作為一個地市級城市,濰坊有著與城市規(guī)模不相匹配的商業(yè)規(guī)模。商界有這樣一個共識:如果能在濰坊開活一家商場,就說明這種形式可行,可以推廣到全國其他任何城市。雖是一句戲言,但在某種程度上證明了在濰坊做商業(yè)的挑戰(zhàn)性。
目前,已經(jīng)進(jìn)駐濰坊的外地商場數(shù)量達(dá)到6家,加上本土商業(yè)巨頭中百、泰華、百貨大樓,濰坊城區(qū)形成了獨特的商業(yè)格局,構(gòu)筑了一個以白浪河商圈為核心,包括人民路商圈、火車站商圈、新華路商業(yè)帶在內(nèi)的格局。然而,隨著城市東擴(kuò)的腳步,城區(qū)商業(yè)也隨之發(fā)生了變化,擁有大量高端居住人口的東部在經(jīng)歷了長達(dá)數(shù)年的空白之后,終于迎來了商業(yè)大發(fā)展的良機(jī)。以北海路為中心的東部新商圈,正逐漸崛起。
東部居住氛圍成氣候,新商圈形成順理成章
商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是人氣。十年前的北海路以東,只有寥寥幾個樓盤,居住的人口無論是密集度還是購買力,都不足以支撐一個商場的存在,更不用提商圈。但十年后以北海路為界,向東至濰安路,向北到高速公路,向南達(dá)寶通街,新興樓盤星羅棋布。據(jù)不完全統(tǒng)計,僅是最近兩年入駐的在售樓盤就已經(jīng)達(dá)到60余個,再加上已經(jīng)交房入住的小區(qū),保守估計整個區(qū)域人口總數(shù)在25萬人以上。
按照商界定律,一個1萬平米的商場,至少需要4萬常住人口的支撐。那么,在25萬人中間出現(xiàn)一個新的商圈,似乎也是順理成章的事情。
更重要的是,東部樓盤超過半數(shù)屬于改善型項目,包括已經(jīng)入住的怡和星國際、九龍山莊,在售中的中建·大觀天下、加州·世紀(jì)尊品、唐寧府等,居住者都是中高端人群,這一部分人群的購買力極為龐大,但濰坊現(xiàn)有的商圈卻并不能滿足他們的需求。
“我們業(yè)內(nèi)有這樣一種說法,叫‘特屬性商業(yè)’,就是說針對某一類客戶群創(chuàng)建一種商業(yè)形態(tài),無論是從建筑設(shè)計還是業(yè)態(tài)分布,無論是品牌引進(jìn)還是服務(wù)引導(dǎo),都必須符合這類客戶的需要。濰坊東部聚集了很多新貴,東部已經(jīng)成為名副其實的高端居住區(qū),住在這里的人群需要一種全新的商業(yè)形態(tài),與之前能明顯區(qū)分開的。比如說購物環(huán)境,比如說消費理念,比如說服務(wù)態(tài)度,都要有一個明顯的提升。在這種背景下,傳統(tǒng)的商場顯然已經(jīng)不能滿足他們的需求,新的商業(yè)形態(tài)于是應(yīng)運而生,新商圈的形成也是自然而然。”曾經(jīng)在青島某知名購物中心擔(dān)任過高級管理人員的劉女士分析認(rèn)為。
銀座率先搶灘,僅用一年時間華麗轉(zhuǎn)型
談起東部新商圈的形成,不能不談的是銀座。2010年從風(fēng)箏廣場搬到北海路之后,僅用了一年時間,就完成了華麗的轉(zhuǎn)身,成功扭轉(zhuǎn)了過去給人留下的黯淡印象,取而代之的是一座明亮、寬敞而又充滿現(xiàn)代氣息的新商場,以及新認(rèn)同感。
這一切,源于東部旺盛的消費力和對一站式購物體驗的高度認(rèn)可。
