面對商業地產開發運作的一片哀鴻，相信馬云沒少被冠上摧毀中國實體商業的大黑帽。我認為：并不是中國商業地產市場的繁榮不再，造成今天商業地產（泛商業地產）一片哀鴻的根本原因并不是馬云的電商；嚴格說，馬云的電商最多只不過沖擊小百貨而已，與你的項目開發何干？

最為關鍵的問題還是出在開發商自身。

以本人所在的成都市場為例——

截止2016年底，成都商業地產存量已達520多萬平米，按目前去化速度約需14年消化;成都商業地產極度“過�！币咽遣粻幍氖聦�!2016年成都原本預計開業的43個項目中只有十個開業、三十三個延期。例如：備受市場期待的鵬瑞利國際健康醫療中心曾宣稱將在今年6月開業，而最新開業時間已推遲到2017年5月;佛羅倫薩小鎮-成都名品奧特萊斯從2015年下半年延期至今仍無開業消息;未來中心從2015年12月延期到2016年10月，之后又再次延期到2017年;另外還有茂業百貨、時代豪廷廣場、東方華大廣場、奧悅億象城等也經歷了年內多次延遲開業日期。如果加上原定于16年9月開業的成都國際皮革城和原定于2015年開業的花樣世界奧特萊斯，2016年延期開業的商業項目不少于35個。此數字尚未加上停工或爛尾的森悅中心、仁和香榭廣場和成都美國城。

這是不是說明成都市場的商業地產已經“窮途末路”了呢？不！同樣是成都，請看看這些案例——

2016年9月凱德商用信托CRCT以15.714億人民幣的價格收購凱丹廣場，此筆交易令凱丹前任業主Black Rock貝萊德獲益超過3億人民幣;

成都大悅城開業僅半年客流993萬人次，營業額4.6億元，車流70萬，出租率超95%，據內部人士透露下半年經營業績更加亮眼;

2015年成都太古里銷售業績達19億人民幣，預計2016年將超過30億。

在同樣競爭激烈的市場環境下，為什么有的項目一騎絕塵業績傲人，而有的項目卻日薄西山黯淡收場?甚至連某些不乏實力和資源的大型房企也在商業地產領域鎩羽而歸呢?最簡單明白不過的道理就是：專業團隊才能干好專業的事!

現階段，中國商業地產開發運作市場亂象叢生——

      亂象一：住宅地產宏觀政策受限后，很多開發商跟風商業地產、產業地產、文旅地產、養老地產、教育地產、工業地產等領域，并將之前住宅開發的短、平、快的操盤理念和運作模式強行植入其中，其過程是只抓設計、工程，其短板是不懂招商、運營，其結果是市場上出現大量同質產品。許多開發商深陷其中、難以自拔。

      亂象二：在個別商業地產成功案例名利雙收的誘導下，大批開發商因燥動而盲目效仿，以無知無畏的精神進軍城市綜合體、購物中心(shopping MALL)、偽主題地產等項目。不但稀釋和攪亂了市場，給真正運作商業地產的人加大了難度并增加了許多不要命的劣等對手。自身受到傷害的情況當然不可避免。

      亂象三：都知道“磨刀不誤砍柴功”，“擅長的、適合的才是可為的”這個常理。但多元化拓展、創新精神往往被浮燥的心態所趨使，謀定而動一直被大多數轉型的開發商所忽略。他們根本不了解商業地產的運作規律，特別缺少充分的市場調研，更加欠缺整個項目如何才能開發運作成功的充分論證，且無專業過硬的實力型團隊支撐落地執行，最終成為了“去庫存”的對象。

