Benjam in HAN 韓春風
上海豐樹管理有限公司商業(yè)投資與零售管理總經(jīng)理。在中國工作的十多年間，曾歷任加拿大三五集團中國負責人、SM集團中國零售開發(fā)業(yè)務的高級副總裁、GMSCHINA中國總部董事總經(jīng)理等，熟悉亞洲特別是中國的城市規(guī)劃、商業(yè)房地產(chǎn)操作運行方式。
5月8日，新加坡最大零售、娛樂和生活休閑目的地商業(yè)購物中心怡豐城(V ivoCity)，進駐中國內(nèi)地華南片區(qū)的首個購物中心南海怡豐城試業(yè)。
這一“新派”購物中心來頭不小，為何選址佛山、有何獨到之處?該項目商業(yè)投資與零售管理領域負責人Benjam inH A N (韓春風)在整個訪談中，始終帶著儒雅、溫暖的微笑，用專業(yè)、認真的態(tài)度一一作答，這一切與有著“花園城市”之稱的世界頂級商務、時尚之都新加坡，有著巧合的神似。
要引導消費者，但不能是陌生東西
南方都市報(以下簡稱“南都”)：南海怡豐城是怡豐城(VivoC ity)首次進駐華南地區(qū)的項目?
Benjam in：在中國內(nèi)地目前已經(jīng)有西安怡豐城開業(yè)，在華南片區(qū)是首次進駐。不過，佛山南海怡豐城是豐樹集團首次嘗試在中國內(nèi)地從投資拿地、商業(yè)購物中心開發(fā)運營以及緊鄰住宅等部分整體開發(fā)模式。
南都：為什么選在佛山，而不是深圳、廣州等一線城市?
Benjamin：從過去幾年來看，中國一線城市的商業(yè)零售競爭已經(jīng)比較激烈，且獲取土地的代價非常高。廣州、深圳的商業(yè)業(yè)態(tài)已相對飽和，而佛山本地經(jīng)濟發(fā)展蓬勃，且與香港有密切的關系與傳承，未來消費能力的增長率無可限量�，F(xiàn)在很多國內(nèi)、國際的知名商業(yè)項目涌入佛山，正是可以一起“把餅做大”的好機會。
南都：新加坡商業(yè)中心的娛樂、藝術(shù)類元素很熱門也很新潮，會否擔心水土不服?
B enjamin：作為購物中心的運營者，我們在一定程度上需要引導消費，但不能是對消費者來說非常“陌生”的東西，而是需要在有“親切感”的同時加入新的元素。商業(yè)開發(fā)需要前瞻性，期望滿足未來三到五年的消費需求，但是不能把五年后的元素放進來，現(xiàn)在呈現(xiàn)出來就會“水土不服”。
說到藝術(shù)空間的展示，南海怡豐城所做的并不是單純地為了展覽而進行展示，可能更成為購物中心的一個“點綴”。同時，也希望借助這種形式，給本地藝術(shù)家、藝術(shù)工作者，有更多展示作品的空間。
廣東人講究“吃”，餐飲比例達30%
南都：為什么會做目前這樣的規(guī)劃定位?
B enjamin：南海怡豐城是整個“華南新加坡城”一至四期的重要核心部分，關于這個購物中心的定位，我們事先做了大量的市場調(diào)研從而達到目前呈現(xiàn)的平衡狀態(tài)，并且期望能夠滿足未來三五年的需求。
首先考慮到當?shù)叵M模式和習慣，廣東人對“吃”非常講究，而且很懂得“吃”，所以南海怡豐城餐飲的比例比較高，從傳統(tǒng)商業(yè)約20%的占比提高到了30%以上。同時，購物中心內(nèi)將引入很多兒童、家庭娛樂的元素和設施以及藝術(shù)展示空間等，希望達到滿足全家每一個成員的希望和消費需求。
南都：除了新品牌，會帶來哪些來自于新加坡的消費理念或者經(jīng)營模式?
