“地產行業下一步該怎么走？”走進2021年，這個問題難倒了不少房企。

繼續大規模狂飆突進？這條路被堵死了。中原地產研究中心統計數據顯示，同樣是1-8月，2020年國內房地產調控政策為368次，2021年已經突破400次。目的只有一個：避免地產行業過熱發展，導致系統性風險。

“休克療法”躲一下地產調控的風頭？可能也不行。根據公開信息，2020年全國共有近500家房企發布破產公告。本來就是“逆水行船，不進則退”，現實證明，千萬不要認為時間就能夠換來生存機會。

該怎么辦？或可從新城控股（601155.SH）的業績表現中尋找答案。

根據Wind統計數據，2021年上半年A股52家披露業績報告的房企，有24家凈利潤錄得虧損。對比新城控股數據，上半年業績報告顯示，公司營收791.05億元，同比增長109.63%；凈利潤43.06億元，同比增長34.40%。

“不光是今年，接下來中短期發展方向，首先會關注質量。”目前，新城控股正在按照董事長王曉松的規劃，以“高質量”為方向尋找順應時**展的軌跡。不僅意味著新城控股的住宅要蓋得更結實，還要求重新理解整個行業的內生邏輯——賣房子很重要，可是只賣房子也不行。

所謂“高質量”，正在指向對市場趨勢的洞察與理解，以及通過自身儲備滿足新需求的能力。在新城控股內部，這些價值凝聚在“住宅+商業”雙輪驅動的框架中，并且在長期探索嘗試中逐步形成了系統性的核心競爭力。

這才是真正的“高質量”。

再健康一點

這才幾年，地產行業“通關秘籍”就變了。

從中央到地方，房地產行業的政策摩肩接踵的出臺，逐步形成“一城一策”的調控環境；為了達到“三條紅線”的要求，房企不斷內部加速回款并清理債務。房企仍然需要成長，仍需要規模與全國布局鞏固優勢，但不能再像過去一樣，“高杠桿+高周轉”，以疊加風險為代價。

馬兒必須跑得快，又不能寅吃卯糧，地產行業步入**時代。

“從整個大趨勢來看，未來行業的超高回報很難再出現。隨著三條紅線、集中供地等政策的推進，行業集中度會進一步提高，頭部企業機會增多。”

按照王曉松判斷，行業加速優勝劣汰，正考驗房企成色：那些地產基礎穩固、規模優勢已成的競爭者，才有機會應對行業去杠桿、降風險的新一輪挑戰；能夠應對挑戰的企業，將迎來更多的機會。

面對行業新趨勢，新城控股在“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略指導下，堅持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區域標準，啟動縱深發展模式。

參考財報數據，新城控股的資源主要集中在“高能級市場”：2020年新城控股獲取新項目86%位于國內高潛力城市，上半年一二線城市占比達到45%，長三角強三四線占比為32%，將“數量投資”變成“質量投資”。

將自身對區域經濟、市場特點的洞察，與熱門區域開發業務結合，新城控股推出一系列爆款項目：溫州甌江灣項目在5-6月期間接連3次開盤，創造板塊單月成交總金額8億元的紀錄，以及半年實現銷售額19.48億元的成績。

蘇州太倉新城心望雅苑項目首開當天即售罄，隨后兩個月加推兩次，仍然能保證開盤去化率在90%以上。

在這些優質深耕項目的支撐下，新城控股獲得了理想的成績：上半年合同銷售金額累計約1176.64億元，同比增長20.65%；累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。在眾多廠商通過打折促銷活動拉動業績時，新城控股的銷售均價反而上揚。

“下半年計劃推新增供貨1800億元左右，合計下半年可售貨值2900億元，公司有信心完成全年銷售目標。”談及未來，王曉松信心滿滿。

值得一提的是，新城控股的成長，并未以承擔風險為代價，其仍在繼續優化各項健康指標，“三條紅線”在2020年的基礎繼續優化。根據半年報，截至報告期末，新城控股在手現金余額551.54億元，現金短債比1.44倍；凈負債率僅為60.48%，維持行業低位。

同樣是面對紓解風險，新城控股的調整仍是基于傳統地產優勢與對市場需求理解，從而徹底釋放項目價值，推動整體業績增長。

商業“人本主義”

有地產這張王牌做壓艙石，就能高枕無憂嗎？恐怕還不夠。

先看一組公開數據：截至2020年中國常住人口城鎮化率已經超過60%，有望2025年達到65%，城鎮人均住宅建筑面積將升至44平方米。會有更多人住進城市的大房子，是整個行業的利好信息。

不過，按照國家發改委印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》總體要求，建設工作要深入實施以人為核心的新型城鎮化戰略，個體的訴求成為主導今后建設工作的出發點。

換言之，曾經將城鎮化視作將人“裝”進房子的遷徙，蓋一些住宅萬事大吉的想法已經過時；讓人的需求成為閃光點，以此激發人居生態理念帶動行業的時代正在到來。再提城市，將會成為由住宅、商業、產業、生活服務、醫療健康等多元模塊構成的“生命體”。

面對時代風向的轉變，新城控股早在2008年進軍商業地產開始，已經開始布局。在“住宅+商業”雙輪驅動戰略指導下，引導兩個元素之間形成化學反應——通過“住宅”為“商業”提供充足的流量入口，運營“商業”最終實現價值轉化。

