“我原來一直以為，只有我這模樣的能叛變，沒想到啊沒想到，你朱時(shí)茂這濃眉大眼的家伙也叛變革命了……”1990年1月26日，陳佩斯與朱時(shí)茂送上了二人在央視春晚，甚至是整個(gè)喜劇生涯中最經(jīng)典的演出。

主角與配角、正派與反派角色互換，效果瞬間拉滿。陳的滿臉狡黠，朱的正派氣質(zhì)，誰叛變，誰不會叛變，原本寫在臉上，結(jié)果卻不盡然。

眼下，地產(chǎn)圈子里，所謂的“濃眉大眼”，同樣不一定真實(shí)。

9月23日，花樣年控股（01777.HK）半年報(bào)還在炫耀：281.17億元的合同銷售額增長60.1%、1.53億元的歸母凈利潤增長58.7%，眉夠濃、眼夠大吧；不到兩周后（10月4日）又迫不及待，發(fā)布公告表示一筆當(dāng)日到期的優(yōu)先票據(jù)，剩余本金2.06億美元無法按期歸還。

回顧2021年，業(yè)績“叛變”實(shí)際情況的房企不在少數(shù)。都說在健全的市場機(jī)制下，“劣幣驅(qū)逐良幣”是大勢所趨，如今“良幣”也撐不住了，開始自我驅(qū)逐。都說藝術(shù)來于生活，高于生活，真是一點(diǎn)沒錯。

有人說，數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)脫軌，是房企CFO施展財(cái)技，讓債務(wù)化作資產(chǎn)，還有人認(rèn)為一切都是假的，都是憑空的虛妄，其實(shí)都只看到表象。房企成為“良幣”，都有過人的洞察、決策和執(zhí)行力，只是后來耽于一時(shí)的猶豫和幻想，被時(shí)間打了響亮的耳光。

回顧歷史，良幣房企發(fā)現(xiàn)了問題，有過對癥下藥的調(diào)整，只是從效果來看，那調(diào)整還不夠，風(fēng)險(xiǎn)沒有徹底消除。畢竟需要下手打碎的，是曾經(jīng)將它們托舉而出的成果、經(jīng)驗(yàn)、價(jià)值觀。可是又能怎樣？改變還不是照樣來了？只不過站得更高了，摔得更慘了。

良幣驅(qū)逐良幣

“對房企而言，2021年是有史以來最糟糕的一年。”地產(chǎn)人有如此感嘆，并非毫無來由。

前不久，克而瑞發(fā)布一組數(shù)據(jù)：截至9月27日2021年房企累計(jì)違約債券已達(dá)39支，累計(jì)金額467.5億元，已經(jīng)超過2020年180.44億元159%之多。越來越多窟窿堵不上，讓地產(chǎn)人的發(fā)量直追IT程序員。

有媒體查看人民法院公告數(shù)據(jù)，截至9月26日對外公告破產(chǎn)的房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到300家，平均每天有1家房企倒閉。錢是一天比一天難賺，還錢的壓力如影隨形，被逼到墻角選擇繳械的房企越來越多，說一聲“最糟糕”似乎合情合理。

事實(shí)果然如此嗎？不盡然。

查詢?nèi)嗣穹ㄔ焊�早的信息，�?shù)據(jù)非但不糟糕，反而正在好轉(zhuǎn)：只看宣布破產(chǎn)房企的數(shù)量，2019年為528家，2020年為470家。即使按照目前倒閉的速度計(jì)算，2021年的情況會比前兩年情況更好，這應(yīng)該是個(gè)好消息。

至于華夏幸福（600340.SH）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）……一眾熟悉的房企陸續(xù)暴雷，并非集中出現(xiàn)在2021年，而且它們?nèi)栽诜e極尋找化解危機(jī)的出路，無論主動還是被動，至少還算勤勉。

