來(lái)源：一號(hào)地產(chǎn)（ID:dichanyihao) 作者：朱虛侯

一號(hào)說：“契約精神“是信任的基石

如果說上個(gè)月各地頻繁出臺(tái)取消“四限”政策及首套房房貸利率下調(diào)，還只是在穩(wěn)住大盤；那么這個(gè)月陸續(xù)推出的“保交房”措施，則已經(jīng)深度介入到微操層面了。

常說**群眾“急難愁盼”難題，當(dāng)下對(duì)于購(gòu)房群眾來(lái)說，保交房就是急難愁盼，誰(shuí)能保障開發(fā)商交房，誰(shuí)就在為購(gòu)房人解決難題。

而對(duì)房企來(lái)說，當(dāng)下氛圍之中，誰(shuí)能保證履約能力，確保正常交房，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)認(rèn)可與尊重，也贏得時(shí)間為下一個(gè)周期的到來(lái)積攢人氣與口碑。

當(dāng)然，知易行難。在“爛尾樓”與“強(qiáng)制停貸”交替上頭條的今天，房企既要保住債券不違約、少暴雷，又要保住銷售回款回籠資金，還要保住按時(shí)交付不爛尾，也是一種巨大考驗(yàn)。

6月商品房銷售面積、金額環(huán)比增長(zhǎng)66%、68%

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額環(huán)比分別大幅增長(zhǎng)65.8%和68.1%，環(huán)比增幅分別較5月增長(zhǎng)40個(gè)和38.5個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，5月份商品房銷售才首次實(shí)現(xiàn)今年以來(lái)的環(huán)比正增長(zhǎng)。想不到6月份就快速拉升，銷售面積和金額雙雙大增，而且漲幅為2015年以來(lái)6月同期最高。

如果說經(jīng)濟(jì)韌性，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定要算在基本面里，那么6月份的增速應(yīng)該能看出一絲曙光，這應(yīng)當(dāng)也是經(jīng)濟(jì)韌性的涵義之一。

從房地產(chǎn)貸款來(lái)看，6月新增規(guī)模較5月也有明顯提升，預(yù)計(jì)當(dāng)月新增超1500億元，較5月環(huán)比多增2500億元。

據(jù)央行披露，6月末住戶貸款增加21800億元，其中短期貸款增加6209億元，而以按揭房貸為主的中長(zhǎng)期貸款增加15600億元。可見，在各地紓困政策相繼實(shí)施下，購(gòu)房貸款需求有所恢復(fù)。

尤其值得注意的是，7月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的7月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，均與上月持平。

這本身就是一重利好信號(hào)。

從今年5月份房貸利率實(shí)現(xiàn)“雙降”以來(lái)，6月和7月LPR保持不變，預(yù)示著住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松。

7月份整體房貸利率再創(chuàng)2019年以來(lái)新低，首套、二套房貸利率分別較去年9月的高點(diǎn)累計(jì)下降139個(gè)、93個(gè)基點(diǎn)。

信心來(lái)自哪里？信心來(lái)自于市場(chǎng)企穩(wěn)，也來(lái)自于信貸。信心恢復(fù)的表現(xiàn)也正在于此。

從房?jī)r(jià)上來(lái)看，6月當(dāng)月，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別為31個(gè)和21個(gè)，比上月均增加6個(gè)。

在這一大背景之下，房企銷售回款也有所回暖。

6月，個(gè)人按揭款和定金及預(yù)付款到位資金環(huán)比增長(zhǎng)分別為35.8%和44.3%，同比分別下降19.7%和30.8%，但同比降幅均出現(xiàn)不同程度收窄。

1-6月，銷售回款為36759億元，同比下降34.3%。6月單月銷售回款為7833億元，環(huán)比上升41.6%，相比5月環(huán)比增幅擴(kuò)大了25.7百分比；同比則下降了27.7%，相比5月降幅收窄了17.1個(gè)百分比。

到位資金方面，6月房企到位資金16443億元，繼5月年內(nèi)環(huán)比首次上升后，繼續(xù)擴(kuò)大約23.7個(gè)百分比至38.4%，同比則下降23.6%，相比5月降幅收窄9.8 個(gè)百分比。

