來源：一號(hào)地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者：海哥

一號(hào)說：讓債權(quán)人情何以堪

今年房企的年報(bào)都扎堆到最后一刻披露，一號(hào)君光看快訊就看得頭昏眼花。今年的財(cái)報(bào)季，就選禹洲集團(tuán)作為開篇吧。

31日禹洲集團(tuán)（1628.HK）發(fā)布財(cái)報(bào)后，股價(jià)依舊一路走低，最后報(bào)收0.405港元每股，當(dāng)日暴跌17.85%。值得慶幸的是，并沒有造成“股債雙殺”。

因?yàn)橛碇薜拿涝獋�已�?jīng)跌無可跌了，報(bào)價(jià)絕大多數(shù)只有十幾塊，這個(gè)砍到腳脖子的價(jià)格，換做兄弟你還忍心再砍一刀嗎？

是年報(bào)數(shù)據(jù)很差嗎？好像并不是。

叩問：土儲(chǔ)為何比合理值多200萬平？

禹洲集團(tuán)的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，一號(hào)君去年就發(fā)文質(zhì)疑過，今年看到年報(bào)，依舊是黑人問號(hào)臉……這次簡(jiǎn)單點(diǎn)，僅取2020年年報(bào)和2021年年報(bào)數(shù)據(jù)原文進(jìn)行分析。

2020年年報(bào)顯示：“截至2020年12月31日，本集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷售建筑面積約2,310萬平方米，177個(gè)項(xiàng)目，分別分布于六大都市圈共38個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6,876元。”

2021年年報(bào)顯示：“截至2021年12月31日，本集團(tuán)的土地儲(chǔ)備總可供銷售建筑面積約2,042萬平方米，179個(gè)項(xiàng)目，分別分布于六大都市圈共39個(gè)城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6,646元。”

上述年報(bào)的數(shù)據(jù)表述，原文復(fù)制，連一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都沒動(dòng)。摘錄一下的話，就是2020年底，禹洲集團(tuán)有2310萬平米可供銷售建筑面積，而到了2021年底，禹洲集團(tuán)還有2042萬平米可供銷售面積。

那么2021年分別銷售了多少面積、新增了多少面積呢？通過禹洲集團(tuán)的財(cái)報(bào)，我們發(fā)現(xiàn)，截至2021年底禹洲集團(tuán)“累積合約銷售金額約為人民幣1,050億2,101萬元。合約銷售面積為5,293,990平方米。”

新增土地的話，“通過公開招拍掛的方式，以極具吸引力的價(jià)格在蘇州、鄭州及江門斬獲4幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積約547,871平方米”。

也就是說，禹洲集團(tuán)2021年累計(jì)銷售529.4萬平米，而同期新增總建筑面積僅為54.79萬平米。即使新增土儲(chǔ)100%算作可供銷售面積，去年全年的可供銷售面積也是凈消耗474萬平米。

根據(jù)2020年底的結(jié)余數(shù)據(jù)，即可供銷售面積2310萬平米，到2021年底合理的剩余可供銷售面積應(yīng)該僅剩1836萬平米。

那么2021年的年報(bào)中，又哪里來的2042萬平米可供銷售面積呢？并且：

與合理值竟然相差了200萬平米！

顯然，禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)很難形成邏輯自洽。

或許有人會(huì)問，有可能是通過收并購(gòu)，或者舊改轉(zhuǎn)化嗎？如果真有這好事，禹洲集團(tuán)恐怕早就官宣了。

業(yè)績(jī)暴增是“幻象”：公允價(jià)值占凈利潤(rùn)56%

再來看禹洲集團(tuán)的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)，一號(hào)君一看，簡(jiǎn)直好到亮瞎眼。在一眾房企財(cái)報(bào)難產(chǎn)、業(yè)績(jī)哭慘的情況下，禹洲集團(tuán)2021年財(cái)報(bào)絕對(duì)是最亮眼的，沒有之一，不接受反駁。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，禹洲集團(tuán)2021年實(shí)現(xiàn)收入270.71億元，同比上升160.01%；毛利約40.61億元，同比增長(zhǎng)746.12%，毛利率為15%；凈利潤(rùn)12.83億元，同比上升462.15%，歸母凈利潤(rùn)8.62億元，同比增長(zhǎng)636.88%。

延續(xù)了高紅分風(fēng)格的禹洲集團(tuán)，面對(duì)如此“高增長(zhǎng)”的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，今年卻并沒有分紅派息。

要知道2019年禹洲集團(tuán)就派息18.21億元，當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)才34.95億元，派息率高達(dá)52%。2020年年報(bào)歸母凈利潤(rùn)才1.17億，2020年及2021年中期累計(jì)派息卻高達(dá)15.918億元。

面對(duì)如此豪橫的分紅方案，怪不得曾有媒體稱：

這是大股東要“榨干”上市公司

禹洲集團(tuán)之所以業(yè)績(jī)能有如此高增長(zhǎng)，并不在于2021年的經(jīng)營(yíng)面有多優(yōu)秀，實(shí)在是2020年的年報(bào)太拉胯，去年初禹洲集團(tuán)2020年業(yè)績(jī)報(bào)告一出，市場(chǎng)嘩然，營(yíng)收腰斬、凈利潤(rùn)更是大降94%等等。