“我們起初的計劃是兩年培育期,這兩年我們不賺錢,只養(yǎng)人氣�？墒浅龊跷覀兯腥祟A(yù)料的是,只過了一年,商場就基本成熟。前兩天我們剛剛做完周年慶活動,從開業(yè)至今整個銀座的銷售額接近4個億,2011年因為還有兩個月,因此最后的年終統(tǒng)計肯定是要高于這個數(shù)字的。”說起現(xiàn)狀,銀座百貨采購部部長韓冬止不住的感慨,“這只是第一年,過去我們在風(fēng)箏廣場的老店,最好的時候一年銷售額也只有1.8個億而已�！�
但取得成績的過程,卻不僅僅是重建了一座商場而已。
為了最大程度的滿足消費者的需求,銀座在規(guī)劃之初,就將其定位于“吃、喝、玩、樂、購一站式體驗中心”,無論是硬件設(shè)施還是軟件服務(wù),都比原先有了巨大的提升。
“整個銀座面積達(dá)14萬平米,是濰坊現(xiàn)有的單體面積最大的商業(yè)綜合體。我們規(guī)劃了超市、百貨、家電賣場、餐飲、美容SPA、娛樂健身、電影院、書城、家俱家飾、科技數(shù)碼、銀行、旅行等多種業(yè)態(tài),而且采用街區(qū)式設(shè)計,就算在里面呆上一天,也不會覺得暈�！表n冬向記者介紹,銀座全新的購物中心業(yè)態(tài),足不出戶,即可進(jìn)行購物、休閑或聚會活動。
除了先進(jìn)的理念,在硬件方面,銀座共設(shè)置了1200個停車位,就連商場內(nèi)的燈光設(shè)計、貨物擺置也都采用了國際最流行的形式,力求每一個小細(xì)節(jié)都帶給顧客全新的感受�！笆聦嵶C明,我們的努力卓有成效。在我們的調(diào)查中,90%以上的顧客在第一次光顧之后,就喜歡上銀座。
東部競爭遠(yuǎn)未飽和,“競合”生存至關(guān)重要
獨木不成林。既然是商圈概念,那么肯定不止一個銀座。中百在福壽街打造的8萬平米的古德廣場正在緊鑼密鼓的裝修中,據(jù)了解,廣場將在年前開業(yè)。由于同在一個區(qū)域,而且定位上不免會出現(xiàn)重合,銀座——中百,看起來東部商業(yè)競爭即將進(jìn)入一個全新的階段。
對此,銀座百貨運營部部長李長宏表示,對于古德廣場的建設(shè),銀座也非常關(guān)注,畢竟兩家同屬一個地區(qū),所要爭取的客戶群也都是東部居住者。但李長宏同時認(rèn)為,相較競爭,中百與銀座更是“競合”關(guān)系。
“濰坊東部的商業(yè)尚未達(dá)到飽和,甚至可以說還處于半饑不飽的狀態(tài),這就為市場留下了空白。我們與中百是取長補(bǔ)短、相互學(xué)習(xí)的,因為距離并不算近,我們可以綜合兩家的優(yōu)勢,擴(kuò)大東部商圈的影響力。另一方面,我們并不擔(dān)心直接競爭,我們對銀座在品牌方面的優(yōu)勢信心十足。”李長宏說。
有競爭,就有進(jìn)步,有合作,就有發(fā)展。目前東部新商圈正處于一種崛起的姿態(tài),雖然尚未真正成熟,但作為生活配套重要的組成部分,商圈所帶來的間接影響已經(jīng)十分明顯。據(jù)記者了解,北海路附近的100平米左右的房源,在2010年初房租為600元/月,現(xiàn)在這個數(shù)字已經(jīng)攀升至1200元/月,許多在售的房地產(chǎn)項目也受商圈利好影響,居住價值提高的同時房價也一路上漲。相信在未來,隨著東部商圈進(jìn)一步的發(fā)展壯大,這一區(qū)域的的前景將更加值得我們期待。
