【河北廊坊房產(chǎn)網(wǎng)】摘要：中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)之高，已偏離了價(jià)值。現(xiàn)在一線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。所以，上海(樓盤)市就想盡各種方法，既要遏制房地產(chǎn)亂像，防止房?jī)r(jià)變相上漲，又要讓更多人通過(guò)租房形式來(lái)解決住房問(wèn)題。

自去年10月份開始，每次主流媒體報(bào)道某地房?jī)r(jià)下跌了，廣大群眾都持懷疑態(tài)度。“歷次房地產(chǎn)調(diào)控都成空調(diào)了，難道這一次會(huì)是特殊?即使房?jī)r(jià)真的出現(xiàn)調(diào)整，要么是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出了紕漏，要么為了安撫民心，開發(fā)商象征性的讓利促銷吧。”

對(duì)此，我們也希望國(guó)內(nèi)一二線城市的高房?jī)r(jià)能夠降下來(lái)，因?yàn)椴粩囡j升的房?jī)r(jià)透支了新一代年青人的創(chuàng)業(yè)激情。即使在華為工作十多年的老職工，也只能對(duì)深圳(樓盤)高房?jī)r(jià)“望房興嘆”。同時(shí)，高房?jī)r(jià)泡沫的破滅，也給溫州(樓盤)、鄂爾多斯(樓盤)等地的炒房團(tuán)帶來(lái)沉重打擊，迄今難見其身影。

感到欣慰的是，政府部門不僅對(duì)房地產(chǎn)重拳調(diào)控，遏制炒房者入市，而且還通過(guò)“只租不售”、“一價(jià)清”等制度來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更加規(guī)范。正如馬云所說(shuō)，過(guò)去8年內(nèi)，中國(guó)的房?jī)r(jià)整體上處于大幅上漲的狀態(tài)。8年后，中國(guó)最便宜的東西可能就是房子。那么，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)真會(huì)變天嗎?先來(lái)舉最近的二個(gè)例子;

案例一：樓面價(jià)跌破6000元，地價(jià)“狂瀉”84%

7月24日上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交。兩塊土地的最后拍賣的樓面價(jià)分別為：張江地塊方面，成交樓面單價(jià)為5569元/平方米;嘉定地塊方面：成交樓面單價(jià)為5950元/平方米。采取“只租不售”模式。項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。而競(jìng)得兩幅地塊的，均為國(guó)有企業(yè)。

恰在去年7月，在距離這次拍賣的“嘉定新城E17-1地塊”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地塊”被福建建發(fā)奪得，總價(jià)41.98億元的價(jià)格奪得，樓板價(jià)3.03萬(wàn)元/平方米，扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實(shí)際樓板價(jià)達(dá)到3.76萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，今天轉(zhuǎn)讓的嘉定新城租賃用地，樓板價(jià)只有一年前拍賣價(jià)的20%!

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，新的只租不售模式下，房屋【河北廊坊燕郊房產(chǎn)】成本(土地成本+開發(fā)費(fèi)用+建安成本+稅費(fèi))大概是12000元/平方米。租金回報(bào)率多少?在嘉定地塊周邊，出租一套90平米的大概需要4100。如此一來(lái)，開發(fā)商年化率收益率大概是4.5%左右，需通過(guò)21年收回成本。

從表面上看，開發(fā)商拿地后建房是“只租不售”不如拋售房產(chǎn)來(lái)錢快，但是開發(fā)商每個(gè)月都會(huì)有穩(wěn)定的租賃收入。這樣的模式，也給全國(guó)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型帶來(lái)了啟迪。那么，上海市通過(guò)對(duì)土地出讓“只租不售”，給我們傳遞出啥信息呢?我覺(jué)得傳出二大信息。

