原創(chuàng)：一號地產(chǎn) 作者: 海哥

一號說：
人不能在同一個地方摔跤兩次

8月16日，禹洲集團董事長林龍安接受了鳳凰房產(chǎn)的獨家專訪，就公司半年報和業(yè)績會后，投資者關(guān)心的問題做了進一步補充，事后鳳凰房產(chǎn)風(fēng)財訊以《專訪禹洲董事長林龍安：業(yè)績修復(fù)與應(yīng)對》為題作了報道；

8月17日，禹洲集團股價大跌7.32%，報收1.52元每股，創(chuàng)年內(nèi)新低。半年報發(fā)布以來，禹洲集團股價已連跌三日，累計跌幅達14.78%。

重列財報一事，用林董的話來說，就是“摔了一跤”。只是禹洲集團“摔了一跤”，投資者就“用腳投票”了。

土儲與銷售，必須厘清的數(shù)據(jù)

在上述采訪的新聞稿中，有這樣一段表述：“其透露（指禹洲集團董事長林龍安），禹洲上半年新增貨值111億元，截至2021年6月底土地儲備（不等于可售面積）總建筑面積約在2200萬平方米，對應(yīng)總貨值4400億元，其中已售未交付(可售)貨值超1800億，未售貨值大約2600億，加上集團囤積的舊改項目，總未售貨值可以支撐禹洲未來3年的銷售所用。”

林董事長在此處的回復(fù)，似乎是對一號君此前文章《禹洲集團：”調(diào)表師“的財報，彈性這么大？》的隔空回應(yīng)。

在該文中，一號君指出禹洲集團半年報披露的土儲數(shù)據(jù)值得推敲。半年報中，禹洲集團披露總土儲可供銷售建筑面積為2200萬平米。

按照一般理解，“可供銷售面積”就應(yīng)該是可以賣的建筑面積，而一號君根據(jù)禹洲集團12年來的年報數(shù)據(jù)，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)2009年至2021年上半年，禹洲集團累計銷售了2772.69萬平米；

同期累計新增土地儲備總建筑面積為2912萬平米；我們即使不考慮總建筑面積與可銷售面積之間的差值，簡單做一下加減法，就可得知2009年至2021年6月，禹洲集團的土儲建筑面積凈盈余為139.31萬平米；

（數(shù)據(jù)來源：禹洲集團2009年至2020年年報，2021年半年報）

如果算上2009年年底時的未售面積302萬平米，就算再把2020年取得的城市更新項目89萬平米算進去，理論上至今年年中，禹洲集團總共的未售面積530萬平米左右。

按照林董事長接受媒體采訪時說的數(shù)據(jù)，即2200萬平的土儲中，對應(yīng)總貨值4400億元（包括已售未交付的貨值超過1800億，未售貨值大約2600億），推算可知，其對現(xiàn)有土儲的結(jié)算均價預(yù)估為2萬/平米。

而禹洲集團今年上半年的銷售均價是18500元每平，去年的銷售均價為16765元每平。翻閱禹洲集團歷年年報，目前年銷售均價最高的是2017年，銷售均價為17000元每平。

看來董事長很自信，預(yù)估的價格已經(jīng)大大超過過往的實際銷售均價了。

不過如果按照林董事長的測算，結(jié)算價2萬/平，且未售貨值2600億元，那么禹洲集團至2021年年中時，手上的未售面積應(yīng)當在1300萬平米。

這一數(shù)據(jù)，與一號君根據(jù)公司歷年年報披露的銷售面積、新增拿地面積累計測算后的530萬平米相差了770萬平米。

因此，有必要弄清林董事長披露上述數(shù)據(jù)的測算方法。當然，也有可能是這未售的2600億貨值，在公司內(nèi)部就是按照均價5萬一平來進行測算的。

不過，不知為何董事長披露的未售土儲口徑是貨值，并沒有直言面積。

過往銷售數(shù)據(jù)存疑870萬平

對于董事長專訪的數(shù)據(jù)披露，我們自然是深信不疑的。

由此審視起另一維度的數(shù)據(jù)來，那就是禹洲集團過往的銷售。

既然董事長披露禹洲集團截至2021年6月，尚有2600億元的未售貨值，按照其披露的半年度土儲總建筑面積2200萬平，貨值4400億元計算，均價應(yīng)該是2萬元每平，也由此得出禹洲集團在今年半年度時尚有1300萬平米的未售面積。