一號(hào)君統(tǒng)計(jì)了禹洲集團(tuán)2018年至2021年的年報(bào)數(shù)據(jù)，相較于2018年、2019年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)禹洲集團(tuán)2021年的業(yè)績(jī)并不耀眼，反而相當(dāng)平庸。

以2019年的數(shù)據(jù)為基數(shù)，禹洲集團(tuán)2021年的營(yíng)收同比僅增16%，但毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和歸母凈利潤(rùn)同比分別下滑33%、68%、75%，可以說增收卻少利。

這也是禹洲集團(tuán)發(fā)布年報(bào)當(dāng)日，股價(jià)反而大幅下跌的原因。

此外，年報(bào)顯示，2021年禹洲集團(tuán)的投資物業(yè)公允值收益凈額為7.18億元，較2020年的3.87億元增加了85.5%，且占整體凈利潤(rùn)的56%。

眾所周知，公允價(jià)值變動(dòng)收益只是紙面財(cái)富，并不產(chǎn)生現(xiàn)金流，換言之，2021年禹洲集團(tuán)的12.83億凈利潤(rùn)里，竟然：

超過一半都是沒有現(xiàn)金流的紙面財(cái)富

那么投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)是否合理呢？我們不妨看幾組數(shù)據(jù)。

在禹洲集團(tuán)的財(cái)報(bào)當(dāng)中，投資性物業(yè)作為非流動(dòng)資產(chǎn)，2021年的作價(jià)是159.72億元，2020年是146.28億元；其獲取收益的主要途徑是租金收入，這個(gè)數(shù)據(jù)2021年是3.03億元，2020年是2.61億元。

從中可以看出，禹洲集團(tuán)持有的投資性物業(yè)，2021年與2020年相比，規(guī)模和租金收益也僅僅是微增，均在10%左右，公允價(jià)值的變動(dòng)卻同比大增了85%！

難道是2021年那些投資性物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格大漲了？顯然這與我們常識(shí)的認(rèn)知并不相符。

財(cái)務(wù)狀況惡化：債務(wù)違約、現(xiàn)金難覆短債

最后，我們來看看禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。從禹洲集團(tuán)的年報(bào)數(shù)據(jù)看，2021年其總有息負(fù)債是減少了11.5%至565.8億元，同時(shí)總資產(chǎn)上升了20.67%，從343億元增至413.9億元。

與此同時(shí)，禹洲集團(tuán)的“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)，其中凈負(fù)債率94.4%、剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.2%，現(xiàn)金短債比約為1.25。

看著仍然很優(yōu)秀對(duì)不對(duì)？具體來拆解一下。總有息負(fù)債的減少，主要得益于公司債券的償還，減少了30億元，計(jì)息銀行及其他借貸減少了47.3億元，優(yōu)先票據(jù)反而增加了4億元。

事實(shí)上，2021年總有息負(fù)債的降低既是主動(dòng)，也是被迫的，一方面融資渠道受阻，新增融資很難獲得；另一方面，債務(wù)到期，剛性償還，特別是有抵押物的銀行融資。所以這是一次迫不得已的降杠桿。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)到期債務(wù)，禹洲集團(tuán)不得不動(dòng)用自有資金償還，這也使得其在手現(xiàn)金較上一年度大幅減少。年報(bào)顯示，其不受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物未143.77億元，較2020年底的235.86億元凈減少了92億元。

而禹洲集團(tuán)未來一年內(nèi)到期債務(wù)為139.99億元，這還沒算今年年內(nèi)到期的35.42億元應(yīng)付款。

因此，禹洲集團(tuán)截至去年底不受限制在手現(xiàn)金勉強(qiáng)能覆蓋一年內(nèi)到期債務(wù)，但要顧及年內(nèi)需要償付的應(yīng)付款的話，恐怕：

缺口就很大了

至于負(fù)債率的下降，很大程度上要得益于禹洲集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益大幅增加，做大了總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年的少數(shù)股東權(quán)益分別為58.24億元、96.73億元、152.78億元，同比分別增加199.65%、66.08%、57%，同期母公司權(quán)益的增幅僅為17.53%、7.54%、6%。

這么分析下來的話，禹洲集團(tuán)的業(yè)績(jī)質(zhì)量就顯而易見了，并不像年報(bào)所描述的那么優(yōu)秀。

最具諷刺的是，盡管年報(bào)中的禹洲集團(tuán)是營(yíng)利雙收，但現(xiàn)實(shí)中的禹洲卻是連債務(wù)利息都無法償還了。

年報(bào)顯示：“于報(bào)告期后，本集團(tuán)未能支付已發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的利息合共69,250,000美元（約人民幣 437,756,000元）。根據(jù)優(yōu)先票據(jù)協(xié)議的條款及條件，未付息已導(dǎo)致發(fā)生違約事件并將觸發(fā)所有其他優(yōu)先票據(jù)之交叉違約。”

因此，優(yōu)先票據(jù)持有人有權(quán)要求立即償還未償還本金額。而禹洲集團(tuán)方面除了打算出售附屬公司或嘗試?yán)^續(xù)融資外，還不排除將對(duì)境外債進(jìn)行債務(wù)重組。未來的禹洲集團(tuán)仍然充滿了不確定性。