“先是旁邊這家服裝店關(guān)了，緊接著對(duì)面那幢美特斯邦威也關(guān)了，你再往北走關(guān)門(mén)的店鋪就更多了。”在延安路上的錦麟食府上班的張師傅說(shuō)，在他眼里，延安路是杭州最金貴的地方，但是今年以來(lái)，他已經(jīng)目睹了太多品牌的離開(kāi)。

  延安路從雅戈?duì)柎髲B往南走，在短短300多米的路程里，Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、Me&City、美特斯邦威等沿街店鋪今年以來(lái)相繼撤走，其中有3家為面積頗大的品牌旗艦店。撤走時(shí)間最長(zhǎng)的是Me&City，空鋪3個(gè)多月卻無(wú)下家接盤(pán)，這也成了近5年內(nèi)，延安路上空鋪時(shí)間最長(zhǎng)的一家沿街店鋪。

  延安路，杭州主城區(qū)的商業(yè)大動(dòng)脈，無(wú)數(shù)品牌通過(guò)“入駐延安路”來(lái)標(biāo)榜自己的商業(yè)價(jià)值，這條街也曾流傳出日租金100元/平方米的驚人天價(jià)。然而，這個(gè)從前“靠搶”的商業(yè)街，如今似乎漸漸失掉了擁躉者，高昂的租金的確會(huì)讓很多人望而卻步，但眼下更尷尬的境地，是經(jīng)歷“后無(wú)來(lái)者”式的陣痛，這種陣痛讓很多人開(kāi)始重新思考：延安路，這條杭州首席商業(yè)街的商業(yè)價(jià)值將不再?

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  新聞現(xiàn)場(chǎng)

  延安路關(guān)店潮

  Me&City走后，鋪?zhàn)涌樟?個(gè)多月

  在寸土寸金的延安路上，有大佬開(kāi)始陸續(xù)撤出。

  今年4月底，位于延安路和鳳起路交叉口的Me&City正式關(guān)門(mén)，緊接著，在它對(duì)面以及附近的數(shù)家品牌旗艦店相繼撤出。

  昨天，商報(bào)記者從延安路與體育場(chǎng)路的交叉口，一直步行到延安路與鳳起路交叉口，在這短短的600米路程里，已有5家店鋪大門(mén)緊閉——自北往南分別是Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City。其中，紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City都是旗艦店規(guī)模，美特斯邦威店鋪面積有6000平方米，四層物業(yè)組成，而與它出自同一集團(tuán)下的Me&City，面積在4000平方米左右，擁有兩層物業(yè)。

  眼下，這些店面的招牌大多都已經(jīng)拆下，但是門(mén)臉上品牌字母的痕跡依舊清晰可辨。從外面的櫥窗往里看，商鋪內(nèi)空蕩蕩的，所有的貨架都已被搬走，只有幾張散落在地上的海報(bào)、泡沫板依稀可見(jiàn)原來(lái)店鋪的影子。其中，美特斯邦威緊閉的大門(mén)上，還貼著印有招租電話的白紙。

  從各方搜集到的信息看，Me&City是今年4月就搬走了，之后延安路上奧康、Jasonwood、紅蜻蜓、美特斯邦威等店跟隨腳步，在合約到期后紛紛關(guān)門(mén)離開(kāi)，這也造成延安路上每走一段路就看到一個(gè)空鋪的情景。

  看者眾多，接盤(pán)者寥寥

  快時(shí)尚、酒店看了又看，最終放棄

  延安路歷來(lái)上演的商業(yè)定律，是店鋪撤得快，接盤(pán)得更快，很多品牌還在傳出撤走消息時(shí)，就會(huì)有下家湊上來(lái)打聽(tīng)：“我能進(jìn)這里嗎?”

