一號說：
為何永遠(yuǎn)踏不準(zhǔn)節(jié)奏？

最近，內(nèi)外忽然有兩條消息刺激著領(lǐng)地上下。

外部消息是，穆迪下調(diào)了評級展望，雖然此時離首予評級不過間隔5個月時間。

10月18日，穆迪確認(rèn)領(lǐng)地控股(06999.HK)的“B2”公司家族評級(CFR)，同時將其評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示:“展望調(diào)整為負(fù)面反映了穆迪的預(yù)期，即由于消費者信心疲軟，領(lǐng)地控股的合同銷售額將在未來6-12個月下降，而這反過來又將導(dǎo)致公司流動性的減弱。”

屋漏偏逢連夜雨，內(nèi)部消息則是公司人資“一把手”跳槽了。

10月21日消息傳出前領(lǐng)地地產(chǎn)副總裁劉永旺出任儒辰集團(tuán)董事長助理。

2020年初，劉永旺是以人力副總裁身份加入領(lǐng)地，意在幫助領(lǐng)地快速梳理組織架構(gòu)、招聘合適的高管人才。

想不到才兩年不到，招人的反倒先走了。

高層動蕩頻仍，換總裁如“走馬燈”

不止是劉永旺，執(zhí)行總裁徐川海的離職消息也傳了有兩個月之久。

有著“萬達(dá)系高管”之稱的徐川海于2017年出任領(lǐng)地營銷副總裁，2019年升任領(lǐng)地集團(tuán)執(zhí)行總裁。

此次入職領(lǐng)地之前，徐川海任職于萬達(dá)，這也是其“萬達(dá)系高管”稱謂的由來。

公開信息顯示，位于成都周邊郫縣的蜀都萬達(dá)廣場2015年開業(yè)之時，徐川海曾擔(dān)任營銷副總，其在接受采訪時曾表示“希望能夠在2017年大致清盤”。

在從萬達(dá)進(jìn)入領(lǐng)地之前，徐川海還曾短暫過渡于中國奧園，擔(dān)任地區(qū)總經(jīng)理。

其實少為人知的是，在2017年重新入職領(lǐng)地之前，徐川海曾于2011年3月加入過領(lǐng)地，職務(wù)為營銷發(fā)展中心總經(jīng)理。不過時間不長，只有一年，到2012年3月旋即離去，轉(zhuǎn)而投入萬達(dá)在成都的項目中。

與此番徐川海離職一事一并傳出的還有集團(tuán)大裁員的消息，據(jù)稱包括領(lǐng)地成都區(qū)域在內(nèi)的全國區(qū)域大致要裁員三分之一到二分之一。諸如成都區(qū)域總裁朱猛離職、川北區(qū)域總張建被降職等人事動蕩已在發(fā)酵之中。

近兩年房企人事變動雖然較多，但領(lǐng)地似乎尤為頻繁，特別是涉及高層較多。此前曾有領(lǐng)地離任高管名單流出，其中不乏總裁、執(zhí)行總裁之類高位。

李濤，前領(lǐng)地執(zhí)行總裁；

許曉軍，前領(lǐng)地集團(tuán)總裁；

黃德華，前領(lǐng)地副總裁兼華中區(qū)域總裁；

戚大東，前領(lǐng)地集團(tuán)副總裁；

趙謙，前領(lǐng)地集團(tuán)副總裁；

劉暢，前領(lǐng)地成都區(qū)域總經(jīng)理；

張煒，集團(tuán)副總裁兼天府新區(qū)區(qū)域總裁；

任品，前領(lǐng)地攀西區(qū)域總經(jīng)理；

李璞，集團(tuán)營銷副總裁；

沈松林，集團(tuán)人力副總裁；

王曙光，成都區(qū)域的運(yùn)營副總裁；

朱猛，成都區(qū)域總裁。

其中，許曉軍曾任恒大集團(tuán)副總裁、啟迪協(xié)信集團(tuán)執(zhí)行總裁，于2019年末加入領(lǐng)地，獲任總裁一職。

彼時曾有“以許代徐”的說法，因為“與原萬達(dá)系高管徐川海相比，主打三四線高周轉(zhuǎn)模式的恒大系高管許曉軍，或許更適合領(lǐng)地沖擊千億的目標(biāo)。”

翌年四月，領(lǐng)地遞交了聯(lián)交所上市申請，并在2020年末成功登陸資本市場。

然而僅僅在上市成功19天過后，領(lǐng)地集團(tuán)就發(fā)布了一則內(nèi)部任免通知，免去了許的總裁職務(wù)，轉(zhuǎn)為“外部事業(yè)合伙人”。

常言道，有人辭官歸故里，有人漏夜趕考場。

在領(lǐng)地如此波折動蕩的高層人事局面中，也有愿意躬身入局者。

前實地地產(chǎn)CFO李斌據(jù)說將要加入領(lǐng)地，任集團(tuán)副總裁職位，分管戰(zhàn)略方面工作。

80后李斌曾先后就職于旭輝、鴻坤、華夏幸福、泰禾等四家公司，并在泰禾升任副總裁兼首席財務(wù)官。此外，李斌還有普華永道和畢馬威的經(jīng)歷。

從過往來看，顯然李斌更勝任財務(wù)方面的工作。不過，目前領(lǐng)地CFO一職由羅昌林擔(dān)任，他同時還是執(zhí)行董事中為數(shù)不多的非劉氏家族成員，在領(lǐng)地任職已超過十年。

