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主題:合生創(chuàng)展:一年短債加應(yīng)付款超500億,不受限現(xiàn)金難以覆蓋

一號(hào)財(cái)經(jīng)

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來源:一號(hào)地產(chǎn) ID:dichanyihao 作者:九哥
一號(hào)說:談?wù)搫e人的生意這事太過庸俗,一般只有股票經(jīng)紀(jì)人才干。

在發(fā)布年報(bào)前夕,審計(jì)機(jī)構(gòu)辭任,并不常見,但合生創(chuàng)展就遇到了。

關(guān)于審計(jì)機(jī)構(gòu)辭任,在合生創(chuàng)展發(fā)布的公告中稱,緣于雙方“未能就2021財(cái)年審計(jì)費(fèi)用達(dá)成共識(shí)”。

而審計(jì)機(jī)構(gòu)普華永道給出的理由則是在2021財(cái)年的審計(jì)項(xiàng)目上存在分歧,包括其股權(quán)投資、物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和投資物業(yè)的估值等方面,截至目前普華永道尚未收到要求合生創(chuàng)展補(bǔ)充的詳細(xì)資料,導(dǎo)致無法執(zhí)行相應(yīng)審計(jì)程序。

雖然審計(jì)費(fèi)用未達(dá)成共識(shí)已經(jīng)基本上成為各房企與審計(jì)機(jī)構(gòu)“體面分手”時(shí)的常備說辭了,但在合生創(chuàng)展身上似乎有點(diǎn)說不過去,因?yàn)?021年合生創(chuàng)展支付的核數(shù)師費(fèi)用已經(jīng)上漲了13.28%,而同期營(yíng)收與凈利潤(rùn)則大幅銳減。相較之下,合生創(chuàng)展已經(jīng)很對(duì)得起核數(shù)師了。

奈何,核數(shù)師竟然不要?!其實(shí)也不能說核數(shù)師不給面子,畢竟恒大殷鑒在前,實(shí)在是:

臣妾做不到啊

核心凈利潤(rùn)大幅下滑63%,投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)是凈利潤(rùn)1倍多

2021年合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收251.28億元,同比下滑13.1%;毛利潤(rùn)107.47億元,同比下滑41.5%;凈利潤(rùn)84.58億元,同比下滑26.6%;歸母凈利潤(rùn)79.79億元,同比下滑30.5%。

業(yè)績(jī)一路下滑,毛利率更是同比減少逾20個(gè)百分點(diǎn),2020年毛利率為64%,2021年毛利率下降至42.8%,主要因投資板塊虧損導(dǎo)致大幅下滑。在百?gòu)?qiáng)房企中,其毛利率下滑幅度最高。

2021年確認(rèn)銷售額254.98億元,同比下降15%。交付及落成物業(yè)的平均售價(jià)14651元/平方米。

除了主要業(yè)績(jī)指標(biāo)下滑之外,合生創(chuàng)展也有一項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng),那就是投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)增長(zhǎng)。而這主要?dú)w功于3項(xiàng)物業(yè)轉(zhuǎn)為投資性物業(yè),一下子帶動(dòng)投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)增長(zhǎng)1268.46%。

投資物業(yè)公平值收益從2020年的7.64億港元,2021年則陡然升到:

104.51億港元

而近2年投資物業(yè)公平值收益占毛利的比重,也從3.4%快速上升到79.51%;

2020年投資物業(yè)公平值收益占年度溢利比值為5.58%,2021年卻猛然竄升到1.01倍。

實(shí)際上合生創(chuàng)展2020年核心凈利潤(rùn)127.84億港元,而2021年則只有47.56億港元,同比大幅下滑:

62.79%

利潤(rùn)下滑也就算了,誰曾想就這點(diǎn)利潤(rùn)還有這么大水分,靠著投資物業(yè)公平值收益來充數(shù)?