B enjam in：每一個開發(fā)者都自有其成功的獨特模式，無論是硬件的設計還是軟件的管理，這就像是一個品牌的D N A，是長期積累形成的經(jīng)驗和特色。
怡豐城的優(yōu)勢很多來源于新加坡項目的成功，累積了大量國際化的商業(yè)開發(fā)和運營的經(jīng)驗。這首先就與其他購物中心有所不同，給消費者一定的新鮮感。除了多個新品牌之外，還包括在新加坡比較流行的兒童娛樂、家庭娛樂等元素。比如，如果你去過新加坡怡豐城，一定會對商場頂層的露天花園印象深刻。
選址偏好潛力片區(qū)，而非CBD
南都：介紹一下新加坡怡豐城，或許讓我們對新加坡商業(yè)中心有更直觀的了解。
B enjamin：新加坡怡豐城2006年建成開業(yè)，是新加坡最大的零售、娛樂和生活休閑目的地。怡豐城來源于“vivacity(活潑)”一詞。“怡豐城V ivoCity”則寓意鮮活、刺激的生活體驗。目前新加坡怡豐城凈出租面積超過104萬平方米，地上三層、地下兩層，進駐的商家超過300家，與地鐵站對接。2 0 1 0年至2 0 1 3年連續(xù)四年獲得A siaO ne頒發(fā)的“最佳購物中心”前三名，2013年還獲得由新加坡建設局頒發(fā)的“綠色標志金獎”。
南都：同樣的問題是，新加坡怡豐城為什么也沒有選址在C BD最核心區(qū)域?
B enjam in：新加坡怡豐城所在的港灣區(qū)，以前是開發(fā)利用率較低且老舊的展覽區(qū)，但是我們看到了區(qū)域潛在的價值從而把它發(fā)掘出來，最終帶動了整個區(qū)域，這也給我們開發(fā)非傳統(tǒng)CBD核心商業(yè)的經(jīng)驗和能力。同樣是考慮到區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ覀儧]有選擇傳統(tǒng)的CBD，比如著名的烏節(jié)路。
南都：從2006年開業(yè)到現(xiàn)在，新加坡怡豐城的運營情況如何?
B e n ja min：項目到去年底的數(shù)據(jù)是“承諾出租率”達到了99 .9%，營運狀況樂觀，截止到去年底訪客數(shù)量已經(jīng)接近4100萬，20 13年租戶銷售額比前年增長了6.6%，達到了6.85億新幣。
零售業(yè)和很多行業(yè)一樣，市場都是在變動。事實上，新加坡怡豐城在開業(yè)之后幾乎一直在不斷地調(diào)整和優(yōu)化。
能激勵親友參與的商業(yè)才有吸引力
南都：調(diào)整和優(yōu)化確實是不少已開業(yè)購物中心面臨的問題。有何成功經(jīng)驗?
B enjamin：消費習慣始終是在變動，作為購物中心也應該不斷變化，即使是同一個品牌商家的經(jīng)營模式也需要不斷創(chuàng)新。
多年海外商業(yè)開發(fā)的一則成功經(jīng)驗是，購物中心的開發(fā)商也就是業(yè)主，應該與進駐的零售商家“綁”在一起。我們在新加坡和其他海外項目中，始終與零售商保持密切的關系，就像朋友一樣。密切的溝通，讓我們對于每個品牌商家的發(fā)展需求和趨勢都了解得非常及時。
與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商不同，怡豐城作為業(yè)主與商家不僅僅是“每個月收租金”的關系，而是通過了解能夠引導商家的優(yōu)化和升級，更適應市場。從這個角度來說，購物中心的業(yè)主就像是半個零售商家。
其中比較重要的守則，是在購物中心的設計、理念上都要前瞻性地留有彈性空間，以滿足零售商和市場的改變。
南都：舉個例子?
B enjam in：比如南海怡豐城內(nèi)會設計有大面積的中庭，設計和比例上都有講究，以滿足將來這里可以舉辦各種活動，甚至在同一個周末可以舉辦三個完全不同類型的活動。這種空間的預留不僅僅是在面積和高度方面，還包括設備的燈光等都要可應對多種場面。購物中心需要不斷的活動，但絕不僅僅是“買一百送一百”這類促銷，而是更多的互動性、參與性的活動。
南都：國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)還面臨一大挑戰(zhàn)——— 電商兇猛。
B enjam in：目前網(wǎng)上購物對傳統(tǒng)實體購物確實有一些沖擊，對這方面我們并不避諱也不抗拒，而是一直在思考，希望能用其他的元素將客戶重新吸引回現(xiàn)場。
電子、高科技的體驗項目會在南海怡豐城里出現(xiàn)，且不僅僅如此而已�，F(xiàn)在每人都有手機，可能未必一定要到商場的大屏幕來“切西瓜”，需要的是能與親友一起來參與的活動和項目，能夠增加人和人之間的交流。舉個最簡單的例子，比如旋轉(zhuǎn)木馬，這種流行了幾百年的“體驗式”項目，現(xiàn)在依舊非常受歡迎。
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