千億軍令狀幾成兒戲

千億之于領(lǐng)地，猶如拉磨的驢眼前的那根胡蘿卜，拼命往前趕卻怎么也夠不著。

在2019年4月舉行的品牌發(fā)布會上，領(lǐng)地再一次對外立下了要在2020-2021年實現(xiàn)千億規(guī)模的軍令狀。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年領(lǐng)地實現(xiàn)銷售金額（全口徑）264.6億元，離千億相去甚遠(yuǎn)，但尚擠進(jìn)了房企百強(qiáng)榜。

今年1-9月，領(lǐng)地實現(xiàn)銷售金額（全口徑）194.2億元，排在第107位，連房企百強(qiáng)都未進(jìn)入。

之所以說領(lǐng)地是再一次立下千億規(guī)模的軍令狀，是因為早在2019年之前領(lǐng)地就設(shè)定過這一目標(biāo)。

當(dāng)時領(lǐng)地曾設(shè)定2018年實現(xiàn)300億元、2019年千億元的銷售目標(biāo)。然而，2019年領(lǐng)地銷售額僅為247億元。

原本外界以為領(lǐng)地會知難而退，畢竟其理想與現(xiàn)實之間都不能用豐滿和骨感來形容，而是從純欲風(fēng)到純抽瘋的變化。

但是領(lǐng)地有一點挺好，那就是契而不舍的精神，不達(dá)目的誓不罷休，一定要實現(xiàn)千億幾乎成為了領(lǐng)地上下的夙愿。

既然上下同欲，那么做大規(guī)模的終南捷徑總少不了：高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債。

于是2017-2019年是領(lǐng)地大干快上的三年，凈負(fù)債率從從2017年末的60%左右，上升到2019年末的約140%；同時未償還借款總額從35.86億元增至117.55億元，未償還銀行及其他借款的加權(quán)平均實際利率也從6.4%增長至9.9%。

而這三年間，領(lǐng)地的收益與凈利潤并沒有出現(xiàn)這么大幅度的增長，2017-2019年收益分別為53.39億元、45.14億元及75.68億元；利潤凈額分別為6.49億元、5.18億元及6.72億元。

體現(xiàn)在現(xiàn)金流方面，該三年間領(lǐng)地的經(jīng)營現(xiàn)金流與投資活動現(xiàn)金流三年均為負(fù)數(shù)，僅依靠融資支撐擴(kuò)張。

如果擱別的高周轉(zhuǎn)房企，如此借債擴(kuò)張還算得上是“飲鴆止渴”的話，領(lǐng)地恐怕連這一點都算不上，因為其最迫切的規(guī)模之渴始終沒有解決，懸在半空。

只有形形色色的職業(yè)經(jīng)理人來來去去，于高高低低間尋尋覓覓那本不存在的答案。

戒不掉的“信托融資癮”

千億規(guī)模畢竟是2019年提的目標(biāo)了，今年形勢不同，領(lǐng)地也就不在執(zhí)著規(guī)模，而是想著如何降杠桿。

從半年報來看，似乎降負(fù)債略有成效。截至2021年6月末凈負(fù)債率為70%，低于2020年末的90%。

截至半年報報告期，領(lǐng)地因剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.24%踩中“三道紅線”中的一條，屬于黃檔企業(yè)。

債務(wù)總額上，截至2021年6月末為146.32億元，其中97.5億元按固定利率記賬，需在一年內(nèi)償還的短期債務(wù)為48.3億元。

持有現(xiàn)金同比增長31.38%至77.85億元，其現(xiàn)金短債比由2020年的1.45改善至1.61。

不過扣除已抵押存款約為1.53億元以及受限現(xiàn)金約為18.82億元，剩下的不受限現(xiàn)金僅有57.5億元，并不比短債多出多少。

更糟糕的是，領(lǐng)地在所謂降杠桿的過程中，首當(dāng)其沖的是其業(yè)績的下滑。

2021上半年領(lǐng)地控股的營業(yè)收入為43.12億元，同比下降2.86%，實現(xiàn)毛利潤8.75億元，同比下降45.5%。

凈利潤1.25億元與歸母凈利潤0.74億元，分別同比下降76.4%和82.3%，降幅較毛利潤進(jìn)一步擴(kuò)大。

從利潤率水平來看，毛利率20.3%，同比下降15.89個百分點，凈利率和歸母凈利率分別為2.91%和1.71%。

別人加杠桿沖規(guī)模的時候，領(lǐng)地跟上去加杠桿，結(jié)果杠桿是加上了，規(guī)模沒起來。

如今大家去杠桿，領(lǐng)地也跟著去杠桿，結(jié)果是杠桿剛?cè)ハ聛硪稽c，凈利潤折損大半。

于是乎，領(lǐng)地似乎又不甘心如此，于今年6月又發(fā)行了一筆1.5億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。不過利率并不低，1年期的美元債成本竟然高達(dá)12.455%。

吊詭的是，領(lǐng)地的融資成本正在伴隨著其去杠桿的過程逐步上升，從2017年到2020年，領(lǐng)地融資加權(quán)平均實際利率分別為6.4%、8.8%、9.9%、10.4%，想不到今年上半年發(fā)行美元債票面利率超過12%，融資利率已遠(yuǎn)超當(dāng)期凈利率。

實際上，領(lǐng)地此前大量依托信托融資，利率一直較高。其上市招股書顯示，截至2020年2月底，領(lǐng)地共計還有23筆信托借款，總額達(dá)60.92億元，利率多位于12%-14%之間。

甚至于就在2021年上半年，領(lǐng)地有抵押的非銀貸款仍在大幅增長，從2020年同期的28.36億元增長到2021年的35.79億元，同比增長26.20%。該等非銀貸款多為信托、資管及三方財富公司融資。

真不知道領(lǐng)地到底是在降杠桿還是加杠桿？