商業地塊選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關系企業經營的戰略決策，是以消費者為中心觀點的重要體現，是影響企業效益的一個決定性因素，同時也是制定企業經營目標和經營策略的重要依據。商業項目的選址應該考慮以下因素：

1、客流規律是選址的最重要的因素 

商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。 

（1） 相同客流規模的不同地區，因客流的目的、速度、時間不同，對選址條件亦有不同差別。 在商業集中的繁華地區客流目的一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯系的觀光瀏覽，為以后購買作準備，這類地區的客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。 有些時候，除了人口的密度因素之外，人口的職業分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣的主要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業規模的主要參考指標，后者則除影響規模之外，還決定了商業的特色和內容。

（2） 選址要分析街道特點與客流規模的關系，街道交叉路口客流最多，是選址的最好位置。

（3） 除了被動適應客流規律之外，還可以在原有路網基礎上加以改善開發，選擇有開發前景的區域，開辟新的道路交通系統，主動地引導客流，制造客流，進而創造新的商業環境。 

2、交通狀況 

城市道路交通是聯系顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集與選址的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達。因此選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。 

3、商業環境 

選址應考慮地塊地點附近的商業的規模和數量，如果同一地區的商業容量已經區于飽和，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，那么商業又有集中趨勢，相鄰互補，此為趨同性。

4、地形特點 

選址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。

5、城市規劃的要求

城市總體規劃和詳細規劃，都根據城市現狀和發展要求對商業中心的分布、商業建筑的布局等作出一系列的規定，商業建筑的選址應該符合城市規劃的要求，服從城市總體發展的需要。 

    在選址過程中要對以上因素進行實際調查，搜集資料，具體分析研究，了解地塊的有利和不利條件，不僅要考慮現狀，還要了解未來的發展變化，尤其要了解城市建設的長期規劃，如所選地區的街道、交通市政、公共設施、居民住宅及其它建設或改造項目的規劃，有的地點從當前分析是優越條件，而隨著城市的改造將會出現新的變化，而不適合。反之，從當前分析不適合但從規劃前景看又有發展前途。 

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文章關鍵字：沈陽消費者調研、商業調研

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