  在Me&City空鋪的幾個(gè)月時(shí)間里，不乏多家“后來(lái)者”對(duì)其表現(xiàn)出濃厚興趣，不過(guò)都是雷聲大雨點(diǎn)小，截至目前，并無(wú)任何品牌確定接手空鋪位置。

  “有快時(shí)尚品牌和酒店品牌考察過(guò)這里，但是最后都因?yàn)槲飿I(yè)條件不佳而放棄了。”沐和地產(chǎn)的汪女士回憶說(shuō)。據(jù)悉，美特斯邦威和Me&City撤走的物業(yè)大樓，都是有著20多年歷史的“老樓”，很多物業(yè)條件并不符合當(dāng)下時(shí)尚品牌的要求。

  比如，Me&City撤走的大樓開(kāi)間進(jìn)深太深，留給沿街的展示面積相對(duì)比較少，這一點(diǎn)是快時(shí)尚選擇門(mén)店的大忌，此外，快時(shí)尚品牌對(duì)店鋪的層高，以及店內(nèi)立柱的位置、數(shù)量也有著苛刻要求。另一方面，延安路和鳳起路交叉口的店鋪位置，周圍沒(méi)有商業(yè)配套以及停車位，也讓單單一家品牌店“孤掌難鳴”，客人很難在此停留。

  此外，快時(shí)尚開(kāi)店還要遵循“一公里內(nèi)不開(kāi)第二家店”的原則，從延安路上看，目前已經(jīng)有百大一樓的H&M、國(guó)大商場(chǎng)旁邊的ZARA、湖濱銀泰的Gap以及解百新元華店的Uniqlo四家快時(shí)尚店鋪，所以，這個(gè)位置如果要進(jìn)快時(shí)尚，從地理位置上看，四家的可能性都不是很大。

  深度分析

  矛盾焦點(diǎn)是租金高昂?

  服裝品牌不可能在這里實(shí)現(xiàn)盈利

  有位零售圈的資深人士這樣形容服裝企業(yè)的生存現(xiàn)狀——面料更薄了，針腳更粗了，款式更土了，可騰出的空間仍不足以支付租金。

  在商報(bào)記者進(jìn)行調(diào)查時(shí)，位于Me&City隔壁的錦麟食府的一位大堂經(jīng)理告訴記者：“其他什么原因都是次要的，最重要的是這兒租金實(shí)在太高了。”據(jù)他了解，Me&City的店面租金一年高達(dá)1900萬(wàn)元。

  那么，高昂的租金壓力，是迫使數(shù)家旗艦店撤走延安路的原因嗎?

  我們聯(lián)系到一位非常了解美特斯邦威的業(yè)內(nèi)人士，據(jù)悉，美特斯邦威在撤出之前，曾與物業(yè)方就租金問(wèn)題交涉了近一年時(shí)間，“美邦希望對(duì)方能降低租金，但是對(duì)方最終沒(méi)有降到美邦的心理預(yù)期，所以租約滿后，美邦選擇撤出。”

  接著，商報(bào)記者通過(guò)美邦櫥窗上的招租電話，聯(lián)系上了該店面的物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，她表示美特斯邦威確實(shí)已經(jīng)撤走，現(xiàn)在這間6000平方米的店鋪初步定下的年租金可能在1900萬(wàn)元。當(dāng)被問(wèn)及之后接手的是否還是服裝品牌時(shí)，該負(fù)責(zé)人直爽地表示“這里做服裝是做不出來(lái)的”。

  據(jù)悉，Jasonwood、奧康、紅蜻蜓、美特斯邦威和Me&City這5家店鋪，在延安路上所處的位置相似，日租金大致在35元/平方米至40元/平方米之間。按照服裝企業(yè)平均20%的毛利率來(lái)計(jì)算，數(shù)千方面積的店鋪，幾乎不可能填平這筆租金。

  從品牌方公布的財(cái)報(bào)上看，其盈利狀況也在出現(xiàn)下滑。上海美特斯邦威股份有限公司2013年度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入788961.81萬(wàn)元，較上年下降17%;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)51772.00萬(wàn)元，較上年下降42%;從銷售量來(lái)看，較2012年銷售減少了2400多萬(wàn)件。此外，其租賃費(fèi)，2013年比2012年增加了2059萬(wàn)元。

  一問(wèn)：美邦公告“杭州沒(méi)有合適的店鋪選址”?

