nóng)田，也沒有一條像樣的大路，更談不上繁華的商業(yè)配套。自從武漢長江二橋建成通車后，徐東片區(qū)立刻被盤活，各種商場、寫字樓、住宅小區(qū)如雨后春筍般拔地而起。徐東村成為武漢的城市新名片，被譽(yù)為武漢的徐匯區(qū)。

鐘家村商圈：不斷發(fā)展中的漢陽傳統(tǒng)老商圈

漢陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過去一直較漢口和武昌落后，所以臨近漢口與武昌的鐘家村商圈便成了漢陽唯一的經(jīng)濟(jì)中心。近年來，隨著漢陽經(jīng)濟(jì)的興起，鐘家村商圈也得到了長足發(fā)展，商圈范圍也逐漸擴(kuò)大，影響力日盛。老商場煥發(fā)新生命力，新購物中心也陸續(xù)加盟。在商業(yè)設(shè)施的帶動(dòng)下，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，中心樓盤價(jià)位與漢口、武昌中心城區(qū)房價(jià)不相上下。在鐘家村商圈的帶動(dòng)下，加上靠山臨江的優(yōu)勢，該片區(qū)樓盤備受顧客青睞，物業(yè)升值潛力很大。

武漢商業(yè)發(fā)展趨勢

自持出租是商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢

商業(yè)綜合體這種形式將是未來武漢市商業(yè)發(fā)展的主流。中國指數(shù)研究院分析稱，未來4年，武漢市商業(yè)綜合體項(xiàng)目依舊呈現(xiàn)“遍地開花”的態(tài)勢，推出數(shù)量預(yù)估占到未來4年上市的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的62.5%。

商業(yè)綜合體的“自持+出租”模式相對整體出售模式而言，無論從長期收益，還是從招商情況分析，都是更好的一種運(yùn)營模式，也是武漢市商業(yè)綜合體未來發(fā)展的趨勢。

社區(qū)中小商鋪發(fā)展?jié)摿Υ?/span>

在武漢市商業(yè)地產(chǎn)的成交量中，社區(qū)內(nèi)的底層商鋪為成交主力，成交量達(dá)到商用物業(yè)成交量的六成以上，其次是購物中心、商業(yè)街和專業(yè)市場，占比不到10%，成交量較少。

在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢變化方面， 自2011年武漢出臺限購令以來，大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，武漢商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)爆發(fā)式增長。但隨著近兩年電子商務(wù)的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)模式受到?jīng)_擊，導(dǎo)致社會(huì)預(yù)期投資有所降低，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展受到一定影響。

在此背景下，相較于一些大體量的商鋪，人口密集的社區(qū)中小型商鋪特別是底層商鋪，市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，對于個(gè)人投資者而言顯得更加保險(xiǎn)。

投資與運(yùn)營分離

將地產(chǎn)投資與商業(yè)運(yùn)營分離，其實(shí)是國際商業(yè)地產(chǎn)界的主流做法。這一模式在中國的出現(xiàn)是行業(yè)走向?qū)�業(yè)化、走向成熟的必由之路。

業(yè)態(tài)調(diào)整

主流商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)將由前期“重零售占比、輕餐飲及娛樂”逐漸發(fā)展至“輕零售、重餐飲及娛樂”趨勢。

以漢口核心武廣商圈及漢口中心區(qū)新開購物中心的業(yè)態(tài)變化可看出：2014年新開購物中心項(xiàng)目中零售業(yè)態(tài)占比相對降低，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)占比明顯增高。

線上線下結(jié)合

受線下零售市場相對低迷態(tài)勢影響，利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)提升購物體驗(yàn)是未來趨勢。每一個(gè)購物中心都不希望自己落后于潮流。未來，購物中心WIFI全覆蓋，打通微信、微博、APP三大平臺，實(shí)現(xiàn)顧客與商戶的網(wǎng)絡(luò)對接，引入反向?qū)ぼ嚒⒉惋嬇盘枴㈦娪霸诰�購票和選座等全方位智能化服務(wù)，把“最智能”的極致體驗(yàn)融入到購物的每一個(gè)細(xì)節(jié)。

武漢商業(yè)市場總結(jié)分析

2014年來武漢商業(yè)地產(chǎn)市場正悄然發(fā)生著極大的變化。很多重大事件在同步發(fā)生，包括電商發(fā)展的紅火、百貨經(jīng)營的唱衰、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴等，使得有價(jià)值、有特色的經(jīng)營品牌資源注定將享受稀缺的商務(wù)優(yōu)勢，而對大部分的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來說，規(guī)模擴(kuò)張、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、成本控制、差異化的戰(zhàn)略已經(jīng)顯得力不從心。 商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)最具發(fā)展空間的領(lǐng)域，隨著近幾年互聯(lián)網(wǎng)的興起，改變了人們的消費(fèi)方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一次革命性的顛覆。

