上海大悅城是一個(gè)主要針對(duì)22-30歲都市白領(lǐng)女性的一站式主題購(gòu)物中心。其擁有全上海獨(dú)一無(wú)二的屋頂摩天輪建筑和亞洲跨度最長(zhǎng)扶梯，有效積攢和輸送客流;購(gòu)物中心主題鮮明，主題化、娛樂(lè)化相結(jié)合的建筑設(shè)計(jì)契合年輕時(shí)尚潮流，為上海大悅城增添青春活力。作為蘇河灣商圈的商業(yè)標(biāo)桿之一，上海大悅城零售業(yè)態(tài)占比達(dá)74%，在招商運(yùn)營(yíng)商有何策略呢?
項(xiàng)目介紹
區(qū)位分析
區(qū)域位置
上海大悅城與南京東路商圈銜接，離城市交通樞紐的核心人民廣場(chǎng)只有900米。項(xiàng)目東南面高區(qū)有較佳的人民廣場(chǎng)、陸家嘴景觀。地塊位置是閘北去最靠近市中心、緊鄰蘇州河的重要節(jié)點(diǎn)。距人民廣場(chǎng)、南京路步行街、外灘均在步行范圍內(nèi)、3公里范圍內(nèi)可到達(dá)多個(gè)主要商業(yè)商務(wù)區(qū)。周邊商業(yè)、休閑氛圍濃厚!
交通分析
項(xiàng)目位于西藏北路、天目中路、河南北路三大交通主干道，連接楊浦、嘉定區(qū)、可載流通網(wǎng)南部商圈的客流，交通便利、通達(dá)性良好。
項(xiàng)目四至：南至曲阜路，北至海寧路，西至西藏北路，東至浙江北路;
地鐵：地鐵上蓋，與8/12號(hào)線曲陽(yáng)路站無(wú)縫對(duì)接，人流直接導(dǎo)入大悅城B1層;
公交：18、108、46、18、802、916、518路等11條公交路線路徑項(xiàng)目周邊。
商圈分析
項(xiàng)目位于蘇河灣商圈。三公里內(nèi)有包括南京路、淮海路和陸家嘴三個(gè)成熟的市級(jí)商圈，以及四川北路、人民廣場(chǎng)、西藏路和打浦橋等發(fā)展中的次級(jí)商圈。閘北區(qū)政府規(guī)劃的蘇河灣，被確定為上海市首批9大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)之一，囊括了沿蘇州河整個(gè)河岸的S形北岸——西起共和新路、東至河南北路的2.3公里河段。28平方公里上300億的投資足以使得蘇河灣有潛力接棒陸家嘴成為城市新的發(fā)展極。其將與外灘、陸家嘴共建上海“金三角”，圍合而成上海城市中心的高端圈層。
商業(yè)動(dòng)線分析
項(xiàng)目商業(yè)動(dòng)線呈圓形循環(huán)，多處形成回流;基于有利的地鐵上蓋商業(yè)，可直接引導(dǎo)客群進(jìn)入商場(chǎng);項(xiàng)目?jī)?nèi)部擁有足夠多的自動(dòng)扶梯和直達(dá)客梯，方便引導(dǎo)客群垂直流動(dòng);三層通天扶梯為全亞洲跨度最長(zhǎng)的扶梯，將客戶直接導(dǎo)入七層，同時(shí)也起著觀光梯的功能。
外部動(dòng)線
項(xiàng)目主要入口位于曲阜路，處于地鐵站和VIP停車場(chǎng)之間;其中地鐵8號(hào)線1號(hào)出入口可直達(dá)商場(chǎng)B1層。
內(nèi)部動(dòng)線
整體動(dòng)線設(shè)計(jì)十分清晰，形成圓形循環(huán)動(dòng)線;內(nèi)部動(dòng)線為螺旋上升型，可以把客群帶到每一家商鋪，有效地防止了死角問(wèn)題;主動(dòng)線寬6-10m，次動(dòng)線寬3m。
