抵押無登記 王府井百貨名下物業(yè)蹊蹺被強拍
武漢產(chǎn)權(quán)被強拍王府井百貨躺著中槍
2013年2月8日，武漢市三陽路云宏大廈19層，隨著拍賣槌的落下，本次拍賣的標的物——武漢市江漢區(qū)中山大道888號 (即佳麗廣場)第一層面積約為1000平方米的房屋，被競買人以3343萬人民幣競買成功。被拍賣的房屋現(xiàn)為武漢王府井百貨有限公司(下稱武漢王府井)正常經(jīng)營的一部分場地。
對此，北京王府井百貨(集團)股份有限公司(下稱王府井百貨)表示，此次拍賣結(jié)果造成的損失目前尚無法準確估算，但肯定會對武漢王府井及相關(guān)租戶的正常運營造成影響，王府井百貨將采取包括訴訟在內(nèi)的各種措施來維護自己的正當權(quán)益。
糾紛緣起看似正常的房產(chǎn)本暗藏危機
據(jù)王府井百貨法律事務(wù)室主任郝丹介紹，1997年2月，北京王府井百貨(集團)股份有限公司到武漢市投資經(jīng)營，由下屬北京王府井百貨商業(yè)物業(yè)管理有限公司(下稱王府井商業(yè)物業(yè))從佳麗廣場開發(fā)商陸氏實業(yè)(武漢)有限公司(下稱陸氏公司)手中購得佳麗廣場的35038.26平方米在建工程，并于1997年4月在武漢市房地局辦理了房屋所有權(quán)和土地使用證。拿到的房產(chǎn)證上沒有任何有關(guān)抵押的記載。
1998年1月，武漢王府井在佳麗廣場開業(yè)并正常經(jīng)營至今。
孰料2010年，王府井商業(yè)物業(yè)突然接到法院傳票，與同樣購買了佳麗廣場物業(yè)的平安信托投資有限公司、中國平安人壽保險股份有限公司、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司共同成為被告。原告方是中國東方資產(chǎn)管理公司武漢辦事處(下稱“東方資產(chǎn)”)。
此時這幾家公司才發(fā)現(xiàn)，雖然當初自己拿到的房產(chǎn)證上并無任何他項權(quán)利、包括抵押的記載，但自己買下的房產(chǎn)早在1996年9月即被陸氏公司辦理了抵押貸款。此后陸氏公司一直未償還上述借款，直至東方資產(chǎn)訴至法院，稱其已受讓上述借款的債權(quán)。
一審判決湖北高院認定抵押擔(dān)保無效
自始至終都沒有人能說清1996年的抵押何以在1997年發(fā)出的房產(chǎn)證上毫無體現(xiàn)。
2010年11月，湖北省高院一審判決，東方資產(chǎn)主張債權(quán)所對應(yīng)的抵押擔(dān)保無效，陸氏公司應(yīng)向東方資產(chǎn)償還借款本金3198萬元，王府井商業(yè)物業(yè)等幾家被告不承擔(dān)任何責(zé)任。
法院認為，承擔(dān)連帶責(zé)任必須有合同約定或法律明確規(guī)定，王府井商業(yè)物業(yè)、平安信托、平安人壽、武漢農(nóng)商行與東方資產(chǎn)之間沒有對陸氏公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的合同約定，且東方資產(chǎn)不能提出要求上述4家單位承擔(dān)連帶責(zé)任的法律依據(jù)，因此駁回了東方資產(chǎn)要求4家公司在購買物業(yè)范圍內(nèi)對陸氏公司債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任的訴訟請求。
一審判決后，東方資產(chǎn)提出了上訴。
二審判決
武漢王府井要替別人還債
但是2011年7月，最高人民法院的二審判決在維持一審判決陸氏公司應(yīng)履行對東方資產(chǎn)欠款本息償還義務(wù)的同時，以一審法院適用法律錯誤為由，撤銷了一審關(guān)于東方資產(chǎn)主張債權(quán)所對應(yīng)的抵押擔(dān)保無效，王府井商業(yè)物業(yè)等幾家被告不承擔(dān)責(zé)任的判決，并認定王府井商業(yè)物業(yè)等幾家企業(yè)“可以替代債務(wù)人陸氏公司清償債務(wù)，清償后對債務(wù)人享有追償權(quán)”。
王府井商業(yè)物業(yè)不服最高人民法院的判決，于2012年3月向最高人民法院提請再審。2012年4月10日，最高人民法院立案審查，此后于2012年6月18日作出駁回王府井商業(yè)物業(yè)再審申請的裁定。