如此看來，在2020年監(jiān)管出臺“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)以前，地產(chǎn)圈子一直未曾停止過優(yōu)勝劣汰。行業(yè)的自我凈化，過濾掉眾多規(guī)模不濟(jì)、經(jīng)營不善且難以為繼的中小房企。

也有些大魚被礁石卡住了，不過畢竟是老江湖，陸續(xù)典當(dāng)些核心資產(chǎn)，仍然可以階段性換些過冬的糧。如今市場大池子里，競爭環(huán)境已經(jīng)不斷改善。“良幣驅(qū)逐劣幣”，原本一切很正常。

然而環(huán)境改善了，花樣年們突然翻了船。陷入逾期兌付危機(jī)的時(shí)候（10月8日），還在“欣然宣布”前9月408.69億元合約銷售額與260.3萬平方米的已售建筑面積，同比分別增長25%與9.6%。

再匯總近期花樣年的成長數(shù)據(jù)，從2019年開始，雖然其短債規(guī)模一直在增長，但始終沒有超過現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的規(guī)模。原本舒服的小日子吃著火鍋唱著歌，突然就被債務(wù)的“馬匪”截了。

同樣的情況也發(fā)生在新力身上。自上市以來2019與2020年僅兩次出現(xiàn)短債規(guī)模“超標(biāo)”現(xiàn)象，而且轉(zhuǎn)至次年警報(bào)隨即解除；業(yè)內(nèi)人士曾詬病恒大借商票向供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)嫁財(cái)務(wù)壓力，不過暴雷之前能賣的房子還是賣了出去。

看似都能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，然后各自拋錨。

如此房企數(shù)量多了，反而讓那些一直經(jīng)營欠佳，始終無法健康運(yùn)轉(zhuǎn)的房企暴雷，成為罕事。只看陽光100中國（02608.HK）的歷史數(shù)據(jù)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從未覆蓋短債，可是無人問津，即使8月中旬宣布實(shí)質(zhì)違約的時(shí)候，也未能吸引過多關(guān)注。

這年頭兒，劣幣被淘汰不是新聞，良幣被淘汰才是。

僥幸的代價(jià)

是誰讓“良幣驅(qū)逐良幣”？很多觀點(diǎn)認(rèn)為是監(jiān)管政策收緊，“三條紅線”似乎挨了最多的“板子”，其實(shí)并非如此。

早在2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)明確了“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、去短板”的五大任務(wù)。政策方向是引導(dǎo)房企用資產(chǎn)兌換流動性，早些上岸；通過產(chǎn)品邏輯替換金融邏輯，主抓高利潤項(xiàng)目。從那時(shí)起，“房住不炒”的基調(diào)，清理庫存消解債務(wù)壓力的路線已經(jīng)定下。

作為眾矢之的的萬達(dá)迅速做出反應(yīng)，逐步清退海外資產(chǎn)，還在2017年中旬將77家酒店股權(quán)與13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，合計(jì)作價(jià)637.5億元分別賣給富力地產(chǎn)（02777.HK）與融創(chuàng)中國（01918.HK）。

都說地產(chǎn)是最看政策臉色的行業(yè)，風(fēng)向早就變了，可又有多少人掩耳盜鈴？王健林意識到了風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，果斷割掉了大腿肉；更多房企不過片刻的驚愕，隨后歌照唱舞照跳。

作為花樣年的掌舵人，潘軍有一定風(fēng)險(xiǎn)意識，老早就在布局“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型。2014年的時(shí)候，從母體分割獨(dú)立上市的彩生活，3.22億平方米在管面積同比有了56.9%的增長；間接持有的公司美易家，也開始在短租及度假物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域有所成績。

奈何后來，花樣年非要加碼重資產(chǎn)項(xiàng)目，提出了“351”計(jì)劃——2018年銷售達(dá)300億元、2019年銷售達(dá)500億元、2020年銷售達(dá)1000億元，又是一腳油門踩到底。

