在前一篇關(guān)聯(lián)內(nèi)容《社區(qū)新零售：8組基本屬性》中，提煉了目前社區(qū)新零售基礎(chǔ)核心模塊，而在這8點基礎(chǔ)屬性之上，又進一步提煉出社區(qū)新零售市場的12組要素。中國地大物博，各地經(jīng)濟實力、人群構(gòu)成、風俗習慣等均有不同，但在大方向的基礎(chǔ)市場要素層面還是有很多共性特征的。

1.早餐、晚餐

民以食為天，中國是一個注重吃的國家，早餐樣式比其他國家豐富多彩，晚餐更是有菜系之分。在一線城市，解決小區(qū)民眾的早餐和晚餐問題，已經(jīng)成為社會性的民生問題，相應(yīng)的這就是消費痛點，如果有辦法解決早晚餐問題，項目價值自然無需多言。

早餐，從街邊攤到包子店再到便利店熱食，上班族可以解決早餐問題的方式比較多，但在社區(qū)場景，早餐覆蓋人群還包括大爺大媽們。此前有外賣平臺想滲透到早餐市場，但早餐對時效性要求極高，單價又低，并不適合配送上門，搶占早餐市場還是要從開單著手。

晚餐，就是生鮮消費需求，而社區(qū)生鮮已經(jīng)成為眾人眼中的下一個風口，生鮮電商、連鎖商超、連鎖便利店、連鎖生鮮店等各類公司都在重金砸向社區(qū)生鮮市場，盒馬、永輝、蘇寧小店、好鄰居、錢大媽、生鮮傳奇，經(jīng)營社區(qū)生鮮業(yè)務(wù)的公司越來越多。

2.戶數(shù)、人群

一個小區(qū)的戶數(shù)、人群決定了這個小區(qū)的商業(yè)價值，我在《社區(qū)新零售》書中分析過這個問題。在《社區(qū)新零售：以單品“大米”切入社區(qū)消費市場》中也指出鮮稻屋的選點模型是1000戶以上小區(qū)，活躍人群中兒童占比達到20%，B級車占比50%以上的小區(qū)。

戶數(shù)，決定了小區(qū)內(nèi)的中人群規(guī)模，規(guī)模越大的小區(qū)，消費能力自然就越強，相應(yīng)的店面租金也就越高，也越能吸引優(yōu)質(zhì)商戶，當然入住率是大前提。除了消費能力，戶數(shù)越多，商業(yè)配套越豐富，小區(qū)的活力越強，越能激發(fā)線下商業(yè)價值。

人群，是對戶數(shù)更進一步的群體分析，在戶數(shù)前提下，人群類型直接影響社區(qū)商業(yè)的重心，如果是一個學區(qū)房社區(qū)，學生群體較多就適合經(jīng)營水果、零食、文具等產(chǎn)品，如果靠近CBD，租客較多，就適合便利店、外賣等消費服務(wù)。

3.工休、時段

《社區(qū)新零售》中，除了對家庭構(gòu)成和人群進行了詳細劃分，對時段需求也有劃分。因為工作日和休息日作息時間和消費需求完全不同，不同人群在不同時間的時間安排也大有不同，例如工作日白天，社區(qū)內(nèi)的主要活躍群體以退休的大爺大媽為主。

工休，工作日和休息日。對上班族而言，工作日的生活更為規(guī)律，起床之后準備早餐，如果有孩子，會自己做早飯或下樓購買，如果是單身則下樓后隨便吃一口，下班之后買菜做飯。休息日一般會睡個懶覺，或初期逛街游玩。

時段，白天時段學生上班，家長上學，晚上時段家長或看電視、打游戲或輔導孩子作業(yè)，那些退休大爺大媽，可能會去跳個廣場舞。每個時段都有固定的生活習慣，例如晚上時段，其實是社區(qū)消費的主要時段，下樓買點東西，或者看電視點個外賣，需求還是有的。

4.支付、儲值

移動支付早已深入到社區(qū)消費場景之中，無論是線上的下單購物，還是日常生活繳費，亦或是小區(qū)周邊店面的二維碼支付，支付寶和微信支付已經(jīng)牢牢占據(jù)了支付市場，其他銀行的移動支付空間被嚴重壓縮，而在一些三四線城市，某些地方銀行還是有一定市場的。

支付，五年前就有銀行想爭奪社區(qū)支付場景，至今還有，但機會已經(jīng)不大了。支付寶和微信支付從全商業(yè)大方向切入，高維打低維水到渠成的拿下了社區(qū)支付場景。現(xiàn)如今在社區(qū)新零售市場，除了某些銀行還想一搏之外，支付寶和微信支付已經(jīng)成為商戶首選。

儲值，是生活中常見的消費方式，有些水果店為了抓住消費者都推出不同程度的儲值優(yōu)惠。在社區(qū)新零售市場，因為“新”的零售，有一部分交互和服務(wù)與傳統(tǒng)方式有較大變化，需要利用儲值方式培養(yǎng)用戶消費使用習慣。另外，未來儲值消費會與社區(qū)金融掛鉤。