武漢商業(yè)市場的特征，這里總結(jié)如下：

1、商圈發(fā)展：武漢市傳統(tǒng)商圈不斷升級，新商圈格局已成，新老商圈競爭激烈。江漢路商圈、街道口商圈等老商圈逐漸從傳統(tǒng)百貨向購物中心升級發(fā)展，新商圈如王家灣、魯巷商圈品牌級次不斷提檔升級。但各大商圈新增商業(yè)量較少，新增商業(yè)主要在非商圈及城市副中心區(qū)域。未來各大商圈的新增商業(yè)量有限，但新老商圈的存量商業(yè)將加緊升級換代。

2、人口因素：武漢作為全國為數(shù)不多的常住人口超千萬的特大城市，人口密度相對較高，更可喜的是20-35歲年輕人群占比遠(yuǎn)高于全國平均水平且仍在逐年攀升，這都為武漢市未來商業(yè)發(fā)展提供了有力的支撐。預(yù)計(jì)未來武漢人口優(yōu)勢將不斷顯現(xiàn)，消費(fèi)將不斷提升，并能有效消化新增商業(yè)供應(yīng)。

3、經(jīng)濟(jì)因素：武漢市經(jīng)濟(jì)總量排在全國第8位、社會(huì)消費(fèi)品零售總額排在第7位，均處于第二梯隊(duì)的前列，且相比第一梯隊(duì)增速更快。未來武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間巨大，無論是經(jīng)濟(jì)總量還是消費(fèi)潛力，均有望成為僅次于一線城市的重點(diǎn)城市。

4、人均商業(yè)表現(xiàn)：武漢市人均商業(yè)面積僅1.5平方左右，相比其他一二線城市處于合理水平，單位面積零售額表現(xiàn)較好。武漢未來新增商業(yè)面積雖然不斷增加，但人均商業(yè)面積仍在可控范圍之內(nèi)。

5、商業(yè)用地：2014年武漢市土地成交量大幅下跌，但成交均價(jià)小幅上漲。商業(yè)用地成交量大幅下降，綜合用途類商業(yè)物業(yè)土地相對增加。武漢市未來純商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)將減少，但城市綜合體的供應(yīng)將增加。

6、銷售型商業(yè)供求：武漢市2014年商鋪供應(yīng)大幅上升達(dá)到188.7萬平米，而成交下降明顯，供求比環(huán)比大幅度上升。武漢市商鋪銷售市場整體市場供過于求，未來商鋪銷售壓力加大。

7、持有型商業(yè)供應(yīng)： 2014年武漢市新入市13個(gè)新項(xiàng)目，其中11個(gè)為購物中心，表明市場熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向購物中心。總供應(yīng)量逾150萬平米，相比銷售型商業(yè)的供應(yīng)仍有較大差距。說明武漢商業(yè)地產(chǎn)市場仍沒有擺脫以銷售為主的特征，未來有望向一線城市租售均衡的模式靠攏。

8、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商分析：全國性的品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分尚未進(jìn)入武漢，武漢市存量商業(yè)項(xiàng)目大部分為武漢本土開發(fā)商所開發(fā)，面臨的問題是本土開發(fā)商整體開發(fā)水平不高，招商同質(zhì)化嚴(yán)重，運(yùn)營水平低下。武漢整體商業(yè)環(huán)境的大幅提升，需要引進(jìn)更多國際國內(nèi)專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)的介入。

9、零售市場：武漢市零售市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，不論是奢侈品、快時(shí)尚、兒童業(yè)態(tài)均連創(chuàng)新高;餐飲業(yè)態(tài)在購物中心占比逐漸增加，但利潤有所下降;超市業(yè)態(tài)競爭日趨精細(xì)化發(fā)展;影院越來越普及，新增商業(yè)內(nèi)普遍都規(guī)劃有影院。綜上來說，武漢市零售、餐飲、各大主力店表現(xiàn)均向好，有力支撐了武漢商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

10、新開業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況：2014年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目中，僅德國風(fēng)情街、宜家、群星城、永旺表現(xiàn)尚可，其他大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營一般或較差。武漢市商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)依然紅火，但后期運(yùn)營管理水平難以跟上，未來需要有更多成熟穩(wěn)定，有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

11、新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目分析：從2014年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目來看，僅5個(gè)為外資(包括非湖北籍背景)開發(fā)項(xiàng)目，其他均為湖北本土開發(fā)商或合資的項(xiàng)目。表明武漢商業(yè)地產(chǎn)市場仍以本土開發(fā)商為主導(dǎo)，本土開發(fā)商商業(yè)開發(fā)水平，尤其是招商及運(yùn)營管理水平有待提高。