項(xiàng)目定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃
項(xiàng)目定位為調(diào)性鮮明，聚焦客層的一站式主題購(gòu)物中心，目標(biāo)人群定位22-30歲的時(shí)尚年輕白領(lǐng)女性。引進(jìn)時(shí)下先鋒潮頭品牌作為品牌架構(gòu)的亮點(diǎn)，挑選時(shí)尚女性追捧風(fēng)格鮮明的品牌作為品牌架構(gòu)的靈魂。其秉承一貫愉悅消費(fèi)者的出發(fā)點(diǎn)，打造“樂(lè)尚生活魅力場(chǎng)”，建造潮流、時(shí)尚的生活購(gòu)物中心。
業(yè)態(tài)占比
上海大悅城公13層，地面11層，地下2層。業(yè)態(tài)分布主要以零售購(gòu)物為主，在數(shù)量和面積上分別占74%、48%;餐飲在數(shù)量上占22%，面積上占41%，在同類購(gòu)物中心中屬較高水平;休閑娛樂(lè)在數(shù)量上占1%，面積上占7%;配套服務(wù)在數(shù)量上占3%，面積上占4%。
從圖表中可以看出餐飲業(yè)主要集中在7、8、9三層，這樣的布局加大了餐飲業(yè)的集中度，有利于改善3-6樓零售商鋪的客流分布，避免了各層布置餐飲帶來(lái)的客流分散，影響人流動(dòng)線的組織。
樓層規(guī)劃與品牌落位
上海大悅城公13層，地面11層，地下2層。其中B3-B2為商業(yè)停車場(chǎng)、B1-6F為優(yōu)衣庫(kù)、H&M、MUJI、湯姆熊等時(shí)尚商場(chǎng)相關(guān)業(yè)態(tài)、7F-9F為外婆家、豆撈坊、辛香匯等餐飲平臺(tái)、10F-11F為金逸電影院、上海歌城等娛樂(lè)天堂。
B1業(yè)態(tài)分布：主要以服裝為主，其次是飲食。在商鋪數(shù)量上，零售和餐飲各占一半，各50%;在商鋪面積上，零售占比達(dá)到了71!。負(fù)一層連接地鐵出入口，該層的餐飲商鋪的數(shù)量是除7-9層外，最多餐飲鋪的樓層。
1F業(yè)態(tài)分布：國(guó)際精品占85%左右，其中餐飲、國(guó)際時(shí)尚、飲食占15%。1F為國(guó)際精品服裝展示區(qū)，檔次高檔，業(yè)態(tài)布局統(tǒng)一。以大面積店鋪為主，很好的展示品牌。本層的主力店為H&M旗艦店。
2F業(yè)態(tài)分布：主要是以服裝為主，占60%，40%的國(guó)際精品外加10%的主力店;2F以休閑服飾和鞋類為主導(dǎo)，返點(diǎn)上在商鋪數(shù)量上可以清晰地看出，兩業(yè)種數(shù)量達(dá)到了90%以上。
3F業(yè)態(tài)分布：3F設(shè)置有零售和餐飲兩大業(yè)態(tài)，主要還是以服裝為主：飲食為輔。零售在數(shù)量和面積上分別占83%、95%;餐飲分布占17%、5%;本層主力店為H&M和無(wú)印良品，面積達(dá)1350㎡。
4F業(yè)態(tài)分布：4F設(shè)置有零售和配套服務(wù)兩大業(yè)態(tài)，零售在數(shù)量和面積上分別占78%、81%;配套服務(wù)分別占8%、19%;本層主力店為TEENIE WEENIE和ABC Cooking Stuidio，面積達(dá)520㎡。
5F業(yè)態(tài)分布：5F零售依然為主力業(yè)態(tài)，數(shù)量上占88%，面積上占82%;餐飲數(shù)量上占8%，面積上占6%;服務(wù)數(shù)量上4占%、面積上占12%;本層的消費(fèi)目的性很強(qiáng)，主要針對(duì)年輕女性消費(fèi)群體。