由于再審申請不影響二審判決的執(zhí)行，最高人民法院2011年7月7日終審判決送達各當事人后，東方資產(chǎn)即向湖北省高級人民法院提出強制執(zhí)行的申請。王府井商業(yè)物業(yè)即以公司不是本案的被執(zhí)行人為由提出抗辯，東方資產(chǎn)不得不于2011年11月1日提出追加王府井商業(yè)物業(yè)為被執(zhí)行人的申請。王府井商業(yè)物業(yè)以終審判決中公司沒有代償義務(wù)為由提出復(fù)議，迫使東方資產(chǎn)在湖北高院執(zhí)行局審議中，撤回追加被執(zhí)行人的申請。
此后湖北省高院為了推動執(zhí)行，啟動了針對抵押資產(chǎn)的評估工作，王府井商業(yè)物業(yè)針對選聘委托評估機構(gòu)進行評估、評估結(jié)果確認的每一環(huán)節(jié)均提出異議。
隨后，湖北省高級人民法院將該案移送湖北省廣水市人民法院，廣水法院便開始進行對抵押房產(chǎn)的拍賣工作。
強制執(zhí)行
產(chǎn)權(quán)被拍賣后遭受重大損失
2012年9月，負責(zé)案件執(zhí)行的湖北省廣水市人民法院裁定執(zhí)行拍賣被執(zhí)行人王府井商業(yè)物業(yè)佳麗廣場一層中約1000平方米的房產(chǎn)。經(jīng)歷兩次流拍之后，2013年2月8日，這部分房產(chǎn)終于被拍賣成交。
郝丹表示，二審判決生效后，王府井百貨雖然仍對房產(chǎn)證與抵押狀況不符的事實疑惑難消，為公司憑空遭受的損失倍感冤枉，但本著尊重法律的態(tài)度，多次向法院提請執(zhí)行異議，申請法院暫緩拍賣。
但是在各方協(xié)商未果的情況下，武漢王府井規(guī)劃完善的整體運營環(huán)境中的部分房產(chǎn)最終還是被強制拍賣成交，令武漢王府井的正常經(jīng)營遭受重大損失。
郝丹稱，目前被拍賣的物業(yè)面積主要是租賃給星巴克、謝瑞麟等商戶的部分，造成的損失尚無法預(yù)計，但無疑已經(jīng)給王府井百貨在武漢市的正常經(jīng)營造成了極大困擾。作為上市公司，王府井百貨的經(jīng)營不僅關(guān)系企業(yè)自身發(fā)展，更關(guān)乎股東和廣大股民的切身利益。
記者在采訪中獲悉，由陸氏公司開發(fā)的佳麗廣場曾經(jīng)是武漢的標志性建筑，但建成前后卻始終不能擺脫各種債權(quán)債務(wù)糾紛乃至訴訟。
十幾年中，數(shù)家知名或不知名的企業(yè)被卷入糾葛，剪不斷理還亂。
案件追蹤
郝丹稱，北京王府井百貨(集團)股份有限公司在1997年購買佳麗廣場3萬余平方米的房產(chǎn)時，在房產(chǎn)證上卻看不到任何抵押登記。下一步，公司將積極采取各項舉措全力維護自身權(quán)益，不排除就武漢市房地產(chǎn)管理局違規(guī)做法對王府井造成的損失提起行政訴訟等。
該案行政訴訟會有何結(jié)果?被拍賣成功的物業(yè)是否能順利交接?本報將持續(xù)關(guān)注。
專家觀點
房產(chǎn)管理部門有過錯
中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授姚海放認為，武漢王府井到底是否應(yīng)該替陸氏償還貸款，關(guān)鍵要看抵押擔(dān)保是否有效。
按照我國擔(dān)保法的規(guī)定，抵押擔(dān)保必須登記才有效。對于用房屋產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保的情況來說，所指的登記既包括房管部門和土地管理部門的記載，也包括這兩個行政部門給當事人頒發(fā)的相關(guān)權(quán)屬證書上的記載。
本案中，武漢王府井從陸氏公司購買了3萬余平方米的物業(yè)，其房產(chǎn)權(quán)屬證書和土地使用權(quán)證書上均沒有顯示該部分物業(yè)已經(jīng)被抵押擔(dān)保，那么這其中有可能是相關(guān)管理部門出了差錯。
姚海放稱，如果陸氏公司在抵押貸款時確實在房管部門和土地管理部門做過登記，而這兩個部門在給當事人頒發(fā)相關(guān)權(quán)屬證書時卻沒有記載抵押情況，那么行政部門明顯是有過錯的。
由于過錯導(dǎo)致王府井百貨在不知情的情況購買了該物業(yè)，行政管理部門應(yīng)該承擔(dān)給當事人帶來的損失。
此外，陸氏公司明知該物業(yè)有抵押卻仍然轉(zhuǎn)賣，屬于欺詐，王府井百貨可向其追償損失。
（來源：法制晚報 記者汪紅 制圖/周建文）