為此，新城控股在商業板塊建立場景化思維，讓用戶需求與實際體驗結合，構成需求端與供給側的底層互動。

以5月21日開業的山東泰安吾悅廣場為例，為了調動市場活力，泰安吾悅廣場將傳統購物中心向生活、社交、體驗中心延伸，打造兒童與創意兩個主題，將三層改造為沉浸式魔法蘑菇村奇幻世界，四層設計融入彩虹跑道和滑板競速設計理念。

為了配合場景主題的需要，新城控股在招商環節也有會更多考慮。泰安吾悅廣場集合餐飲、運動、潮牌、珠寶、兒童、個護六大業態近200個品牌，首進品牌占比達到40%，在實現差異化同時，最大限度滿足不同消費需求。

如此看來，新城控股的商業不再是“蓋樓-招商-收租”，以充實企業現金流的，而是站在用戶立場，構建一套復合型商業生態。這是商業高質量發展的理想模型，應該讓更多人不是為了進城去居住，而是為了居住而進城。

中信證券在研報中指出，新城控股已基本實現全國化商業布局，開業商場數量位居上市公司第一、行業第二名。同時由于新城控股持有商業多數為近幾年新開，加權平均開業年齡約為2年，預計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、**增長可能快于運營收入增長。

報告中的判斷，在新城控股半年報中被逐一印證。

數據顯示，上半年，新城控股新獲取18座吾悅廣場，其中重資產13座；截至6月底，吾悅廣場已開業面積950.67萬平方米，同比增長62.06%。整體來看，截至2021年8月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到177座，進駐全國131個城市。

通過高效運營，上半年，新城控股將物業出租及管理業務平均出租率穩定在97.12%，毛利率高達70.58%；實現運營收入39.38億元，同比增長73%。

通過細致入微地探索潛在需求，讓各方都能體驗新城控股“雙輪驅動”框架內的生活質量，這也是新城控股能夠做成商業板塊的重要原因。

后勁十足

進入下半年，地產行業會變得更好嗎？

進入7月，監管部門再次提高要求門檻，房企拿地金額必須控制在銷售額40%以內。此番調整后，疊加“三條紅線”的影響，一度引發市場悲觀情緒，多家機構調低地產行業整體預期。

然而這一切，并未出現在新城控股身上，甚至中誠信國際旗下中誠信亞太看好其長期發展，宣布將新城控股境外長期信用評級從BBBg-上調至BBBg，展望穩定；高級無抵押債務評級從BBBg-上調至BBBg。

一正一反之間，體現出地產行業的的價值觀，正在發生微妙的改變——“依靠規模滾雪球，換取利潤高增長”不再有效，行業需要全新的價值觀引導發展。企業需要盡快轉變航道，用更為健康、穩定、持久的方式，尋找立足未來的空間。

于新城控股而言，數據已經證明，“住宅+商業”雙輪驅動的模式能夠順應行業強監管的壓力，滿足市場從居住向體驗轉型的要求。更關鍵的是，新城控股有足夠的儲備承受變化帶來的不確定性。

換言之，新城控股的未來發展仍后勁十足。

既然地產仍是主業，足夠強大的土儲是生存的先決條件。上半年，新城控股在南京、天津、杭州、福州等重點一二線及強三四線城市獲取地塊共計61幅，新增總建筑面積達1831.61萬平方米，其中48%為商業開發綜合體地塊，維持“住宅”與“商業”均衡發展。

在此基礎上，新城控股還通過綜合體調節擴容成本，將平均樓面地價控制在3419.75元/平方米；其中商開綜合體地塊，樓面均價僅1713元/平方米，綜合體拿地議價能力持續凸顯。

新城控股并未犧牲成本換取成長，反而讓低成本成為競爭優勢。

此外，新城控股還在運作境外子公司間接持有，位于長三角和部分二線省會城市的9個商業物業，以底層資產形式設立信托基金，在新加坡證券交易所掛牌上市。這不僅將打通商業地產“投、融、管、退”鏈條，還拓展融資平臺，優化資產負債結構，進一步化解潛在風險。

有了這些基礎，惠譽、穆迪、標普、中誠信等眾多評級機構均給予正面評價，降低了新城控股的融資成本。其2月發行4.04億元美元5.25年期無無抵押固定利率債券（利率4.5%），以及6月發行3億美元4.25年期綠色優先票據（利率4.625%），都將票面利率控制在5%以內，低于行業平均水平。

既有低成本土儲作為發展的基礎，又不缺更加豐富的資金渠道隨時補充流動性，新城控股將發展的主動權牢牢握在手中。

結語

進入下半年，地產市場將會如何發展？目前還沒有答案。不過可以肯定的是，肯定會比現在更困難。

為了降低潛在系統性風險，繼續維持強監管的政策環境成為必然；為了達成既定目標，房企還會繼續向前沖刺。一邊是外部環境要求市場“退燒”，一邊是競爭壓力迫使企業“踩油門”，矛盾中尋找出路并不是一件容易的事情。在求穩發展的2.0時代，追求規模的1.0房企沒有生存空間。

能夠獲得生存的機會，就要像新城控股這樣：不僅轉變產品思維為平臺思維，將用戶需求視作發展的動力源泉，還要儲備足夠多的“過冬糧”，避免潛在風險制造麻煩。這是一次主動適應時代的艱難轉型，不過新城控股能夠應對動蕩的外部環境，而且已經到達彼岸。