  顯然，高昂的租金無(wú)法支撐起服裝企業(yè)的毛利潤(rùn)，這一點(diǎn)恐怕撤走延安路的5家店鋪都心知肚明，但是出于延安路的商業(yè)價(jià)值，很多大牌都愿意在這里虧損，以換得良好的品牌形象宣傳。

  經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的時(shí)候，品牌“虧得起，也愿意虧”，但經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)，壯士斷腕，舍棄部分門(mén)店才是明智之舉。根據(jù)美邦日前披露的年報(bào)顯示，直營(yíng)與加盟業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入均出現(xiàn)下跌，下跌幅度超過(guò)16%。去年，其公司在全國(guó)范圍內(nèi)，陸續(xù)關(guān)閉了200多家直營(yíng)和加盟店。

  在美邦諸多門(mén)店中，杭州算是戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，然而，在美邦服飾近期發(fā)布的一份公告中，我們還讀到了品牌方租金之外的“弦外之音”。

  美邦服飾在報(bào)告中稱，杭州眼下并沒(méi)有合適的店鋪位置可供選擇。這層意思的表達(dá)結(jié)合其撤走延安路店鋪的行為，似乎在透露其門(mén)店選址戰(zhàn)略的變化。

  “美邦在大舉進(jìn)軍延安路時(shí)，一下子開(kāi)了兩家店鋪，可以說(shuō)是不惜成本的，這也是為其上市在做準(zhǔn)備，但現(xiàn)在，美邦已經(jīng)是上市公司，在財(cái)務(wù)報(bào)表的制約下，如果有門(mén)店的盈利出現(xiàn)大幅下滑，集團(tuán)有可能會(huì)關(guān)掉門(mén)店來(lái)止損，換句話說(shuō)，現(xiàn)在的美邦已經(jīng)不可能每年砸下幾百萬(wàn)在延安路上開(kāi)形象店了。”零售業(yè)內(nèi)人士分析。

  美邦服飾的公告，也在透露出品牌門(mén)店選址的一種新姿態(tài)，讓很多人開(kāi)始思考一個(gè)不愿承認(rèn)的觀點(diǎn)——延安路這個(gè)首席商業(yè)街的地位到底還存不存在?

  二問(wèn)：地鐵開(kāi)通，并未帶來(lái)萬(wàn)兩黃金?

  數(shù)字很難欺騙人，如果把目光拉得遠(yuǎn)一些，看一看近五年延安路北段的租金，也許會(huì)說(shuō)明一些問(wèn)題。

  在2012年之前，延安路北段商鋪的平均日租金達(dá)到45元/平方米左右，到了2012年，延安路北段的店鋪?zhàn)饨鸨�漲到歷史最高值，商鋪日租金更是達(dá)到了63元/平方米左右，已經(jīng)可以與上海的南京西路、北京王府井比肩。

  但是從2013年至今，延安路商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)了頻繁更替、空鋪的現(xiàn)象，武林銀泰對(duì)面的“黃金70米”經(jīng)歷了再次洗牌，禧福天地和金兄弟珠寶在苦苦撐到地鐵開(kāi)通之后，仍然選擇撤走延安路。此時(shí)，延安路北段的商鋪?zhàn)饨鸪霈F(xiàn)增速放緩的現(xiàn)象，而到了今年，租金已出現(xiàn)小幅回落，延安路北段部分商鋪?zhàn)饨鹨鸦氐搅?012年之前的租金水平，甚至出現(xiàn)最低15元/平方米的日租金價(jià)格。

  顯然，2012年，是延安路商業(yè)生命的一個(gè)時(shí)間轉(zhuǎn)折點(diǎn)，當(dāng)年路面整治工程結(jié)束和地鐵一號(hào)線的開(kāi)通則是發(fā)生轉(zhuǎn)折的最重要事件。

  “延安路的道路綜合整治，對(duì)交通出行是一個(gè)重大利好，這也定性了延安路成為了一條交通主干道，”零售業(yè)內(nèi)人士分析。“但這對(duì)于商鋪來(lái)講，并不是個(gè)非常有利的條件，商業(yè)街要形成氛圍，必須有可以‘逛街步行’的空間，此外，開(kāi)車的顧客也希望可以有駐足的地方，但是這些要素在現(xiàn)在的延安路上，幾乎很難實(shí)現(xiàn)，此外，地鐵一號(hào)線為延安路帶來(lái)了很多客流，但是也有更多的客流一下子鉆進(jìn)地下，乘地鐵去了別的地方。”

  三問(wèn)：延安路北段租金已然虛高?