一方面，通過(guò)降低地價(jià)的方式，來(lái)降低開發(fā)商拿地的價(jià)格，這兩塊地的開發(fā)目的就是將房產(chǎn)建好了，再出租出去。以后這類模式會(huì)在上海乃至國(guó)內(nèi)推廣。如此一來(lái)，可以解決絕大部分年輕人的居住問(wèn)題。政府不能保證每個(gè)人都擁有一套房產(chǎn)，但政府有責(zé)任讓每個(gè)人都有房子住，這是民生問(wèn)題。

另一方面，如果政府將更多的土地規(guī)定“只租不售”的模式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。那么以后會(huì)有更多的新房充入到房產(chǎn)租賃市場(chǎng)。城市中的年輕人完全可以通過(guò)租房解決居住問(wèn)題。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)每年都會(huì)減少大量剛需壓力，這時(shí)候房地產(chǎn)供需之間就會(huì)逆轉(zhuǎn)。廣大年青人也不必背負(fù)幾十年房貸，只需坐等房?jī)r(jià)調(diào)整完成。

案例二：“一價(jià)清”制度，使開發(fā)商難以變相漲價(jià)

上海住建委在其官方網(wǎng)站，公布一份與上海物價(jià)局聯(lián)合簽署，名為“關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫(kù)(位)等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知”的文件，從即日起執(zhí)行。文件對(duì)房地產(chǎn)銷售提出了如下要求：

1、開發(fā)商賣房子【廊坊房產(chǎn)交易】、車位等附屬設(shè)施的時(shí)候，應(yīng)該嚴(yán)格按照備案價(jià)銷售，不得收取費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)、茶水費(fèi)等其他任何價(jià)款或費(fèi)用;

2、不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格。

3、房?jī)r(jià)、車位價(jià)格都需要向政府備案，定價(jià)不合理的，政府部門可以要求“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新申報(bào)備案”。如果備案后需要調(diào)價(jià)，也需要政府部門同意。

4、商品房、車位等附屬設(shè)施的銷售都采取“價(jià)格承諾制”，要在銷售現(xiàn)場(chǎng)明碼標(biāo)價(jià)(包括價(jià)格，以及價(jià)格有效期)、公示價(jià)格承諾書。

5、違反規(guī)定的開發(fā)商，一經(jīng)查實(shí)，暫停網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴(yán)重的降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并列入本市嚴(yán)重失信企業(yè)名單。構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

對(duì)于上海市政府推出的“一價(jià)清”制度，雖不是國(guó)內(nèi)第一家，但仍然堪稱力度空前，從“一價(jià)清”制度中我們可以看出三大問(wèn)題：第一，開發(fā)商售樓是什么價(jià)格就是一口價(jià)，別表面上宣布降房?jī)r(jià)，而暗中上調(diào)車位、房屋裝修等方面的價(jià)格，而且像車位等另外價(jià)格都要到政府部門備案。如此一來(lái)，開發(fā)商想通過(guò)變相漲價(jià)就很難實(shí)現(xiàn)了。

第二，任何政策法規(guī)，只是口頭警告，沒(méi)有加重違法者的成本也是沒(méi)用的。而這次“一價(jià)清”制度，就是把違規(guī)違法企業(yè)如何整治都已經(jīng)寫清楚了，從取消企業(yè)資質(zhì)到移交司法機(jī)關(guān)處理，都寫得明明白白。

第三，上海市對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)下定決心，調(diào)控?zé)o論如何也不會(huì)有絲毫放松。敢不敢出臺(tái)“一價(jià)清”，已經(jīng)成為地方政府是不是真心調(diào)控房?jī)r(jià)的試金石。因?yàn)椤耙粌r(jià)清”不僅斷了開發(fā)商的后路，也斷了地方政府在調(diào)控中“暗中放水”的后路。

中國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)之高，已偏離了價(jià)值。現(xiàn)在一線城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。所以，上海市就想盡各種方法，既要遏制房地產(chǎn)亂像，防止房?jī)r(jià)變相上漲，又要讓更多人通過(guò)租房形式來(lái)解決住房問(wèn)題。

（文章來(lái)源：廊坊信息網(wǎng)）