      亂象四：多數的開發商并沒有認真領會政府城市區域商業規劃的前瞻性和遠景力，絕大多數泛商業地產用時間換空間的培育周期對于投入真金**和負債運作的開發商來說，結果自然相左。定位失準、運作不力導致的資金斷鏈通常使不少的開發商吃盡苦頭、欲擺不能。就算是資金雄厚的開發商也往往會被迫采取各種手段，或被動持有后降低門檻讓商家進入，或饑不擇食把門檻拆掉，魚龍混雜、不倫不類的為開業而開業，使得規劃的初衷相去甚遠。不僅物業變現困難，保值增值也遙遙無期。這種折磨下演變出來的畸形形態必將給后期增添更多交叉而難解的隱患。

      亂象五：商業地產是把雙刃劍，運作得好會在投資收益、物業增值和品牌價值等方面遠超住宅地產，反之，則會成為燙手的山竽。切記，商業地產靠租售降價是難以得到市場認同的。項目基于市場調研的產品定位、規劃設計、業態組合、營策推廣、過程統籌、節點把控、執行給力、收益測算、務實創新以及資源配置等，都考驗著決策層和執行團隊的掌控能力和運作水平。同時，既要有前瞻性、引領性和超越性，又必須要有現實性和可落地性，二者不可或缺，其中出現任何短版，都可能導致項目預期的落空。

      亂象六：在現今中國政府嚴控資金進入房地產開發領域的極端政策現狀下，現金流是許多開發商難以回避的問題。這導致了他們企圖在最短時間內將所有商鋪售完以迅速回籠資金，并不惜以售后返租等方式將風險后置或轉嫁給投資者。但是售價與租金之間的倒掛形成了一個飲鴆止渴的惡性循環，投資者、商家與開發商的長遠利益均受到損害，短期現金流與長期利益的失衡是目前銷售型商鋪面臨的主要問題。

我的觀點——

1、本人及所服務的浦望聯行多數高管從事泛商業地產開發運作二三十年，成功運作過多個知名項目，也拯救過無數瀕臨爛尾甚至已經數年荒廢的項目，創造了無數的業界佳績甚至神話，那是因為我們一直在做這行、一直在感悟這行、一直在研究這行!我們老老實實、認認真真、腳踏實地做好該做好的一切。真正要開發運作好商業地產(或泛商業地產)必須溯本清源，回歸商業地產(或泛商業地產)的運作規律上去!尊重商業地產的開發規律、運作規律就必須要實實在在的地做好商業地產開發運作過程涉及到的市場調研、項目定位、規劃設計、活動推廣、招商落地、運營物管等每個版塊、每件事情及其關聯體系中的點點滴滴，這不是常規住宅地產開發短平快、賺大錢的思路和作風能夠做好的事情;

2、商業地產(或泛商業地產)的開發運作可以有創新，但絕不容忍投機!任何企圖簡單、省錢、省事、快捷的思路和想法在商業地產的開發運作過程中最終都會得不償失。要做好商業地產的開發運作，不但該花的錢**不能省、該做的事一項不能缺，該走的路一步不能少，更要有培育項目、經營項目，提供良好的平臺和政策讓商家把生意做好，甚至與商家共同把生意做好的理念和心態;沉得下心、吃得了苦、熬得過關、受得起罪，去掉住宅開發過程中那種啥事都是錢搞掂、有錢就是爺的自大、傲慢心態，做好過程中的點點滴滴。否則，切莫涉及商業地產領域;

3、商業地產的開發運作本質是項目商業繁榮形勢下的運營收益和物業增值。以凱丹廣場收購案為例，通過良性的商業運營，原老東家BR獲得了資產溢價，新東家凱德通過即將到期租戶的組合調整獲得租金增長收入，而因為有穩定豐厚的業績回報，商戶們也愿意以高額租金換得持續的良性經營，真正形成了開發者、投資者、商戶多方共贏的局面。

4、要做到上述兩大方面，需開發運作團隊極具前瞻性、創新性和執行力。但是，現在絕大多數住宅開發轉型過來的的開發商不僅不明白這些道理，甚至連為了這些必要的手段和方法付出足夠的時間和代價的準備都絲毫沒有。某種意義上說，正是這些開發商不懂商業地產項目的開發運作才造成了今天大量商業地產的庫存。

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