在上文的表格中也已經(jīng)統(tǒng)計了，自2009年至2021年上半年，禹洲集團累計新增拿地面積2912萬平米，加上期初數(shù)即2009年底未售面積302萬平米后，12年多來，禹洲集團手中可供銷售的總面積為3214萬平米左右；

目前還有1300萬平米未售；那么可知這12年半中，累計銷售面積應(yīng)該為1900萬平米；盡管根據(jù)各年度的年報銷售數(shù)據(jù)，累計銷售了2773萬平米。

逐年年報披露的數(shù)據(jù)，與根據(jù)董事長接受專訪時披露數(shù)據(jù)測算出的結(jié)果，相差了870萬平米。

也就是說，這12年多來的年報銷售數(shù)據(jù)，平白無故多了870萬平米？

在行業(yè)內(nèi)，房企在銷售額注水幾乎是業(yè)內(nèi)公開的秘密，而且銷售注水極難會被發(fā)現(xiàn)，因為銷售要延后一年半至兩年才會結(jié)算進營收。

更重要的是，只有結(jié)算營收了才會交稅，銷售不交稅，好比吹牛不上稅，所以每年都會看到許多房企為了爭榜單排名，拼命往銷售數(shù)據(jù)中注水。

所以這一次，禹洲集團董事長通過向我們公開未售貨值以及可以推算的未售面積數(shù)據(jù)，等于是變相向外界透露了2009年以來的真實累計銷售數(shù)據(jù)。

也即，2009年以來，禹洲集團累積的真實銷售面積或許只有1900萬平米，否則數(shù)據(jù)上難以形成邏輯自洽。

因此，在這一點上，我們更傾向于相信董事長的數(shù)據(jù)。

“摔一跤”事件會不會重演？

既然我們根據(jù)董事長對外披露的數(shù)據(jù)，計算出禹洲集團2009年至今的累計銷售面積應(yīng)該在1900萬平左右。

那么未來禹洲集團的結(jié)算預(yù)期也要重新考量。

從行業(yè)經(jīng)驗來看，企業(yè)的營收一般不會造假。我們根據(jù)禹洲集團歷年的年報數(shù)據(jù)，統(tǒng)計了2009年至今的結(jié)算交付面積，累計是1228.16萬平米（參見上圖數(shù)據(jù)）；

一般來說，結(jié)算交付是權(quán)益面積，禹洲集團的權(quán)益在業(yè)內(nèi)并不高，平均占比在60%-65%左右，我們即使按照業(yè)內(nèi)較高水平70%的權(quán)益占比來測算，2009年至今全口徑的結(jié)算交付應(yīng)該在1750萬平米左右，如果按照65%權(quán)益占比測算的話，全口徑結(jié)算交付將在1880萬平米左右。

如果按照上述口徑測算，禹洲集團目前所剩的可結(jié)算資源似乎并不充足，目前的未結(jié)算資源僅有20萬平米至150萬平米左右。

這樣的未結(jié)算面積，僅能支撐禹洲集團半年至一年的交付，如果這樣的話，未來禹洲集團極有可能還會出現(xiàn)類似去年“摔一跤”的情況。

除非禹洲集團統(tǒng)計的交付面積是全口徑結(jié)算面積，即2009年以來累計交付面積1228萬平米是全口徑交付，按照該數(shù)據(jù)測算，禹洲集團尚有700萬平左右的未結(jié)算資源；

這700萬平未結(jié)算資源，按照2萬元每平測算，折算成貨值的話為1400億元，與林董事長專訪時披露的已售未結(jié)轉(zhuǎn)貨值1600億元相差不大。

但這也會帶來一個新問題，就是業(yè)內(nèi)同行規(guī)則和會計準則，房企的結(jié)算面積均是屬于權(quán)益面積，而非全口徑面積，如將全口徑面積當作權(quán)益面積強行納入算進自己的營收，就等于出現(xiàn)了禹洲集團去年中報時一樣的情況，即將合聯(lián)營項目強行并表算作自己業(yè)績。

綜合看來，不管是哪一個口徑，禹洲集團未來屬于自己權(quán)益內(nèi)的可結(jié)算資源應(yīng)該不多，投資者仍然要注意結(jié)算營收的業(yè)績風(fēng)險。

因此，林董事長此次的專訪，仍然未能打消一號君心頭的疑慮。