深切體會，真正有力推動人類社會變革進步的唯有科技，而不是某個黨 派或領袖。就如70后念的初中政治課提法：科技是第1生產力。

從四大發明，蒸汽機，石油的煉化，電，電燈，內燃機，飛機，電話，無線通信到如今互聯網，3D打印，萬物互聯，大數據，都在本質上提升了整個人類的福祉，最直接的改變著人類生產、生活模式，最大程度擴展了人類認知范圍及行事效率。

如果作為1家有著長遠戰略眼光，試圖100年基業長青的企業僅僅盯著消費者，盯著市場是不夠的。必須對人類科技發展趨勢及由此可能帶來斷代式演進對人，對社會，對生產，對交易模式，對社交模式的顛覆式改變，有足夠的敏銳度。最低要求是對新科技手段的應用與時俱進，否則就會淪為民眾眼中的“土火或遺老”，被科技發展的大趨勢所拋棄。如堅持鍵盤及塞班系統的諾基亞、黑莓。

“互聯網+”這個名詞今天再提，已經很不時髦。但互聯網已經成為我們生活、工作的標配及基礎性資源，我們又不得不打起12分的精神、心力來思考我們的行業：商業地產在“互聯網到萬物互聯”的當口我們如何挖掘互聯網的價值來武裝自身，而不是總被兩個“馬先生”牽著鼻子走。

在這里，向王先生致敬，不迷信BAT，在商業地產領域稱王加冕后，除了向文旅金融進軍，飛凡電商近5年不惜重金的探索商業地產的互聯網+之路的實踐，值得深思及點贊。雖然今天傳出飛凡第3任CEO李先生在入職周年慶當口離職。王先生的小目標已經讓人抓狂，更何況飛凡是王先生的戰略性大目標，必然是商業地產的大事件。

閑片兒就扯到這里，接下來切入正題。

商業地產擁抱互聯網的正確目標是什么?

商業地產到底應該以何種姿勢擁抱互聯網?

當馬先生開始收購實體商業或主動出手改造實體商業時，已經向世人宣告實體商業不僅不會被電商打垮，反而正在迎來科技再造商業地產的窗口期。2016出手三江購物，增持銀泰商業，最近又與大潤發傳出緋聞，種種跡象表明電商向下的滲透已經不止于O2O，而是希望基于移動互聯、大數據再造所謂“新零售”。馬先生“線上社交”(旺旺、來往、微博、性感日記、集福運動)努力每次都折戟沉沙。而實體商業因社交屬性興盛發展已數千年。把做線上社交燒掉的錢用來增持幾個實體商業的股份，看起來，算起來都很踏實。

商業地產即交換行為發生的實體空間，又不止于交換行為，更是人群、社群聚集、社交場所;是城市發展的必然產物，又不僅限于必需品消費。

相對于電商平臺而言，商業地產有著自己無法突破的邊界及上限：對人、對物的承載量都是有限的，營業時間受限;從賣貨的效率來講，商業地產遠遜于電商平臺。實體商業單筆交易成本總是比電商要高一些(人力耗費、物資耗費)，且效率要低一些。

商業地產的賺錢邏輯幾乎與電商相同：

要有足夠的可持續客流量，并盡快能的延長顧客在商場的駐留時長，從而產生更多的消費。

商業地產與電商比較最大的魅力：

不僅僅在于商品的觸手可及的即時滿足，更在于逛商場的過程你不是在讀圖與冷冰冰的商品交互;而是與你的同類(大活人)面對面的發生交互，并且你會和誰發生交互(偶遇)存在先天的不確定性，偶遇交互的過程及結果更是不確定。正是這種隨時偶發的不確定性成就了人們集體前往商場歡聚的動力。因為時光的不可逆，所以每次交互不確定性都不一樣。

展現城市幸福浮華生活場景的商場，便成了城市人樂此不彼，高頻光顧的理想之地。說的浪漫、宿命一點，人們去商場或許只為享受目光在熙熙攘攘人群中逡巡，琳瑯滿目的商品中尋找屬于自己的那個緣分。尋或沒有尋到，都是一種不錯的感覺。

實體商業的本質就是人類生產剩余及時間剩余的產物 ，為耗費而存在，是社會公眾花錢買幸福，花錢買樂子的地方。

從經營面看，做高實體商業營業收入的辦法有“提高客流，提高消費轉化，提高客單消費額度，提高顧客重復光臨的頻次”。

對于商業地產資產經營方，綜合運用互聯技術要達成的目標也必須圍繞“客流、轉化、客單、頻次”這幾個展開;肯定不是把客流引向線上，否則就適得其反。提升商業地產經營“四指標”又是相互關聯的，可以歸結為“高效推廣+顧客體驗優化”兩個層次 。

互聯網+應用于商業地產的高效推廣的4中可能。

1、 精準覆蓋目標市場。

讓目標人群清晰的知道商業地產的個性及內容，從而促成最為寶貴的第1次惠顧。可以利用互聯網大數據做精準定向傳播：鎖定目標區域范圍，把受眾細化到社區、性別、年齡段，職業等多個子維度。