怪不得普華永道要求合生創(chuàng)展出具“物業(yè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和投資物業(yè)的估值”資料,因?yàn)榕偃ミ@部分收益,2021年凈利潤(rùn)已經(jīng)虧損,核心凈利潤(rùn)更是只有投資物業(yè)公平值收益的:

45%

這樣的年報(bào)誰敢出具“標(biāo)準(zhǔn)無保留意見”?然而普華永道被辭掉以后,年報(bào)還是出來了,而且年報(bào)中也照樣沒有披露這3項(xiàng)新轉(zhuǎn)為投資性物業(yè)項(xiàng)目具體內(nèi)容,投資者仍然無從得知到底是什么樣的項(xiàng)目這么懂事,恰逢其時(shí)地升值。

一號(hào)君從年報(bào)中發(fā)現(xiàn),2021年位于華南和華北的商業(yè)地產(chǎn)投資,分別給合生創(chuàng)展帶來59.88億港元、46.76億港元收益,華東則虧損2.13億港元,三項(xiàng)累計(jì)正好是104.51億港元。

雖然年報(bào)中并未披露是哪3項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為投資性物業(yè),但從媒體報(bào)道來看,合生創(chuàng)展新納入廣州珠江帝景商業(yè)、霄云路八號(hào)商業(yè)、駿景北商業(yè)3個(gè)IP物業(yè),并表示計(jì)劃在未來5年內(nèi)完成孵化。至于是不是這3個(gè)物業(yè)產(chǎn)生了104.51億港元的投資公平值收益,只能靠猜了。

成敗皆因投資

股票市場(chǎng)上有一句玩笑話,靠運(yùn)氣賺到的錢,最終都會(huì)因?yàn)閷?shí)力虧掉。

2021年合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)?cè)庥龌F盧,很大一部分原因正是股權(quán)投資拖累。近五年來不但首次出現(xiàn)“營(yíng)收凈利雙雙下滑”,而且下滑幅度不低,其中總營(yíng)收同比下降13.13%,凈利潤(rùn)同比下降24.42%。

對(duì)于整體毛利率同樣構(gòu)成影響,2020年合生創(chuàng)展毛利率為63.5%,到2021年則下降至42.8%,下滑了20.7個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此,合生創(chuàng)展在2021年財(cái)報(bào)中解釋稱,“主要是股權(quán)投資板塊錄得虧損所致。” 至于虧損金額合計(jì)為29.65億港元,包括一級(jí)及二級(jí)市場(chǎng)。

合生創(chuàng)展未在年報(bào)中列出所投資項(xiàng)目,不過其表示主力投資高新科技、醫(yī)療科技類公司。這與其往年披露的投資公告內(nèi)容相符。

在2020年11月,合生創(chuàng)展曾首次披露過一則與公司股權(quán)投資業(yè)務(wù)相關(guān)的公告。彼時(shí)公告顯示,從2019年底開始,合生創(chuàng)展合計(jì)斥資64億元,購(gòu)入Sea、小米集團(tuán)、平安好醫(yī)生、中國(guó)平安、匯控、中國(guó)移動(dòng)等6只股票。

2021年年報(bào)顯示,合生創(chuàng)展在港股市場(chǎng)投資虧損5.27億港元,美股市場(chǎng)投資虧損10.37億港元,唯有A股市場(chǎng)盈利,但金額不高,只有669萬港元。此外,在結(jié)構(gòu)性投資產(chǎn)品一項(xiàng)上虧損高達(dá)17.77億港元。

與2020年相比,合生創(chuàng)展在港股和美股市場(chǎng)上分別大賺21.25億港元、56.90億港元,結(jié)構(gòu)化投資產(chǎn)品反而持倉不多只有3000萬港元而已,A股市場(chǎng)虧損額也只有4500萬港元。

這應(yīng)當(dāng)是得益于2020年港股和美股市場(chǎng)整體大漲所致,2020年底標(biāo)普500對(duì)應(yīng)22.3倍市盈率,指數(shù)繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。同樣在2020年,港股市場(chǎng)迎來農(nóng)夫山泉、京東、網(wǎng)易等在港上市,幫助港股創(chuàng)下111.3%打新收益率。

至于A股,不提也罷。

總之,合生創(chuàng)展在2020年狠賺了一波,2021年則被狠“割”了一茬。

此前,朱桔榕公開表示,“希望未來在資本、收益和利潤(rùn)結(jié)構(gòu)上,住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一,以實(shí)現(xiàn)合生從‘雙輪驅(qū)動(dòng)’到‘三足鼎立’的轉(zhuǎn)變。”

