抵押無(wú)登記 王府井百貨名下物業(yè)蹊蹺被強(qiáng)拍
武漢產(chǎn)權(quán)被強(qiáng)拍王府井百貨躺著中槍
2013年2月8日，武漢市三陽(yáng)路云宏大廈19層，隨著拍賣槌的落下，本次拍賣的標(biāo)的物——武漢市江漢區(qū)中山大道888號(hào) (即佳麗廣場(chǎng))第一層面積約為1000平方米的房屋，被競(jìng)買人以3343萬(wàn)人民幣競(jìng)買成功。被拍賣的房屋現(xiàn)為武漢王府井百貨有限公司(下稱武漢王府井)正常經(jīng)營(yíng)的一部分場(chǎng)地。
對(duì)此，北京王府井百貨(集團(tuán))股份有限公司(下稱王府井百貨)表示，此次拍賣結(jié)果造成的損失目前尚無(wú)法準(zhǔn)確估算，但肯定會(huì)對(duì)武漢王府井及相關(guān)租戶的正常運(yùn)營(yíng)造成影響，王府井百貨將采取包括訴訟在內(nèi)的各種措施來(lái)維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。
糾紛緣起看似正常的房產(chǎn)本暗藏危機(jī)
據(jù)王府井百貨法律事務(wù)室主任郝丹介紹，1997年2月，北京王府井百貨(集團(tuán))股份有限公司到武漢市投資經(jīng)營(yíng)，由下屬北京王府井百貨商業(yè)物業(yè)管理有限公司(下稱王府井商業(yè)物業(yè))從佳麗廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商陸氏實(shí)業(yè)(武漢)有限公司(下稱陸氏公司)手中購(gòu)得佳麗廣場(chǎng)的35038.26平方米在建工程，并于1997年4月在武漢市房地局辦理了房屋所有權(quán)和土地使用證。拿到的房產(chǎn)證上沒(méi)有任何有關(guān)抵押的記載。
1998年1月，武漢王府井在佳麗廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)并正常經(jīng)營(yíng)至今。
孰料2010年，王府井商業(yè)物業(yè)突然接到法院傳票，與同樣購(gòu)買了佳麗廣場(chǎng)物業(yè)的平安信托投資有限公司、中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司共同成為被告。原告方是中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司武漢辦事處(下稱“東方資產(chǎn)”)。
此時(shí)這幾家公司才發(fā)現(xiàn)，雖然當(dāng)初自己拿到的房產(chǎn)證上并無(wú)任何他項(xiàng)權(quán)利、包括抵押的記載，但自己買下的房產(chǎn)早在1996年9月即被陸氏公司辦理了抵押貸款。此后陸氏公司一直未償還上述借款，直至東方資產(chǎn)訴至法院，稱其已受讓上述借款的債權(quán)。
一審判決湖北高院認(rèn)定抵押擔(dān)保無(wú)效
自始至終都沒(méi)有人能說(shuō)清1996年的抵押何以在1997年發(fā)出的房產(chǎn)證上毫無(wú)體現(xiàn)。
2010年11月，湖北省高院一審判決，東方資產(chǎn)主張債權(quán)所對(duì)應(yīng)的抵押擔(dān)保無(wú)效，陸氏公司應(yīng)向東方資產(chǎn)償還借款本金3198萬(wàn)元，王府井商業(yè)物業(yè)等幾家被告不承擔(dān)任何責(zé)任。
法院認(rèn)為，承擔(dān)連帶責(zé)任必須有合同約定或法律明確規(guī)定，王府井商業(yè)物業(yè)、平安信托、平安人壽、武漢農(nóng)商行與東方資產(chǎn)之間沒(méi)有對(duì)陸氏公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的合同約定，且東方資產(chǎn)不能提出要求上述4家單位承擔(dān)連帶責(zé)任的法律依據(jù)，因此駁回了東方資產(chǎn)要求4家公司在購(gòu)買物業(yè)范圍內(nèi)對(duì)陸氏公司債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，東方資產(chǎn)提出了上訴。
二審判決
武漢王府井要替別人還債
但是2011年7月，最高人民法院的二審判決在維持一審判決陸氏公司應(yīng)履行對(duì)東方資產(chǎn)欠款本息償還義務(wù)的同時(shí)，以一審法院適用法律錯(cuò)誤為由，撤銷了一審關(guān)于東方資產(chǎn)主張債權(quán)所對(duì)應(yīng)的抵押擔(dān)保無(wú)效，王府井商業(yè)物業(yè)等幾家被告不承擔(dān)責(zé)任的判決，并認(rèn)定王府井商業(yè)物業(yè)等幾家企業(yè)“可以替代債務(wù)人陸氏公司清償債務(wù)，清償后對(duì)債務(wù)人享有追償權(quán)”。
王府井商業(yè)物業(yè)不服最高人民法院的判決，于2012年3月向最高人民法院提請(qǐng)?jiān)賹彙?012年4月10日，最高人民法院立案審查，此后于2012年6月18日作出駁回王府井商業(yè)物業(yè)再審申請(qǐng)的裁定。