想來新力不也是一樣？正如《一點(diǎn)財(cái)經(jīng)》在《未強(qiáng)先衰的新力與自欺欺人的張園林》的觀點(diǎn)，張園林也曾意識到，陳凱那套“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”的模式風(fēng)險(xiǎn)太高，因此只讓他在“聯(lián)席董事長”位子坐了半年時(shí)間，隨即一拍兩散。

可是自己掌舵新力的時(shí)候，繼續(xù)吹大規(guī)模的游戲并沒有停止，新力仍然堅(jiān)持著2017年提出的“三年破千億”大計(jì)劃。在合同銷售額破千億的時(shí)候，債務(wù)規(guī)模卻也撞線千億。

如今回頭看，當(dāng)年王健林樹立的榜樣形象，對花樣年和新力沒有起到足夠的警示作用。它們都有逃過一劫的機(jī)會，卻都覺得大限未到，還有時(shí)間再讓資產(chǎn)去市場翻滾一段時(shí)間。就好像韭菜買股票，懷揣著三分僥幸，總覺得能夠抄底，結(jié)果總是倒在半山腰上。

這樣說來，“三條紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)作為標(biāo)尺檢驗(yàn)2016年后房企轉(zhuǎn)型成果，而非如今“抱佛腳”的理由——這叫本末倒置。眼下的惡果，還是暴雷房企自己親手造成的。

東窗事發(fā)期間，兩家公司都在想辦法脫困：作為花樣年（持股57.41%）與彩生活（持股66.96%）兩家公司的大股東，曾寶寶以不超過33億元的代價(jià)將后者核心物業(yè)資產(chǎn)鄰里樂，賣給碧桂園服務(wù)（06098.HK），拆了物業(yè)的東墻去補(bǔ)地產(chǎn)的西墻。

新力也開始聘請法律顧問和財(cái)務(wù)顧問，遴選處置一些有價(jià)值的項(xiàng)目，換取資金以解燃眉之急。從它們身上，能看到狼狽和悲壯，卻沒有更好的出路。只怪當(dāng)初都把劇情想得太美，現(xiàn)實(shí)太誘惑。

沒辦法，恒大從2020年7月就開始七折賣房，一年時(shí)間也沒能扭轉(zhuǎn)局面；如果恒大都不行，它們能行嗎？

出路只剩賣賣賣？

作出錯誤的決策房企會萬劫不復(fù)嗎？短期內(nèi)不會，市場仍然表現(xiàn)出足夠的寬容。

不久前，華夏幸福召開金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人會議，為欠下的2192億元金融債務(wù)，給出包括出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、債務(wù)展期、設(shè)立信托收益權(quán)份額抵償?shù)?項(xiàng)解決方案。能變現(xiàn)的盡快變現(xiàn)，無法變現(xiàn)的繼續(xù)持有等待現(xiàn)金回流。

整套方案可執(zhí)行性有多強(qiáng)、如何設(shè)定操作細(xì)則、董事會能否審議通過……眾多懸疑尚未揭開，不過還是讓華夏幸福的股價(jià)，在節(jié)后交易首日收獲9.98%的增長；大股東中國平安（601318.SH）一直不離不棄，節(jié)后股價(jià)也維持著上升狀態(tài)。

不難看出，處于困境中的房企，只要有擺脫現(xiàn)狀的訴求，以及具體的執(zhí)行方案，資本市場仍期待且相信其能夠有所改變。要知道，截至9月初華夏幸福累計(jì)未如期償還債務(wù)已經(jīng)達(dá)到878.99億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過花樣年的2.06億美元與新力的7541.67萬美元。這畢竟是為當(dāng)年自己的猶豫不決，最終錯過時(shí)間窗口買單。很多時(shí)候，這樣的債很貴，需要實(shí)打?qū)嵉母钊狻?/span>