不知道2021年投資板塊巨虧之后,朱桔榕還會(huì)不會(huì)有這樣的想法。

一年內(nèi)到期短債和應(yīng)付款超500億

貴為“華南五虎”之首,合生創(chuàng)展成名甚早。

早在2004年合生創(chuàng)展即成為內(nèi)地第一家銷售破百億的房企。同一年,萬科的銷售額只有70億元,碧桂園約32億,恒大約14億。

高光時(shí)期的合生創(chuàng)展,連王石都得擊節(jié)贊嘆:

“朱家才是中國(guó)地產(chǎn)界的隱形航母。”

但是后來,合生創(chuàng)展忽然慢了下來,而且一慢就是好多年。從2013年到2017年,合生創(chuàng)展合約銷售額分別為112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元、92.28億元。

直到2018年才重回百億規(guī)模。而據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),那一年碧桂園已經(jīng)沖到7000億元銷售額,恒大、萬科也分別有5千億、6千億銷售額。合生創(chuàng)展在同一榜單里只排到第121位。

回過頭來看,真是時(shí)也命也。

但是2020年后,合生創(chuàng)展似乎過去寂滅的地產(chǎn)雄心又燃起來了。一方面2020年銷售額為358.34億元,同比大增53.68%;另一方面2020年還以179.6億元拿下北京分鐘寺4宗土地,與合生創(chuàng)展2019年的總營(yíng)業(yè)額也幾乎相當(dāng)了。

著實(shí)讓市場(chǎng)驚了一回。

猛踩了一腳油門,合生創(chuàng)展的負(fù)債就上去了。2021年負(fù)債總額2332.05億港元,較2020年同比增長(zhǎng)15%。銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)借貸總額917.65億港元,僅同比增長(zhǎng)2%,負(fù)債增長(zhǎng)的大頭來自于哪里?

再來看商業(yè)抵押擔(dān)保證券為139.20億港元、優(yōu)先票據(jù)為87.54億港元、資產(chǎn)支持證券7.71億港元。其中,商業(yè)抵押擔(dān)保證券同比增幅最大,為50.67%

相對(duì)于投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)增長(zhǎng)1268.46%,戰(zhàn)術(shù)性增長(zhǎng)的指標(biāo)還有少數(shù)股東損益增長(zhǎng)979.33%。僅僅這兩項(xiàng)調(diào)動(dòng),就頗有四兩撥千斤的意味。

2021年資本化前的利息總額為77.10億港元,2020年則為66.16億港元,同比增長(zhǎng)17%。

借貸也沒少,同樣在大增。2021年包括銀行貸款在內(nèi)的期末借貸總額1175.93億港元,同比增幅7.71%;而截至2021年底現(xiàn)金與銀行存款合計(jì)363.12億港元,也就是說,期末借貸凈額為812.81億港元,較2020年末增加近18億港元。

其中一年內(nèi)到期余額309.07億港元,占比26%,較2020年同期上升8個(gè)百分點(diǎn),余額增長(zhǎng)114.15億港元。

疊加一年以內(nèi)應(yīng)付賬款總額193億港元,合生創(chuàng)展一年內(nèi)到期短債和應(yīng)付款超過500億港元,而不受限現(xiàn)金余額僅僅300億港元,不受限現(xiàn)金與一年內(nèi)到期債務(wù)比值為0.6,顯然難以覆蓋,合生創(chuàng)展的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口顯而易見。

同時(shí),一年內(nèi)到期借貸余額上漲幅度不少,銀行存款及現(xiàn)金卻僅增長(zhǎng)66.62億港元。

此外,合生創(chuàng)展經(jīng)營(yíng)成本大幅上升,從2020年的39.52億港元,上升到2021年的73.67億港元,同比增加86%。

種種跡象表明,合生創(chuàng)展并沒有其所宣稱的那般“逆勢(shì)生長(zhǎng)”。

2021 年,合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額 423.0 億元,同比上升 18.0%,主要是由于銷售單

價(jià)大幅上升 74.8%至 38494 元/平米的帶動(dòng)。2021年銷售收入中超過一半來自京津冀地區(qū),達(dá)到219.09億元,占比52%;其中霄云路8號(hào)、金茂府及合生縵云為主要銷售來源。

轉(zhuǎn)眼到2022年第一季度,合生創(chuàng)展集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合約銷售金額約80.21億元,同比下降21.78%。這也意味著合生創(chuàng)展也一樣要經(jīng)受市場(chǎng)暴風(fēng)雨的洗禮,至于能否闖關(guān)成功,則要看其財(cái)務(wù)平衡術(shù)如何了。


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