由于再審申請(qǐng)不影響二審判決的執(zhí)行，最高人民法院2011年7月7日終審判決送達(dá)各當(dāng)事人后，東方資產(chǎn)即向湖北省高級(jí)人民法院提出強(qiáng)制執(zhí)行的申請(qǐng)。王府井商業(yè)物業(yè)即以公司不是本案的被執(zhí)行人為由提出抗辯，東方資產(chǎn)不得不于2011年11月1日提出追加王府井商業(yè)物業(yè)為被執(zhí)行人的申請(qǐng)。王府井商業(yè)物業(yè)以終審判決中公司沒(méi)有代償義務(wù)為由提出復(fù)議，迫使東方資產(chǎn)在湖北高院執(zhí)行局審議中，撤回追加被執(zhí)行人的申請(qǐng)。
此后湖北省高院為了推動(dòng)執(zhí)行，啟動(dòng)了針對(duì)抵押資產(chǎn)的評(píng)估工作，王府井商業(yè)物業(yè)針對(duì)選聘委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、評(píng)估結(jié)果確認(rèn)的每一環(huán)節(jié)均提出異議。
隨后，湖北省高級(jí)人民法院將該案移送湖北省廣水市人民法院，廣水法院便開(kāi)始進(jìn)行對(duì)抵押房產(chǎn)的拍賣工作。
強(qiáng)制執(zhí)行
產(chǎn)權(quán)被拍賣后遭受重大損失
2012年9月，負(fù)責(zé)案件執(zhí)行的湖北省廣水市人民法院裁定執(zhí)行拍賣被執(zhí)行人王府井商業(yè)物業(yè)佳麗廣場(chǎng)一層中約1000平方米的房產(chǎn)。經(jīng)歷兩次流拍之后，2013年2月8日，這部分房產(chǎn)終于被拍賣成交。
郝丹表示，二審判決生效后，王府井百貨雖然仍對(duì)房產(chǎn)證與抵押狀況不符的事實(shí)疑惑難消，為公司憑空遭受的損失倍感冤枉，但本著尊重法律的態(tài)度，多次向法院提請(qǐng)執(zhí)行異議，申請(qǐng)法院暫緩拍賣。
但是在各方協(xié)商未果的情況下，武漢王府井規(guī)劃完善的整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境中的部分房產(chǎn)最終還是被強(qiáng)制拍賣成交，令武漢王府井的正常經(jīng)營(yíng)遭受重大損失。
郝丹稱，目前被拍賣的物業(yè)面積主要是租賃給星巴克、謝瑞麟等商戶的部分，造成的損失尚無(wú)法預(yù)計(jì)，但無(wú)疑已經(jīng)給王府井百貨在武漢市的正常經(jīng)營(yíng)造成了極大困擾。作為上市公司，王府井百貨的經(jīng)營(yíng)不僅關(guān)系企業(yè)自身發(fā)展，更關(guān)乎股東和廣大股民的切身利益。
記者在采訪中獲悉，由陸氏公司開(kāi)發(fā)的佳麗廣場(chǎng)曾經(jīng)是武漢的標(biāo)志性建筑，但建成前后卻始終不能擺脫各種債權(quán)債務(wù)糾紛乃至訴訟。
十幾年中，數(shù)家知名或不知名的企業(yè)被卷入糾葛，剪不斷理還亂。
案件追蹤
郝丹稱，北京王府井百貨(集團(tuán))股份有限公司在1997年購(gòu)買佳麗廣場(chǎng)3萬(wàn)余平方米的房產(chǎn)時(shí)，在房產(chǎn)證上卻看不到任何抵押登記。下一步，公司將積極采取各項(xiàng)舉措全力維護(hù)自身權(quán)益，不排除就武漢市房地產(chǎn)管理局違規(guī)做法對(duì)王府井造成的損失提起行政訴訟等。
該案行政訴訟會(huì)有何結(jié)果?被拍賣成功的物業(yè)是否能順利交接?本報(bào)將持續(xù)關(guān)注。
專家觀點(diǎn)
房產(chǎn)管理部門(mén)有過(guò)錯(cuò)
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授姚海放認(rèn)為，武漢王府井到底是否應(yīng)該替陸氏償還貸款，關(guān)鍵要看抵押擔(dān)保是否有效。
按照我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押擔(dān)保必須登記才有效。對(duì)于用房屋產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保的情況來(lái)說(shuō)，所指的登記既包括房管部門(mén)和土地管理部門(mén)的記載，也包括這兩個(gè)行政部門(mén)給當(dāng)事人頒發(fā)的相關(guān)權(quán)屬證書(shū)上的記載。
本案中，武漢王府井從陸氏公司購(gòu)買了3萬(wàn)余平方米的物業(yè)，其房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)上均沒(méi)有顯示該部分物業(yè)已經(jīng)被抵押擔(dān)保，那么這其中有可能是相關(guān)管理部門(mén)出了差錯(cuò)。
姚海放稱，如果陸氏公司在抵押貸款時(shí)確實(shí)在房管部門(mén)和土地管理部門(mén)做過(guò)登記，而這兩個(gè)部門(mén)在給當(dāng)事人頒發(fā)相關(guān)權(quán)屬證書(shū)時(shí)卻沒(méi)有記載抵押情況，那么行政部門(mén)明顯是有過(guò)錯(cuò)的。
由于過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致王府井百貨在不知情的情況購(gòu)買了該物業(yè)，行政管理部門(mén)應(yīng)該承擔(dān)給當(dāng)事人帶來(lái)的損失。
此外，陸氏公司明知該物業(yè)有抵押卻仍然轉(zhuǎn)賣，屬于欺詐，王府井百貨可向其追償損失。
（來(lái)源：法制晚報(bào) 記者汪紅 制圖/周建文）
