怪不得媒體驚呼國(guó)資是最大贏家。當(dāng)然，本土房企同樣是受益者。

至于重慶土拍就熱鬧許多了，甚至用“瘋狂”來(lái)形容也不為過(guò)。

這次重慶集中供地共推出119宗地，其中主城區(qū)46宗，起拍總價(jià)444億元，分成4月28、29日兩天進(jìn)行。

以下數(shù)據(jù)由樂(lè)居財(cái)經(jīng)整理

（圖：重慶出售24宗地塊一覽）▼

從目前進(jìn)行的情況看，重慶土拍幾乎是殺紅了眼。

土拍首日供應(yīng)的3宗掛牌，21宗拍賣(mài)地塊。房企土拍熱情高漲，西區(qū)熱度飆升，今日共有14宗地塊溢價(jià)率超過(guò)50%。

不出意外，上述高溢價(jià)地塊分別由招商蛇口、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、中交、中鐵建、龍湖、長(zhǎng)城及華宇、金科、新希望聯(lián)合體等央企國(guó)企和頭部房企拿下。

要說(shuō)還是央企財(cái)大氣粗，招商蛇口以32.5億元成交價(jià)將沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)地塊收入囊中，樓面價(jià)10460元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)130%。

當(dāng)然，龍頭房企也是大贏家，據(jù)了解，重慶土拍首日第二場(chǎng)結(jié)束，土拍成交總金額為328.43億元。龍湖、融創(chuàng)兩家分別斥資75.54億、55.6億元各拿下3宗地塊，這兩家占土地成交總額的40%。

從廣州、重慶土拍目前的情況看，希望通過(guò)集中供地抑制土拍價(jià)格的政策初衷似乎并未達(dá)成。

相反，這種抬高土拍門(mén)檻的新玩法，對(duì)于財(cái)大氣粗的央企國(guó)企和頭部房企玩家來(lái)說(shuō)，只會(huì)成為高手過(guò)招的競(jìng)技場(chǎng)，所謂“大樹(shù)底下不長(zhǎng)草”。

都是土豪，還會(huì)在乎什么溢價(jià)率？

加劇融資困難，推高融資成本

熱點(diǎn)城市集中供地，而且多數(shù)集中在相同的時(shí)間段內(nèi)，這就十分考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流。

在房企融資三道紅線和銀行涉房?jī)傻兰t線之下，房企的融資渠道相較以往已然緊縮；這下集中供地，許多房企為了拍地，在同一時(shí)間段又要巨量資金，市場(chǎng)需求同一時(shí)間釋放，把融資成本更是推高到史無(wú)前例的高度。

近期海哥與多家TOP30房企、銀行行長(zhǎng)和地產(chǎn)私募、AMC機(jī)構(gòu)高管交流，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在開(kāi)發(fā)貸都已要7%-8%了，外資銀行甚至給出了8%-9%的報(bào)價(jià)，許多銀行給出的理由是沒(méi)有額度；

如果要前融，成本則普遍在15%、16%以上，且許多金融機(jī)構(gòu)明確表示無(wú)法提供前融資金，甚至有top3房企愿意接受20%的成本，這其中還不包括中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)成本。

當(dāng)然，這些融資困難對(duì)國(guó)企央企是不存在的，他們可以從當(dāng)?shù)劂y行取得低于基準(zhǔn)利率的信用貸款，甚至能設(shè)立自己的資金池，向其他民營(yíng)房企提供融資服務(wù)，賺取利差，如近期土拍大熱的徐州市場(chǎng)，地方國(guó)企淮安水利就扮演了這么一個(gè)角色，一方面高價(jià)拍地，另一方面兜售資金。

真是一條甘蔗兩頭吃。

拿地，對(duì)許多房企意味著規(guī)模和生命線，而這次推行集中供地的熱點(diǎn)城市，更是房企的護(hù)城河，所以即使資金成本貴、土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，他們也不得不硬著頭皮上。

而此番土拍，須繳納的保證金規(guī)模也是高的嚇人。如果報(bào)名參加廣州土拍，所有地塊的保證金就將達(dá)到145億元。

這種規(guī)則，只適合人民幣玩家。

假設(shè)廣州拍地，均攤一下，有20家房企報(bào)名了所有地塊，那么凍結(jié)的保證金將達(dá)到2900億元，如果按照3.5%的利率和凍結(jié)一周的時(shí)限來(lái)算，廣州市公共資源交易中心的賬戶(hù)上將多出2個(gè)億的利息。

而事實(shí)上，僅黃浦區(qū)那三塊搖號(hào)中的熱門(mén)地塊，據(jù)了解每塊都有30多家房企爭(zhēng)搶?zhuān)�累�?jì)凍結(jié)的保證金將達(dá)1000多億。因此，業(yè)內(nèi)人士估算，此次廣州土拍保證金，將在3000億左右。

如此巨量的資金在同時(shí)凍結(jié)，對(duì)一地的金融系統(tǒng)也將是一個(gè)考驗(yàn)。

如果廣州僅僅是一個(gè)預(yù)演，那么接下來(lái)的上海、北京，恐怕更加令人驚恐。

而對(duì)于高額的融資成本而言，這些最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到瘋狂的土拍和買(mǎi)房人身上。

“剛需”很受傷

集中供地除了推高房企融資成本，抬高土拍成本之外，對(duì)買(mǎi)房人的傷害更是加大了。

原本全社會(huì)僅僅是苦高房?jī)r(jià)久矣，種種調(diào)控措施的初衷也是平抑房?jī)r(jià)，防止過(guò)快上漲。

但現(xiàn)實(shí)往往是，理論上行得通、理想化的制度設(shè)計(jì)，會(huì)被沖擊的一塌糊涂。

房企為了參與集中土拍，除了拓展融資之外，還需要加強(qiáng)自己項(xiàng)目的銷(xiāo)售，加快現(xiàn)金回流。

這也就催生了房地產(chǎn)銷(xiāo)售端的種種怪象。

此前“全款優(yōu)先、半款請(qǐng)進(jìn)、按揭站外邊”的現(xiàn)象不僅進(jìn)一步蔓延，在上海等地還出現(xiàn)了“**處消失”、“勸退按揭認(rèn)籌”等等。

說(shuō)實(shí)話，房企也是被逼的沒(méi)辦法，作為市場(chǎng)主體，肯定會(huì)從效益端考慮最優(yōu)選擇。由此催生出上有政策、下有對(duì)策的現(xiàn)象。

而隨著此次集中土拍的陸續(xù)開(kāi)展，進(jìn)一步抬高土地溢價(jià)的同時(shí)，許多在**盤(pán)已經(jīng)開(kāi)啟了關(guān)閉**處、勸退買(mǎi)房者的動(dòng)作，畢竟如重慶這兩日的土拍，已經(jīng)出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的情況，下一步重慶樓市整體房?jī)r(jià)上漲將成為不可逆的大勢(shì)。

因此，有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，兩集中的土拍新政，將會(huì)進(jìn)一步加劇土拍饑渴度，并加大非兩集中城市的土地競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。

而現(xiàn)實(shí)，的確是朝著這樣的方向發(fā)展，近期如浙江的區(qū)縣地王頻出，江蘇徐州、淮安等地土拍屢創(chuàng)新高。

實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)。可惜，我們的某些“肉食者鄙”，拍腦袋做決策，別說(shuō)實(shí)踐這關(guān)過(guò)不了，連理論關(guān)都過(guò)不了。

充其量，是一個(gè)美好的愿景，是一個(gè)理想主義者。