出現(xiàn)問題后，曾寶寶把**《至暗時(shí)刻》的宣傳海報(bào)貼在微博空間，還給員工撰寫一封名為《寶爺家書》的文件。為的是告訴員工“遇到問題，去解決”，學(xué)梅花在“數(shù)九寒冬也能支棱，旺盛”。這些舉措在安撫情緒上能起到作用，卻不是解決問題的最終答案。

換不到錢，一切都白搭。最切實(shí)可行的辦法，還是盡快賣掉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，好在對花樣年而言，作出取舍并不難。

當(dāng)年王健林壯士斷腕，砍掉的都是境外收購項(xiàng)目，其實(shí)花樣年情況類似。參考2021半年報(bào)，花樣年在新加坡持有2.28萬平方米在建項(xiàng)目；此外彩生活持有新加坡物業(yè)公司Steadlink與香港世紀(jì)物業(yè)，業(yè)務(wù)很難與國內(nèi)項(xiàng)目形成有效協(xié)同，賣掉不會影響大局。

同時(shí)按照花樣年“地產(chǎn)開發(fā)+社區(qū)服務(wù)”的框架，酒店服務(wù)板塊難以融入業(yè)務(wù)體系中。況且在2021年上半年，相關(guān)業(yè)務(wù)大幅增長71.6%，收入不過4000萬元，這對亟需用錢的花樣年而言，可謂杯水車薪，還不如賣了來錢快。

如果還不夠，就要拿“社區(qū)服務(wù)”開刀了。自2014年上市以來，彩生活收購一批成熟的物業(yè)資產(chǎn)——城關(guān)物業(yè)、榮琛物業(yè)……連同花樣年物業(yè)持有的服務(wù)項(xiàng)目，均可以分批次出售。賣一個(gè)鄰里樂就能獲得33億元，已經(jīng)接近彩生活的整體市值，多賣幾個(gè)也是理想的選擇。

如此資產(chǎn)處理辦法，幾乎成為行業(yè)普遍選擇：雖然從來未承認(rèn)新力物業(yè)將會轉(zhuǎn)賣金科服務(wù)（09666.HK），但太多人相信它的存在；至于“恒大物業(yè)（06666.HK）將成為合生創(chuàng)展（0754.HK）囊中之物”，早已是流言滿天飛。

一旦這些收購達(dá)成，多數(shù)房企足夠解決燃眉之急。還不夠？就再翻翻兜里還有哪些資產(chǎn)可以出售。好在地產(chǎn)圈子里，買家的熱情還在。

早有報(bào)道表示，花樣年已經(jīng)在考慮出售位于北京密云的國祥府與國祥雲(yún)著2個(gè)項(xiàng)目，如今正積極盤點(diǎn)相關(guān)資產(chǎn)。之所以沒有結(jié)果，是因?yàn)榛�樣年還在糾結(jié)于價(jià)格。當(dāng)然，也許再過些時(shí)日，這筆生意還是要做。

畢竟現(xiàn)實(shí)所迫，房企也只能簽城下之盟了。

結(jié)語

“彎道超車”，這是面對強(qiáng)大的競爭對手，勢弱者經(jīng)常會提到一個(gè)詞。

眼看碧桂園（02007.HK）、萬科、融創(chuàng)中國這些公司越來越大，繼續(xù)吹大泡沫，膨脹體積的房企不在少數(shù)。以它們的敏感和精明，一定在某個(gè)時(shí)候預(yù)見到了風(fēng)險(xiǎn)，做出過調(diào)整。只是面對落后的座次時(shí)，內(nèi)心的不甘總讓它們選擇孤注一擲。

眼下，在上海、北京、杭州等地開始的第二輪“兩集中”供地結(jié)果陸續(xù)揭曉，眾多流拍的地塊證明，房企逐漸意識到不能再繼續(xù)放大債務(wù)的口子，是時(shí)候填補(bǔ)之前留下的窟窿。別再想著什么“彎道超車”，確實(shí)有機(jī)會，只是里面水太深，你把持不住。