2、提前布局，進入“屏讀交互”時代，以科技感提活力，激發顧客參與感及消費欲。

2.1在客流主動線上，布置較高密度的可交互電子屏系統，滾動播出商場廣告+活動信息，當顧客對某一活動感興趣時，用手勢即可進行專屬操作。

2.2把商場電子屏引入“彈幕”技術，只要加入商場局域網，通過商場會員認證的顧客就可以在商場公共電子屏上“曬心情，留言，和同在場內顧客交互”。以上兩點都需強大的IT技術、后臺硬件、專業的技術人員作支撐。

3、 消費過程的推廣，促進關聯消費，提升客單價。

應用互聯技術打通消費結算頁面與商場營銷推廣的自動匹配。

顧客在買單結算時，結算頁面可推送商場關聯商品或關聯服務或關聯促銷。

4、 消費后推廣，提高消費頻次。

通過持續的數據收集，分析每個顧客消費類別，消費偏好，當商場有相關或類似促銷、活動時，精準推送給目標受眾;或當顧客購買商品將要用完時，提醒購買，吸引再次光顧。

互聯網+應用于商業地產，提升顧客消費體驗的幾個方面。

1、 線上預定及支付功能。

顧客在出發前即可在商場網絡平臺上實現“餐位預定、點菜，支付，上菜時間確定”，當顧客達到餐廳時，一切就緒，大快朵頤即可，省去排隊等候的煩惱。(類似于影院線上訂票)。

2、 數據分析及利用，給顧客營造尊崇感。

假如今天是顧客的生日，會員顧客IP(現在是手機)進入商場，商場電子屏系統會反復出現生日祝福畫面，顧客IP還會收到會員生日專屬禮券及所有為過生日顧客提供特別折扣的商家名錄推薦。

顧客IP消費數據會自動累積，積分自動應用于消費場景：如停車時數兌換，現金券兌換。讓顧客時常感到商場對其的關愛。

3、 智慧停車。

停車位余量遠程查詢，車輛查找，停車費全面自助移動支付。

4、 充足的智能充電車位配置。

5、 顧客意見提示及顧客適時交互。

互聯網+應用于商業地產，節約管理成本幾個舉措。

1、 智慧能源管理。

所有照明燈具均有“光感+可變照度、色溫”功能，系統根據室外光照強度自動調整室內照度及色溫，根據設定時間自動開閉，實現節能降耗目標。

智慧溫感中央空調，根據環保舒適的溫度指標自動調整運行功率。

雨水收集及中水循環利用系統，將經過處理過的水用于保潔及綠化灌溉。

(當太陽能光伏面板發電具有很好的比較成本優勢后)，系統可以自動存儲太陽能發電的電能，并可根據電量存儲狀況自動切換供電電源。

2、 智能云端安防。

不僅可以中央控制，還可以遠程訪問，隨時查看掌握商場安防狀況，減少人員管理成本;所有記錄自動備份云端存儲。

3、 保潔機器人的應用。

TIPS：可以減少大量地面保潔人員投入。

4、 設備檢測及診斷。

基于互聯網+物聯網技術，通過商場中央控制電腦動態監測商場所有設施設備的運行情況，及時發現并處理相關故障，降低管理風險。

5、 日均運行成本比較計算。

日基礎實際運行管理成本與管理目標成本的動態比較糾偏，確保年度成本控制目標的實現。

互聯網+應用于商業地產之客流數據應用

商場各入口、各樓層、各店鋪客流量化，并可繪制出不同時段的商場客流分布、密度熱力圖。用以指導商鋪租賃政策的制定。

基于人臉識別技術可以精準的統計光臨商場的顧客結構：性別比，年齡段，為商場品類調整提供直接決策依據。

基于客流統計+商家銷售報表，可以清楚的計算商場、門店顧客消費轉化率，為商場提升經營績效提供改進優化方向。

互聯網+應用于商業地產租賃管理

將租戶銷售數據報表系統接入租賃管理軟件，并將雙方收付款賬戶綁定，系統自動向租戶發送每個期間應付費用清單，并提醒租戶確認;租戶在3天確認期過后，系統會自動在租戶約定的付款賬戶中扣款，扣款成功后，租戶可自助打印電子發票。

租戶能耗表的智能化管理，全面預存模式;在按日均用量計算余額不足7天用量時系統提醒租戶充值，租戶可自助線上充值支付，支付成功后，租戶可自助打印電子發票。

互聯網+應用于商業地產證券化。

將商業地產項目未來一定期間的租金預期收益打包成一個互聯網金融產品，以份額化的方式通過在線銷售方式快速實現項目投資階段性回收，實現不動產投資的短期變現，資本的高周轉目標。如萬達曾經嘗試的租金寶理財產品。

互聯網為人類提供了信息秒傳的通路，也提供了數據累計、數據共享及數據擴展應用的各種可能，當把互聯網+的技術及思維充分的應用商業地產 的方方面面，商業地產投資經營將從當前的經營藝術、經營智慧為主的感性判斷走向以系統持續的量化數據為指針的理性決策過程。

商業地產的互聯網+的正確姿勢，歸結起來還是應以提升實體商業的客流為大目標，并著力提升顧客在商業空間中的社交歡聚體驗，然后挖掘數據的擴展應用價值。

(謝尚偉 2017年2月19日星期日晚于華潤24城)