5.檔次、新舊

小區(qū)檔次和建造時間，對社區(qū)新零售公司的布局也有一定影響。小區(qū)檔次反應(yīng)了消費群體類型，但不是檔次越高的小區(qū)越適合做社區(qū)新零售；小區(qū)建造時間，關(guān)乎其有沒有足夠的配套建設(shè)，但也不是老舊小區(qū)就一定沒有機會，因為很多老舊小區(qū)都在老城區(qū)。

檔次，決定了目標人群，檔次最高的小區(qū)并不一定適合社區(qū)新零售，因為這類小區(qū)的戶數(shù)普遍偏少，他們也有固定的消費渠道，普通零售很難打動他們。社區(qū)新零售要做規(guī)模，所以更適合先挖掘中檔小區(qū)市場，在去挖掘普通小區(qū)市場。鮮稻屋就是如此。

新舊，指小區(qū)建造時間，對于2000年以前的小區(qū)，一般都沒電梯、車位等配套建設(shè)，甚至沒物業(yè)公司，但并不代表這些小區(qū)沒有社區(qū)新零售市場，車位少就不愿意開車去超市買菜，沒電梯就懶得下樓，若在老城區(qū)，一般都有消費能力，適合社區(qū)新零售發(fā)展。

6.面積、配套

小區(qū)占地面積、主力戶型面積、小區(qū)配套建設(shè)等也影響這個小區(qū)的消費方式。戶型面積越小，相應(yīng)的家里冰箱就越小，就不適合一次性采購大量食材；小區(qū)周邊1公里沒有菜市場配套，就為業(yè)主買菜帶來了難題。

面積，是社區(qū)新零售布局的一個參考值。一線城市出行成本高，戶型面積又小，不適合到大超市去批量采購，反倒是在樓下生活超市購買更劃算，日本便利店發(fā)達就是如此。另外，小區(qū)占地面積越大，人越懶得到小區(qū)門口店購買，這是無人貨柜的機會。

配套，除了電梯、車位等房產(chǎn)公司開始時就準備好配套建設(shè)，小區(qū)周邊的商業(yè)配套情況可直接顯示出該小區(qū)生活消費的痛點，就不如在一線城市買菜難的問題。另外，小區(qū)是否有活動中心，活動中心是否有運營配套也很關(guān)鍵，活動中心是社區(qū)新零售的機會之一。

7.租客、業(yè)主

家庭群體可以按老人、中年、青年、孩子劃分，實際住戶群體可以則可業(yè)主和租客劃分，尤其像北上廣深杭這樣的一線城市，小區(qū)內(nèi)的租客群體非常龐大，而且以年輕人居多，他們是整個零售市場都想追逐的目標消費者，社區(qū)市場同樣需要關(guān)注這部分群體。

租客，這個群體身上的價值空間非常大，首先他們絕對是社區(qū)新零售初期的天使級用戶。另外，與租客相關(guān)的租房市場、二手商品、出行服務(wù)等可延伸的空間很大，當然問題也有，就是單個小區(qū)的租客人數(shù)肯定不如業(yè)主大，鏈家已開始關(guān)注社區(qū)商業(yè)市場。

業(yè)主，是社區(qū)主力消費群體，所以社區(qū)新零售首要要抓的普適性的消費群體，例如生鮮、水果、快消等品類，在此基礎(chǔ)上需要根據(jù)業(yè)主類型做針對性的選品優(yōu)化，兒童群體較多和老人群體較多的小區(qū)，個性化的需求大有不同，具體可翻閱《社區(qū)新零售》。

8.爆品、標品

互聯(lián)網(wǎng)給零售業(yè)提供了“碎片化焦點”的玩法，也就是“爆款”模式。早期在淘寶做爆品有清庫存的目的，后來也有很熱多在聚劃算上玩票性質(zhì)做一個爆品小賺一筆，如今在社區(qū)新零售市場，玩票性質(zhì)的爆品已經(jīng)成為常見的運營策略，比標品更易操作。

爆品，先聯(lián)系好上游供應(yīng)商，然后利用線上社群或物業(yè)APP等方式吸引用戶下單，之后根據(jù)下單情況，由供應(yīng)商配貨，零售渠道沒有庫存。有水果店這么做，也有物業(yè)公司這么做，雖然爆品不是標準化、常態(tài)化的經(jīng)營方式，但社區(qū)新零售有這個需求。

標品，主要就是快消品，適合做全網(wǎng)爆品，或商圈爆品，不適合做社區(qū)爆品，因為社區(qū)用戶群的基礎(chǔ)太小，低毛利的快消爆品利潤效果不明顯，水果、生鮮更適合做爆品銷售。標品的玩法還需回到最基本的零售交易方式。

9.設(shè)備、門店

互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，讓社區(qū)新零售渠道分化成三條線，一條是線上電商線，另一條是線下門店線，還有一條代表未來的“無人終端線”。目前階段的社區(qū)新零售市場，消費者更認可線下實體的消費場景，因為可以滿足社區(qū)即時性消費的需求。