  出于延安路地鐵開(kāi)通后帶來(lái)巨大商機(jī)的判斷，延安路北段及地鐵地下物業(yè)出現(xiàn)了高額租金的現(xiàn)象，那么，這些租金的設(shè)定真的合理嗎?

  有一個(gè)非常細(xì)小的對(duì)比。地鐵鳳起路站的地下街鋪，規(guī)劃為商業(yè)步行街，目前來(lái)看，小食店、首飾店等利潤(rùn)微薄的業(yè)態(tài)聚集在這里，這一區(qū)塊對(duì)外公布的日租金為23元/平方米，這是什么概念呢?

  如果同樣對(duì)比地下物業(yè)，延安路上某家商場(chǎng)地下一層的日租金在8元/平方米，規(guī)劃的也是餐飲店，比鳳起路站的地下街鋪的租金要低很多。而在緊鄰延安路的吳山路上，一家沿街的沙縣小吃的日租金才23元/平方米，盡管兩者不在延安路同一路段上，但是一個(gè)在地下，一個(gè)在地上，兩者卻有著相同的租金，這本身就有著一定的不合理性。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，虛高的租金也是使延安路北段出現(xiàn)空鋪潮的主要原因，而隨著延安路南段開(kāi)出更多的商業(yè)綜合體，北段的價(jià)格劣勢(shì)會(huì)愈發(fā)體現(xiàn)出來(lái)。“試問(wèn)，如果品牌能進(jìn)入購(gòu)物中心，付的租金變少了，又有商業(yè)體帶來(lái)足夠人氣，品牌為什么要去開(kāi)租金又貴、人氣又弱的街邊店呢?”業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

  四問(wèn)：“延安路北段比南段更金貴”將大反轉(zhuǎn)?

  俗話說(shuō)，三十年河?xùn)|，三十年河西。老祖宗的話其實(shí)飽含智慧，延安路這條杭州的商業(yè)大動(dòng)脈，也許不用花30年時(shí)間，就可以應(yīng)驗(yàn)這句老話。

  老杭州人都知道，延安路的南段，也就是靠近解放路一帶是杭州老底子最熱鬧的地方，小呂宋等商場(chǎng)也都集中于此。后來(lái)由于武林商圈的崛起，延安路的中段漸漸風(fēng)華不再，所以20多年來(lái)，延安路這條帶狀商業(yè)街，一直奉行著“北段比南段更金貴”的商業(yè)潛規(guī)則。

  北靠體育場(chǎng)路，南接解放路，延安路這條帶狀商業(yè)街，在近20年間都奉行著“北段比南段更金貴”的商業(yè)潛規(guī)則。在商業(yè)版圖里，高租金商鋪一直都盤(pán)踞在延安路，再加上北段集聚了杭州大廈、杭州百貨大樓、武林銀泰、國(guó)大商場(chǎng)等“商業(yè)巨頭”，借助商業(yè)大佬們，整條延安路上最貴的商鋪，也大多集中在延安路北段。

  “一到工聯(lián)這里，租金就會(huì)明顯降低了，差不多只是北段的五成到六成左右，現(xiàn)在湖濱銀泰的位置，日租金也就在20元/平方米。”商業(yè)地產(chǎn)人士分析，“其實(shí)對(duì)于延安路北段來(lái)說(shuō)，租金一直因?yàn)閷?duì)地鐵開(kāi)通的良好預(yù)期，而保持在高位，這樣的租金其實(shí)是虛高的。”

  反觀延安路南段，目前湖濱銀泰一期、二期均已開(kāi)業(yè)，三期、四期正在打造中，加上與南面解百的呼應(yīng)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好這一區(qū)塊未來(lái)的商業(yè)活力。

  “商業(yè)模式的發(fā)展和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，讓杭州的街區(qū)商業(yè)價(jià)值正在下降，延安路慶春路至解放路段的商業(yè)連貫性比較好，新開(kāi)商業(yè)體的適用性更強(qiáng)，未來(lái)人氣肯定也會(huì)更旺。”贏商機(jī)構(gòu)總經(jīng)理方芳說(shuō)。 
　　(每日商報(bào) 記者 韋佳 實(shí)習(xí)生 羅丹暇）