作為一個地市級城市,濰坊有著與城市規模不相匹配的商業規模。商界有這樣一個共識:如果能在濰坊開活一家商場,就說明這種形式可行,可以推廣到全國其他任何城市。雖是一句戲言,但在某種程度上證明了在濰坊做商業的挑戰性。
目前,已經進駐濰坊的外地商場數量達到6家,加上本土商業巨頭中百、泰華、百貨大樓,濰坊城區形成了獨特的商業格局,構筑了一個以白浪河商圈為核心,包括人民路商圈、火車站商圈、新華路商業帶在內的格局。然而,隨著城市東擴的腳步,城區商業也隨之發生了變化,擁有大量高端居住人口的東部在經歷了長達數年的空白之后,終于迎來了商業大發展的良機。以北海路為中心的東部新商圈,正逐漸崛起。
東部居住氛圍成氣候,新商圈形成順理成章
商業發展的基礎是人氣。十年前的北海路以東,只有寥寥幾個樓盤,居住的人口無論是密集度還是購買力,都不足以支撐一個商場的存在,更不用提商圈。但十年后以北海路為界,向東至濰安路,向北到高速公路,向南達寶通街,新興樓盤星羅棋布。據不完全統計,僅是最近兩年入駐的在售樓盤就已經達到60余個,再加上已經交房入住的小區,保守估計整個區域人口總數在25萬人以上。
按照商界定律,一個1萬平米的商場,至少需要4萬常住人口的支撐。那么,在25萬人中間出現一個新的商圈,似乎也是順理成章的事情。
更重要的是,東部樓盤超過半數屬于改善型項目,包括已經入住的怡和星國際、九龍山莊,在售中的中建·大觀天下、加州·世紀尊品、唐寧府等,居住者都是中高端人群,這一部分人群的購買力極為龐大,但濰坊現有的商圈卻并不能滿足他們的需求。
“我們業內有這樣一種說法,叫‘特屬性商業’,就是說針對某一類客戶群創建一種商業形態,無論是從建筑設計還是業態分布,無論是品牌引進還是服務引導,都必須符合這類客戶的需要。濰坊東部聚集了很多新貴,東部已經成為名副其實的高端居住區,住在這里的人群需要一種全新的商業形態,與之前能明顯區分開的。比如說購物環境,比如說消費理念,比如說服務態度,都要有一個明顯的提升。在這種背景下,傳統的商場顯然已經不能滿足他們的需求,新的商業形態于是應運而生,新商圈的形成也是自然而然。”曾經在青島某知名購物中心擔任過高級管理人員的劉女士分析認為。
銀座率先搶灘,僅用一年時間華麗轉型
談起東部新商圈的形成,不能不談的是銀座。2010年從風箏廣場搬到北海路之后,僅用了一年時間,就完成了華麗的轉身,成功扭轉了過去給人留下的黯淡印象,取而代之的是一座明亮、寬敞而又充滿現代氣息的新商場,以及新認同感。
這一切,源于東部旺盛的消費力和對一站式購物體驗的高度認可。
“我們起初的計劃是兩年培育期,這兩年我們不賺錢,只養人氣。可是出乎我們所有人預料的是,只過了一年,商場就基本成熟。前兩天我們剛剛做完周年慶活動,從開業至今整個銀座的銷售額接近4個億,2011年因為還有兩個月,因此最后的年終統計肯定是要高于這個數字的。”說起現狀,銀座百貨采購部部長韓冬止不住的感慨,“這只是第一年,過去我們在風箏廣場的老店,最好的時候一年銷售額也只有1.8個億而已。”
但取得成績的過程,卻不僅僅是重建了一座商場而已。
為了最大程度的滿足消費者的需求,銀座在規劃之初,就將其定位于“吃、喝、玩、樂、購一站式體驗中心”,無論是硬件設施還是軟件服務,都比原先有了巨大的提升。
“整個銀座面積達14萬平米,是濰坊現有的單體面積最大的商業綜合體。我們規劃了超市、百貨、家電賣場、餐飲、美容SPA、娛樂健身、電影院、書城、家俱家飾、科技數碼、銀行、旅行等多種業態,而且采用街區式設計,就算在里面呆上一天,也不會覺得暈。”韓冬向記者介紹,銀座全新的購物中心業態,足不出戶,即可進行購物、休閑或聚會活動。
除了先進的理念,在硬件方面,銀座共設置了1200個停車位,就連商場內的燈光設計、貨物擺置也都采用了國際最流行的形式,力求每一個小細節都帶給顧客全新的感受。“事實證明,我們的努力卓有成效。在我們的調查中,90%以上的顧客在第一次光顧之后,就喜歡上銀座。
東部競爭遠未飽和,“競合”生存至關重要
獨木不成林。既然是商圈概念,那么肯定不止一個銀座。中百在福壽街打造的8萬平米的古德廣場正在緊鑼密鼓的裝修中,據了解,廣場將在年前開業。由于同在一個區域,而且定位上不免會出現重合,銀座——中百,看起來東部商業競爭即將進入一個全新的階段。
對此,銀座百貨運營部部長李長宏表示,對于古德廣場的建設,銀座也非常關注,畢竟兩家同屬一個地區,所要爭取的客戶群也都是東部居住者。但李長宏同時認為,相較競爭,中百與銀座更是“競合”關系。
“濰坊東部的商業尚未達到飽和,甚至可以說還處于半饑不飽的狀態,這就為市場留下了空白。我們與中百是取長補短、相互學習的,因為距離并不算近,我們可以綜合兩家的優勢,擴大東部商圈的影響力。另一方面,我們并不擔心直接競爭,我們對銀座在品牌方面的優勢信心十足。”李長宏說。
有競爭,就有進步,有合作,就有發展。目前東部新商圈正處于一種崛起的姿態,雖然尚未真正成熟,但作為生活配套重要的組成部分,商圈所帶來的間接影響已經十分明顯。據記者了解,北海路附近的100平米左右的房源,在2010年初房租為600元/月,現在這個數字已經攀升至1200元/月,許多在售的房地產項目也受商圈利好影響,居住價值提高的同時房價也一路上漲。相信在未來,隨著東部商圈進一步的發展壯大,這一區域的的前景將更加值得我們期待。
