當(dāng)越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從招商進(jìn)入運(yùn)營階段，業(yè)內(nèi)眾多的招商人員將會(huì)重新面臨一次選擇：跳槽繼續(xù)干招商?抑或留下?留下則有可能要轉(zhuǎn)到運(yùn)營部門。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)太多的人都喜歡拿高額的招商傭金或提成，一聽到“運(yùn)營“就溜之大吉了，大家覺得運(yùn)營繁鎖且費(fèi)力不討好，比如收租難、收繳率指標(biāo)不達(dá)標(biāo)扣績效獎(jiǎng)等，嚴(yán)竣的還要面臨諸如租戶抗租、罷租或鬧事等…其實(shí)這是一個(gè)明顯的職場誤區(qū)，按國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展趨勢，本人研判國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)最終“招商與運(yùn)營合一”是一個(gè)大趨勢。主要依據(jù)如下：
第一，招商運(yùn)營結(jié)合的話，招商階段的目標(biāo)就不會(huì)僅僅關(guān)注來完成招商簽約率，還會(huì)關(guān)注招商的質(zhì)量，招進(jìn)的商家是否能生存?因?yàn)椋绻麩o法生存，商家進(jìn)駐后，經(jīng)營難以為繼導(dǎo)致租金收繳不上也是和績效掛鉤的，最后豈不搬了石頭砸了自已的腳。
第二，運(yùn)營階段與租戶易溝通，因?yàn)椋谡猩屉A段對租戶的選擇，對租戶的品牌、市場占有率、價(jià)格帶、產(chǎn)品線、促銷政策等優(yōu)劣勢均有一定的了解。在運(yùn)營階段就可有針對性進(jìn)行經(jīng)營輔導(dǎo)與促銷，協(xié)助租戶順利度過養(yǎng)商期，從而確保坪效與租金水平的增長。
一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)你從 招商和運(yùn)營都經(jīng)歷過了，回過頭來看自已從前期籌備、招商、開業(yè)運(yùn)營、再調(diào)整經(jīng)歷的所有事情，雖然也有令人討厭的工作(催租/提前撤場)的時(shí)候，但是可以看到一 個(gè)項(xiàng)目如何從無到有，甚至通過各個(gè)部門(工程部，物管部，市場部等)從上到下都一致地來協(xié)作運(yùn)營項(xiàng)目，相信每一個(gè)人從中也會(huì)收獲良多，相當(dāng)于一次蛻變，讓自已的職業(yè)生涯與人生變得更有價(jià)值，還有滿滿的成就感。
很多人曾經(jīng)爭論過到底是招商重要還是運(yùn)營重要，其實(shí)沒有孰優(yōu)孰劣，從職業(yè)發(fā)展來看，不管是招商還是運(yùn)營只要自身的能力到位，職業(yè)發(fā)展都不會(huì)有太大的問題。從工作難度來看，不管是招商還是運(yùn)營想要做好難度都很大。
因此，招商和運(yùn)營是息息相關(guān)的，未來國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，一個(gè)招商人員不懂運(yùn)營是不可能做得好的。
1.招商是這條鏈條的前端，運(yùn)營則為中后端
招商崗位本身的主要依賴項(xiàng)目自身的定位，即從工程為主導(dǎo)進(jìn)入運(yùn)營為主導(dǎo)一個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)階段，如果，專業(yè)從事招商的人員對門店的引入后是否與業(yè)態(tài)定位與組合區(qū)匹配?招商人員是不得而知，且長久的職業(yè)生涯也會(huì)養(yǎng)成漠不關(guān)心、事不關(guān)已的態(tài)度;還有對引入的店鋪貨品與服務(wù)是否符合消費(fèi)者的期待與需求等等，均是一頭霧水……尤其是現(xiàn)在的招商形勢當(dāng)下，業(yè)內(nèi)對招商行業(yè)的目標(biāo)是“如何把商家招進(jìn)去”什么業(yè)態(tài)匹配度、租金坪效、租金成長潛力等散一邊去了，現(xiàn)業(yè)內(nèi)的對招商的考核或KPI指標(biāo)主要是“招商簽約達(dá)成率”。
而運(yùn)營則正好相反“運(yùn)營面對是保證坪效內(nèi)、租金內(nèi)”商戶的經(jīng)營，但是一個(gè)好運(yùn)營人員可以非常容易的簽約招商商家，而招商人員少有人能保證運(yùn)營的層面事情。所以，從招商到運(yùn)營不僅僅是一個(gè)職業(yè)階段的提升，而是工作要求方面里程碑的提升。
2.經(jīng)歷運(yùn)營則更具備職業(yè)人生的價(jià)值
從事商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，要想有成建樹關(guān)鍵看自身水平、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、對企業(yè)政策的消化力，此三點(diǎn)中運(yùn)營職位起著十分重要角色，運(yùn)營總監(jiān)、招商總監(jiān)這二個(gè)職務(wù)，未來前者更有職業(yè)含金量，目前可能大家招商難，部分不惜重金聘請招商總監(jiān)，但這不是常態(tài)，而是暫時(shí)的行為。案例：以萬達(dá)為例，城市公司總一般都具備運(yùn)營(提出針對城市公司級別項(xiàng)目的思路)招商(可以高度匹配甚至提升進(jìn)入商家能力)兩個(gè)方面的能力，在日常運(yùn)營中面對問題是多樣的，但是也是成長的關(guān)鍵時(shí)期。萬達(dá)曾有做運(yùn)營年輕人，自行編寫運(yùn)營綱要。絕對是日后做大事的基礎(chǔ)，運(yùn)營角度看問題其實(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)很多有趣的地方：“為什么消費(fèi)者喜歡這家餐廳、為什么麥當(dāng)勞要促銷等”，而且良好身份也是可以安靜思考商業(yè)運(yùn)營的未來的先決條件，運(yùn)營人更喜歡稱呼自己為“店長”這個(gè)詞眼，筆者短暫任期一段時(shí)間綜合體運(yùn)營總監(jiān)職位"感覺和航母艦長差不多"。
3.做過運(yùn)營后，條條大道通羅馬
做過數(shù)年商業(yè)地產(chǎn)大型購物中心的運(yùn)營主管或高級經(jīng)理后，幾乎你可融會(huì)貫通商業(yè)行業(yè)所有的行業(yè)運(yùn)營，沒做過來招商可從事招商，也可以去下游行業(yè)做發(fā)展總、也可以到互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)做創(chuàng)業(yè)合伙人，更可以自己創(chuàng)業(yè)開店，選擇多多。萬達(dá)很多事業(yè)部總就是從運(yùn)營做起來的，這個(gè)階段一定要有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力比如“溝通能力、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)分析、營銷推廣、物業(yè)管理等”，只有這樣你才能成長與提升得更高。
