22個理由告訴你澳洲購物中心模式的優越性

文 章 轉 載 自 公 號：連城約

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政府按照人口分布，對區域購物中心進行合理分區規劃，避免過度競爭，對投資人有較佳的保障，也有利于已開業購物中心及未來需拍賣的購物中心用地價值的最大化；

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在中國大陸以每20~30萬人口配置一個10萬平米購物中心的分區規劃標準（在澳洲是每10萬人口配置一家10萬平米的大型購物中心），使得項目帶來的人均零售商業面積保持在0.5~0.33平米的相對低水平，即使加上其他較小、分散的零售物業，也能使人均商業面積保持或接近1平米，避免了商場過剩的問題；

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購物中心是社區繁榮穩定不可或缺的基礎設施，以包括政府職能、醫療等全方位的服務而深受消費者喜愛，與周邊居民的日常生活密不可分，因此是一項非常安全的投資；

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從項目啟動前就能確定、并且在購物中心開發或再開發過程中獲得保障的投資回報率；

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科學合理的分期開發，與社區（人口）共同成長、變化，使初期開發及運營成本可以最小化，而長期又得以保持區域中的領導地位；

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澳洲區域型購物中心有不可撼動的體量，完善的功能及業態組合，及世界最先進的定位、設計、規劃、招商、運營理念，即使沒有政府保護也能長期屹立不倒（如悉尼的百年老店Broadway百老匯購物中心最近4年都是澳洲大型購物中心的年度每平方米營業額冠軍）；政府的分區規劃，在充分滿足區域消費者的全方位生活所需的基礎上，也使區域購物中心的投資價值得到最大化；

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針對每個不同區域人口特性而做的購物中心定位、規劃，極大程度避免了購物中心的同質化；

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每年進行的消費者調研，及根據消費者需求變化而不斷進行的購物中心招商、運營調整，也確保了購物中心始終與時俱進，始終受消費者歡迎；

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優先招入本地餐飲零售商家的核心招商理念，使中國當今很多新舊購物中心“招商落地難”的問題迎刃而解，同時也扶持了地方商家的連鎖化發展；使得項目無論在一線城市，還是四五六線城市，都能毫無障礙的成功落地；

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支持了中國以消費拉動經濟增長的國策，也促進了項目入駐城市、區域的地方經濟發展；

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為政府提供每年客觀的消費相關稅收；

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大大促進地方就業；

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以年平效（即平均每平米年營業額）為標準，嚴選每個入駐地區最佳的商家入駐，而不是靠名氣（如國際名牌）、好看、新潮來選擇商家，充分保證了入駐商家真正受消費者歡迎，而購物中心得以從客觀的交易額中取得合理的租金回報；

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良好的表現不佳商家的淘汰機制與周期設定；

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運營良好、投資回報率優秀的購物中心即使被投資基金整體或部分收購，原來證明行之有效的運營管理團隊仍獲簽15～20年的長期合同，為購物中心的長期穩定繁榮提供有力保障；

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切合每個不同國家、市場的合理門店大小，使澳洲同面積、同種類零售門店的營業額比美國高一倍（即年平效高一倍）；

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澳洲區域購物中心接地氣的超市、（折扣）百貨主力店，加上備受重視、強大的中小專業店組合，完全可以克服中國以傳統家電賣場、百貨化的超市大賣場、價高質次的“二房東模式”百貨的核心問題；

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招入以高平效為支撐的實體零售商，完全無懼電商的競爭（如中外快時尚服飾零售、升級版10元店名創優品等）；

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澳洲購物中心的完善服務、一流的體驗造就了很好的社交場所，這些也是電商所無法替代的；

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當今中國的隨意性消費，已經達到或超過75%，這就是為什么中國的電商有可能是全世界最強，但目前也僅占中國大陸社會零售總額約13%, 因為電商滿足的主要是目的性消費。澳洲式購物中心將緊貼區域消費者的日常所需，提供他們喜歡的商品、服務與價位，因此完全無懼所謂的“電商沖擊”。而來自澳洲、目前世界市值最高的專業購物中心開發、運營集團Westfield, 已經走在全球購物中心發展的尖端，推動線上線下一體化的“全渠道”零售及無邊界的消費者消費體驗；

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澳洲這種消費者、零售商、開發商、政府“四贏”的模式，已經有約60年的可追溯歷史。期間沒有一家澳洲本地開發的大型購物中心失敗過，和今天中國大陸約85%的購物中心是失敗或是有大問題的（來源：中國最專業的購物中心協會“中購聯”）；

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澳洲區域購物中心過去超過40年的往績，每年的投資回報，均跑贏當地的CPI即通脹率，這幾乎是世界上僅有的，也使澳洲購物中心成為數以萬計美元的國際養老金、保險集團、機構及高凈值個人投資人熱切追求的標的。