6F業(yè)態(tài)分布：本層有零售、休閑娛樂(lè)和配套服務(wù);在商鋪數(shù)量上，零售占絕對(duì)比重達(dá)到81%;而在商鋪面積上，休閑娛樂(lè)達(dá)到了55%占到了一半以上;本層的主力店為湯姆熊電玩城，面積達(dá)到了1350㎡。
7F業(yè)態(tài)分布;7F業(yè)態(tài)完全統(tǒng)一，為餐飲區(qū)，業(yè)種搭配上以特色餐飲為主;本層的目的性消費(fèi)強(qiáng);本層主力店為望湘園和廣州蕉右。
8F業(yè)態(tài)分布：8層與7層相似，均為餐飲區(qū)，但8F所有店鋪為特色餐飲;既有精品午餐，又有異國(guó)風(fēng)味美食;特色餐飲店面積都較大，本層的主力店為外婆家和避風(fēng)塘餐廳。
9F業(yè)態(tài)分布：9層與8層相似，均為餐飲區(qū)，但9F所有店鋪都為特色餐飲;特色餐飲面積都較大，本層主力店為辛香匯，面積為1700㎡
建筑規(guī)劃亮點(diǎn)
全上海獨(dú)一無(wú)二的屋頂摩天輪
娛樂(lè)——可以玩，大型娛樂(lè)裝置
摩天輪游戲活動(dòng)——搭訕游戲，星座族群，主題轎廂
觀光——登高望遠(yuǎn)，眺望黃浦江蘇州河景，旅游地標(biāo)
吃飯——定期推出包廂套餐，垂直的“旋轉(zhuǎn)餐廳”
約會(huì)——定制求婚，表白場(chǎng)景營(yíng)造，助力愛(ài)情升溫
觀賞——特色的設(shè)計(jì)，自拍一族，文藝青年必去取景地
異國(guó)風(fēng)情的客內(nèi)摩天輪小鎮(zhèn)
八樓客內(nèi)摩天輪風(fēng)情街
錯(cuò)局建筑，客內(nèi)真實(shí)感的購(gòu)物休閑街區(qū)
不摩天輪呼應(yīng)，放大摩天輪效應(yīng)
VIEW無(wú)敵的屋頂酒吧街
九樓屋頂酒吧街
半開(kāi)放式街區(qū)
仰望摩天輪，眺望蘇河灣黃浦江景
建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
上海大悅城的建筑規(guī)劃獨(dú)具一格：主題化、娛樂(lè)化的空間設(shè)計(jì)，有利于新入住品牌的展示，聚集目標(biāo)人群的關(guān)注;寬闊的活動(dòng)空間，為消費(fèi)者打造舒適、輕松、愉悅的購(gòu)物環(huán)境;空間主題化和娛樂(lè)化，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者體驗(yàn)式購(gòu)物的感受，不管從外立面還是內(nèi)部設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修都緊緊契合年輕時(shí)尚的風(fēng)格，使年輕消費(fèi)者在此流連忘返。
外立面設(shè)計(jì)：充滿未來(lái)感雕塑性的玱璃建筑體，折射潮流個(gè)性，突出目標(biāo)定位。
內(nèi)部設(shè)計(jì)：多個(gè)中庭，通透大氣，同時(shí)增加了商場(chǎng)的空間感及趣味性。
導(dǎo)視系統(tǒng)：導(dǎo)視系統(tǒng)清晰、簡(jiǎn)潔、彰顯人性化設(shè)計(jì)。
景觀小品：大悅城比較重視商業(yè)內(nèi)部氛圍的營(yíng)造，多處室內(nèi)景觀設(shè)置和休息區(qū)域能夠吸引消費(fèi)者較長(zhǎng)時(shí)間駐足。
工程設(shè)計(jì)圖片鑒賞
