實際上商業地產目前既有的租售模式有三種，一種純銷售，一種純租賃，一種是售后返租。也有一種叫銷售一部分、租賃一部分。

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售后返租

這種方式現在用的比較多，但是有些城市禁止使用這種方式，實際上它有變向融資的可能性，大家不知道你是在圈錢還是真正賣項目。而且不是所有的物業形態適合這種返租形式，實際上純粹的街鋪是沒有返租的必要，這種商鋪有自己的商業價值，有自己的沿街面，獨立性也好，賣了之后好租，好經營，大不了租金低一點，但是不會做死。

所以說售后返租往往是在不太好分割的物業里面，我把它虛擬地劃一些小單元，然后我賣出去統一經營可以降低后期的經營風險，但是這樣的項目后期就要把運營放在首要位置，我還得經營，我要收租金，然后我把租金按照我承諾的返給我的業主，但是這件事情還是很麻煩的一件事情。所以說缺錢的開發商會這么做，實際上不缺錢的話。

如果這個項目經營的好的話它的租金收益也是很客觀的，租的好的話十年左右都會收回成本，你還有30-40年的收益期間，實際上比賣出去劃算，但是大部分開發商還是存在一定的資金壓力，處在大市場背景下迫于無奈，大家會選擇這種方式，這是目前主流對商業物業的幾種操作方式。

租一半賣一半的

也是一種妥協的方式，這樣的好處就是說我租的部分自持，布一些主力店，保證項目死不了，剩下的商業一賣，我商業這塊能做平，不賠錢，還能賺到一點，也是一種做法，但是能掙很多的話也不是很現實。但實際上現在主流的就是自持一部分銷售一部分比較多的，然后自持的比例一般不超過30%，這是常用的一個比例，不會低于30%，低于30%自持沒有意義，高于30%開發商資金壓力會比較大。

還有一個租售順序的問題，我們商業蓋好了以后是先租再賣，還是先賣再租？還是邊租邊賣呢？這是一個很有意思的問題。我們現在最多的項目是先賣后租，為什么？

先租再賣的話，人家看得到你的收益，比如說我租了100塊錢一米，賣4萬，人家一算好家伙這投資回報率3，不劃算。那我就先賣，然后我給大家畫一個餅，如果以后能租200，或者是租300，畫大餅的方式去賣，這實際上是大家用的比較多的。但是如果我在一個成熟區，或者是周邊租價相當高了，那我就可以先租再賣，因為我買完之后很快就有人交租子，而且租金收益也比較好，那這樣的物業肯定不愁買，實際上這樣的東西比較少，大部分都是租金不行。你告訴他別看現在租金低，過幾年就會漲上去，給他這樣一個說法。

所以說在不成熟區域嚴格上都是先租后售，不要租，租出去對你只有副作用，沒有正作用，有的人還想著先租賣吧，其實不是這樣的，你還不如包裝的好一點，先給它賣掉再說吧，這是一種方法。