1-6月，房企到位資金為76847億元，同比下降25.3%，雖然相比前5月的25.8%略有下降，但為年內(nèi)累計(jì)同比降幅首次收窄。

兵馬未動(dòng)，糧草先行。錢糧充足與否，是房企接續(xù)發(fā)展的前提，也是能不能兌現(xiàn)保交房承諾的必要條件。

如今宏觀層面已經(jīng)給出諸多利好，結(jié)構(gòu)性調(diào)整也基本到位，房企要抓住機(jī)遇窗口期，就不能再失信于購(gòu)房人，履約能力很關(guān)鍵。

地方比房企更急切“保交房”

在保交房上，地方甚至比房企更急切。

7月20日，遂寧和咸陽(yáng)均出臺(tái)了“一對(duì)一”的幫扶政策。

遂寧房管局明確將，全市83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入掛聯(lián)范圍，每一個(gè)項(xiàng)目均由一名縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對(duì)一”掛聯(lián)。

各轄區(qū)掛聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)要全面掌握已購(gòu)開發(fā)建設(shè)用地的房企和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況，原則上每月開展一次“一對(duì)一”對(duì)接，化解房企發(fā)展難題，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回升。

轄區(qū)住建部門要明確專門人員定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，“督促未開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盡快投資、動(dòng)工，指導(dǎo)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營(yíng)，按期完工。”

政策指向很明確，一是領(lǐng)導(dǎo)掛帥，二是督促完工，實(shí)質(zhì)上也就是確保“保交房”底線。

咸陽(yáng)住建局建立的“一對(duì)一”幫扶政策，則是一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)，要求“對(duì)在建項(xiàng)目在保質(zhì)保量和確保安全的前提下，加快施工進(jìn)度，力爭(zhēng)按期交房”。

意思也很明確，“按時(shí)限要求保質(zhì)保量讓群眾住上樓”。

不止于這兩地，在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板，紹興市鏡湖新區(qū)開發(fā)建設(shè)辦公室在回復(fù)一位購(gòu)房業(yè)主的投訴時(shí)透露，“目前，省里有明確規(guī)定，無(wú)論開發(fā)商出現(xiàn)任何問題，政府有責(zé)任確保交付。”

甚至于金融監(jiān)管部門也加入到“保交付”的行列中來(lái)了。

7月17日，銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，6月30日江西景德鎮(zhèn)某樓盤業(yè)主因項(xiàng)目延期交付發(fā)布停止還貸聲明，引發(fā)輿論關(guān)注，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此高度重視，加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

這可能是“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的“三保”說法首次提出，而且與此前“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”前后呼應(yīng)。

就在一號(hào)君撰文之時(shí)，7月21日下午，國(guó)新辦舉行2022年上半年銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展情況新聞發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)官員再一次公開表示配合地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

“三保”提法說明監(jiān)管層也好、地方也好，對(duì)于“保交付”這件事確實(shí)是上了心，也給出了方案措施。

值得一提的是，監(jiān)管部門沒有采取操切思路去保交付，而是仍然明確要“遵循市場(chǎng)化、法制化的原則”，這正是保交付能切實(shí)可行的路子，否則再來(lái)一場(chǎng)“矯枉必過正”的模式去推動(dòng)保交付，效果可能適得其反。

房企保交付，做好自己的事

歸根結(jié)底，保交付還是房企的主體責(zé)任。

特別是“強(qiáng)制停貸”風(fēng)波發(fā)生以來(lái)，社會(huì)關(guān)注度上升，房企守住保交付的底線就更加顯得重要與必要。

先來(lái)看看示范房企，據(jù)稱2022年碧桂園集團(tuán)交付量領(lǐng)跑業(yè)內(nèi)，不管怎么說這也是體現(xiàn)了“宇宙級(jí)”房企的體量。

于近日，碧桂園對(duì)外公布了今年上半年開發(fā)業(yè)務(wù)的交付數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，碧桂園已在全國(guó)214個(gè)城市完成累計(jì)1070個(gè)批次，超25萬(wàn)套房屋的交付工作。