設(shè)備，在社區(qū)場景越來越普及，尤其是無人設(shè)備，從快遞自提柜、自助水機、生鮮自提柜、智能鮮米機到無人便利店以及無人貨柜。17年無人便利店成為資本寵兒并進入部分小區(qū)試點，但實際市場效果并不理想，18年或是無人貨柜的爆發(fā)年。

門店，改造升級是很多社區(qū)新零售公司在做的，包括京東便利店、天貓小店、永輝生活等。門店改造方式主要有三種，一是巨頭收編整合進行改造，二是連鎖零售商自建社區(qū)門店，三是第三方物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)公司提供改造方案。目前以前兩者方式居多。

10.技術(shù)、數(shù)據(jù)

新零售市場，技術(shù)和數(shù)據(jù)更加受到重視，數(shù)據(jù)是結(jié)果，技術(shù)是過程，數(shù)據(jù)需要靠技術(shù)去挖掘。在社區(qū)新零售市場，技術(shù)和數(shù)據(jù)自然同樣備受重視，人機交互體驗更佳的無人設(shè)備進社區(qū)就是得益于互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展。另外，一些線下門店也在進行數(shù)據(jù)化改革。

技術(shù)，包括無人技術(shù)、信息系統(tǒng)、數(shù)據(jù)分析等，不同技術(shù)用于不同方向。其中無人技術(shù)是直接圍繞社區(qū)新零售市場的零售技術(shù)創(chuàng)新，既用來提升支付效率，也用于建立新渠道，例如無人便利店在社區(qū)內(nèi)的試點經(jīng)驗。

數(shù)據(jù)，包括環(huán)境數(shù)據(jù)，如交通數(shù)據(jù)、車輛數(shù)據(jù)、房價數(shù)據(jù)、商戶數(shù)據(jù)等；也包括消費行為數(shù)據(jù)，如店內(nèi)熱力圖分析客流軌跡；還包括商品消費數(shù)據(jù)，可以根據(jù)商品消費情況進行SKU優(yōu)化等。大數(shù)據(jù)在社區(qū)商業(yè)中的運用還相對初級，目前還處于獲取數(shù)據(jù)階段。

11.零售、增值

狹義的社區(qū)新零售主要指商品交易，而廣義的社區(qū)新零售還包括社區(qū)商業(yè)中其他增值業(yè)務(wù)，在《社區(qū)新零售》中詳細介紹了社區(qū)商業(yè)構(gòu)成，包括上門服務(wù)、房產(chǎn)增值、汽車后市場、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)金融、社區(qū)教育等一系列潛在價值更大的增值業(yè)務(wù)。

零售，是社區(qū)商業(yè)的入口，中國的社會消費品零售總額中，商品消費占比89%，服務(wù)消費占比11%。事實證明，中國市場仍是商品消費型市場，消費者更愿意為商品付費，而不太愿意為服務(wù)付費，所以在社區(qū)市場要先抓商品零售業(yè)務(wù)。

增值，是未來更加潛力的市場，中國在向發(fā)達國家邁進的過程中，未來定然會從商品消費市場升級為服務(wù)消費市場，發(fā)達國家的商品價格并不高，但發(fā)達國家的服務(wù)價格卻非常高，所以長遠來講，社區(qū)增值業(yè)務(wù)的市場空間要更大，但前提需要以零售作為消費入口。

12.物業(yè)、業(yè)委

在社區(qū)市場的組成中，物業(yè)最基礎(chǔ)的商業(yè)服務(wù)公司，是其他第三方公司繞不開的墻，在前一波社區(qū)O2O浪潮中，有很多項目想盡辦法想繞開物業(yè)或者革命物業(yè)，但最終物業(yè)活的更好了，而那些公司卻銷聲匿跡了。

物業(yè)，是戰(zhàn)友而非敵人。《社區(qū)新零售》中詳細介紹過物業(yè)在社區(qū)商業(yè)中的重要性，越來越多的物業(yè)都在思考如何挖掘社區(qū)市場的問題，優(yōu)質(zhì)大物業(yè)變得更加開放，愿意與第三方共同挖掘社區(qū)商業(yè)的價值，與物業(yè)建立合作關(guān)系已成為社區(qū)新零售企業(yè)爭取的核心資源。

業(yè)委，在社區(qū)市場的作用不可忽視。在社區(qū)中，物業(yè)很多事情需要顧及業(yè)委會的態(tài)度，當然也包括物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)委會要不要續(xù)簽的問題，雖然物業(yè)對其他第三方公司有強勢的話語權(quán)，但業(yè)委會可以決定選擇哪家物業(yè)公司為他們提供服務(wù)。

社區(qū)新零售市場比較復(fù)雜，具體項目需深入分析，《8組基本屬性》與《12組市場要素》只是對社區(qū)新零售各類情況的簡體提煉，僅用于拋磚引玉，若對社區(qū)商業(yè)更感興趣，可以將一些組別的標簽交叉分析，會得到更直觀的效果。

文/王利陽  新零獸聯(lián)合創(chuàng)始人CSO

社區(qū)商業(yè)研究者，《社區(qū)新零售》作者

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