近年來，隨著四五線城市經濟的日益發展，眾多知名房企紛紛將戰略目光投向了四五線城市，引爆四五線城市開發熱潮，形成商業地產擴張新“藍海”。
開發商選擇下沉四五線城市固然是相中其廣闊的市場前景、較低的開發成本及地方政府的優惠與支持。即便如此，隨之而來的挑戰，也不容小覷。作為顧客接觸面最深、最廣的社會實踐性學科，商業地產的整體操作著實令許多缺乏底層作戰經驗的開發商一籌莫展。
那么，我國當前的那些四五線城市究竟存在著怎樣的現狀與挑戰？缺乏商業地產作戰經驗的房企開發商，又該如何決策與發展呢？
2018年5月11日，恩次方商業集團總裁趙旭州赴江蘇鹽城，以建湖縣的綜合體項目為例，為全國四五線城市大量商業項目的現狀與發展進行剖析與探索。

商業進程滯后，供給“青黃不接”
四五線城市的商業進程大都處在“老商業街+社區底商+傳統百貨超市+小型購物中心”階段，以滿足基礎剛性需求為主，大型集中式公共商業空間缺失。在城市化進程加劇、國民經濟增漲形勢下，傳統、老舊的集中式商業逐漸衰退，新的共享型、體驗型商業空間仍未誕生，城市整體缺乏新的商業供給側來滿足新的商業需求。
迷信“品牌效應”，強行“抱大腿”
四五線城市集中式商業的開發商，許多是首次“試水”商業，經驗空白。于是乎，不少開發商開始需求外援，一味地將希望寄托于“品牌效應”，讓厚利強行“抱大腿”：幻想通過大型商超、百貨、影院的引進來吸納客流、締造旺場；或者通過聯手紅星美凱龍、居然之家等家居賣場來提升檔位，并實現快速脫銷。
殊不知，“抱大腿”也有陷進：首先，“抱大腿”需要讓利，因此要控制好“抱大腿”版塊在整體物業中的占比，需要確保這一部分的讓利能從剩余自持部分的溢價中平衡回來，就建湖項目而言，10萬方的總體量就有5萬方讓利給紅星美凱龍，無異于“為別人做嫁衣”，實不可取；其次，利用“品牌效應”來快速帶動銷售、回籠資金無可厚非，但就長期可持續經營而言，則應摒棄“主角光環”，從實際需求側與業態功能出發，實打實地研究適銷對路的商業產品，就建湖項目而言，紅星美凱龍的家居業態基于消費時間短、消費頻次及粘性低等特性，并未能真正推動優質商業生態的構建，而商業體驗化的大背景下“超市”這一曾經的“主力”也逐漸式微。因此，簡單粗暴地“抱大腿”得來的盛況也終將會是“曇花一現”。
過于保守，缺乏創新意識
創新的代價巨大，所以誰都不愿做“第一個吃螃蟹的人”，因此當我們提出一個新的理念的時候，開發商總是尋求“對標”，恨不得擺出一百個案例去說服，但當這一百個案例都形成的時候，那還叫創新嗎？
開發商處于不敢創新和不甘現狀的糾結之中，該如何破局？其實，世界上本就沒有絕對意義上的創新，有的只是改良、引進、勾兌、混搭，這些都是“微創新”。不要過于保守，也不要太過冒進，如果創新一步可能會超脫現實，那么就創新半步即可。商業地產的創新，指的是在尊重商業基本常識與規律的基礎上進行因地制宜的有機結合，在核心板塊上進行補充性創新、微創新。成都太古里的中西合璧建筑、深圳海岸城的雙首層結構、宜家及山姆的工業風場景，哪怕是超市百貨的聯營模式、專業市場的業態集群效應、甚至于文旅項目的IP植入，這些都能成為創新的啟發，當然絕非照貓畫虎。
忽視商業基本常識與規律
何謂“基本常識與規律”，簡單來講，關閉電腦頁面時鼠標一般放到右上角，報紙一般從左上角的報眼開始閱讀。
放到商業地產上，其基本常識與規律包含了入口明顯、動線清晰、停車方便、空間舒適等關鍵要素，甚至于客服臺在一樓入口或中庭、母嬰室跟洗手間相鄰等基本細節。而四五線城市商業地產的開發商很多都缺乏這些最基本的認知與判斷。