其中碧桂園石家莊鳳凰城被碧桂園視作保交付的樣板項(xiàng)目，因?yàn)闃潜P實(shí)現(xiàn)了“交房即交證”。

碧桂園的做法是提前與當(dāng)?shù)匾?guī)自局、住建部、稅務(wù)局等政府部門緊密溝通，使得測(cè)量數(shù)據(jù)共享，高效率信息流轉(zhuǎn)進(jìn)一步暢通房證同步辦理的渠道。

據(jù)稱，今年下半年碧桂園還將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，并逐步形成“交房即交證”常態(tài)化管理。

當(dāng)然，“交房即交證”離不開地方上的支持，以碧桂園石家莊項(xiàng)目為例，背后實(shí)際上是河北省7部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于推進(jìn)“交地即交證”“交房即交證”改革的指導(dǎo)意見》在起作用。

對(duì)于收了房辦不了產(chǎn)證的購(gòu)房人來(lái)說，這自然是一件實(shí)事、好事，因?yàn)榉孔颖澈箨P(guān)聯(lián)的政策待遇還有許多，比如子女入學(xué)、落戶等，早辦早安心。

行業(yè)龍頭萬(wàn)科在今年7月參加了昆明市的集中交房?jī)x式，總共23個(gè)項(xiàng)目交付，萬(wàn)科占據(jù)了1/4強(qiáng)，也是很有點(diǎn)“帶頭大哥”的風(fēng)范了。

華東品牌房企**地產(chǎn)在保交付上也不遑多讓。2022年上半年，**地產(chǎn)在9城9園實(shí)現(xiàn)超3000戶交付，交付面積近70萬(wàn)方，按進(jìn)度保障項(xiàng)目有序推進(jìn)。

而且**地產(chǎn)交付的項(xiàng)目涉及地域和項(xiàng)目類型都比較廣泛，交付項(xiàng)目本身在當(dāng)?shù)鼐陀蠦uff加身，帶來(lái)的評(píng)價(jià)也頗高。

臺(tái)州月河名邸

比如，以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的臺(tái)州月河名邸，沒有因?yàn)橐�保交付而損耗產(chǎn)品細(xì)節(jié)；而合肥君御天下和溫州宸央則非常契合地落地了規(guī)劃圖紙，無(wú)論是建筑外觀還是高低錯(cuò)落的整體輪廓，都恰如其分；

**云禧

江門國(guó)樾府和徐州融悅府是**地產(chǎn)“國(guó)風(fēng)”風(fēng)格的作品，同樣沒有因?yàn)榇蟓h(huán)境的變化而減少對(duì)風(fēng)格塑造的投入，仍然傳承保留了一貫的經(jīng)典。

徐州融悅府

因而，保交付是底線，對(duì)于品牌房企來(lái)說尤為如此，在保交付的基礎(chǔ)上還要有更高追求，才能化解市場(chǎng)憂慮，修復(fù)企業(yè)信用，更能提振購(gòu)房者信心，助力項(xiàng)目銷售，形成良性循環(huán)。

TOP30房企融信地產(chǎn)上半年在高質(zhì)量交付上也考了“高分”，完成杭州、廈門、成都等地的19個(gè)項(xiàng)目的交付，累計(jì)交付戶數(shù)1.5萬(wàn)戶。

實(shí)際上，融信長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持都市圈內(nèi)核心一二線城市的戰(zhàn)略，對(duì)其交付能力是一種鞭策也是一重保障。

成都御琴峯實(shí)景圖

因?yàn)楦叨染劢褂谑袌?chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小的高能級(jí)城市，再加上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來(lái)的快速去化、回款能力，使融信具備了更好的抗風(fēng)險(xiǎn)屬性，確定性進(jìn)一步增強(qiáng)，自然保交付也就不在話下。

對(duì)于房地產(chǎn)后市應(yīng)當(dāng)保持審慎樂觀，而保交付則是這種情緒的基礎(chǔ)。