那么，四五線城市在商業地產的整體開發操作上，又存在著怎樣的挑戰呢？總的來講，對開發商首腦而言，商業地產的戰略定位需從時間、空間、內容三個維度進行綜合決策。
時間
時間的進程，指過去、現在和未來。過去是怎樣的現象？現在面臨怎樣的矛盾與空白？未來會有怎樣的需求？這些都是作為開發決策者需要思考并解決的認知性問題。
就房地產行業而言，2000年前后是國內小高層電梯房的起步時期，當時售樓的最大障礙是電梯的使用壽命、安全系數及停電時需要走路等“電梯”相關問題。這些現在看來完全不是問題的問題，在當時卻是最主要的問題，但中國的房地產行業并沒有因此而止步，誰都無法阻擋歷史發展的車輪。對于需求，我們需要看的，不是過去，也不是現在，而是未來。
在蘋果等智能手機問世之前，通過市調，人們對手機的未來需求主要以更好看、更耐用為主，而當這些智能手機握在人們手中的時候，人們才突然意識到，原來手機還能如此的智能、魔幻，社會上手機的擁有率更高了，這便是“增量”。而商業亦是如此，并不是人們不需要更好的產品，而是因為更好的產品還沒被呈現出來。
縱觀全國，四五線城市過去積存的大量街鋪底商均屬散兵游勇、不成體系，傳統的百貨超市也已過氣淘汰，在新的時代背景下，新的共享型、體驗型商業空間將會成為新的需求，未來城市的商業也將朝著這個指向瘋狂發展。
空間
空間的游戲，指“高、寬、深”的三維空間。講究的是建筑空間的豐富度與多元化，通過風格迥異的建筑場景、科學舒適的商業動線、通透的采光、齊全人性化的配置設施、恢弘大氣的公共區規格等基本要素的科學融合，為廣大客戶群體搭建消費商品、消磨時光的購物體驗場景空間。
四五線城市商業綜合體，多為傳統商超及百貨結構，建筑單調乏味，同質化嚴重，逐漸形成審美疲勞。個別做得較好的新建購物中心，也是延用標準模式，風格缺失，充其量只是達到了“舒適”，而未能突破常規，實現差異化，制造“新、奇、特”場景。
因此，要想在四五線城市的商業存量與增量中脫穎而出，就必須注重建筑風格上的創新。建湖項目位于城南新區，區位的發展形勢迅猛，幾年內將會有大量綜合體紛爭市場。因此，需在建筑上未雨綢繆、想先一步，打造與未來幾年的競品項目形成強烈差異化的建筑場景空間，可以場景主題性強、裝修成本低、可塑性強、應用靈活度高的“工業風”為建筑風格，引領建湖商業潮流，打響城南新區商業變革的“第一槍”。
內容
內容的供給，指商業的業態構成。現階段四五線城市的商業基本處在滿足基礎剛性需求階段，個性化及品質型商業缺失，這就導致了當地有消費能力與消費需求的客群向周邊更高級的城市外溢。譬如東北的燈塔市，屬于遼陽市管轄內的一個縣級市，距遼陽僅20公里，距沈陽也就40公里，因此，在燈塔當地商業滯后、供給不足的前提下，區位的便利極大地瓜分了本地的大量客群。
主流的城市綜合性商業，在業態組合上基本大同小異，超市、零售百貨、影院、餐飲、休閑、娛樂、兒童等各類業態均衡分配，而四五線城市的商業綜合體，體量基本不大，若依主流的業態分配原則，則各業態均不成規模、毫無優勢。因此，四五線城市的商業綜合體開發，反而要有“你是主戰場、我是后花園”的角色定位，走“非主流”業態“偏科”配比，將餐飲、娛樂、兒童等某一主題“做精、做深、做透”，塑造這一主題業態的核心競爭力與標桿效應，打造成區域內該類消費的首選目的地，形成集聚效應，營造整體商業生態系統。