2014年9月19日開業的重慶萬象城，集萬千寵愛于一身，開業當天，開業當天，共有約270家品牌店鋪與重慶華潤萬象城同期開業，同期開業率接近85%。當天總客流量達到40萬，營業額達到1500萬，在業界引起強烈關注。
今天，我們將對這個西南地區備受矚目的“小鮮肉”做系統而深入的研究分析，供業內人士參考學習。
主要內容：開發背景、區位選址、周邊商圈、交通、項目定位、規劃設計亮點、業態定位與組合、入駐品牌、招商推廣策略、運營管理等。
重慶華潤萬象城定位為重慶最好、西南地區最具示范效應的“一站式”購物中心及城市商業新地標、新核心。作為華潤中心的核心組成部分，萬象城憑借最高標準的建筑設計、最豐富的業態組合、最具人性化的服務理念，徹底改變重慶的商業格局。作為重慶檔次最高、規模最大、功能最齊的購物中心，集合國際高端、時尚潮流、家庭體驗三大主題元素，引領重慶市民消費習慣乃至生活方式的改變。
項目開發背景
楊家坪商圈作為重慶老牌商圈，位于素有工業老區之稱的九龍坡區，并且作為九龍坡區的城市中心，自然有著得天獨厚的優勢。作為老牌商圈，楊家坪步行街也是重慶最著名、人流量最大的商業街之一。根據九龍坡區政府的規劃，楊家坪步行街面積將達到5.5萬平方米，基礎設施投入2.5億元，為重慶史上最大的市政項目，也將是重慶至今檔次最高、投資最大的步行街，巨大的投資賦予了楊家坪競逐重慶“第二商業中心”的底氣。
區位選址
重慶萬象城所在的九龍坡區經濟發展活躍，屬于傳統的城市中心區域。在重慶市主城各區中，九龍坡區GDP位居第1、社會消費品零售總額位居第2。九龍坡區常住人口超過100萬，周邊人口密集、發展成熟、居民消費力較好。
除了華潤二十四城自身的2萬戶家庭，項目3公里范圍內包括萬科、保利、龍湖、恒大、金科、融僑等多個知名開發商在2000年以后興建了多個中高檔社區，新增戶數達15萬，人口達40-50萬。
項目是銜接渝中區、九龍坡區和南岸區的城市核心，同時也是主城的幾何中心，具備輻射全市范圍的條件。
區域交通
項目內部規劃有集軌道交通、公交車、出租車以及社會車輛為一體的立體交通換乘中心，周邊公交線路30余條，能夠方便通達城市各個區域。
軌道交通：輕軌2號線
公共交通：148路、 207路、223路、232路、252路、310路、364路、368路、403路、411路、412路等
周邊項目商圈分析
規劃設計亮點解讀
融匯山城文脈
1、建筑設計融合了重慶山城人文地貌和“上半城/下半城”的特點，使購物中心、時尚街區、屋頂花園完美結合;
2、時尚街區神似臨江吊腳樓，屋頂花園(空中“寬窄巷子”)效法蜀中民居。同時，建筑設計充分考慮了重慶氣候因素和城市文脈，通過大型室內中庭廣場、下沉廣場、多層退臺景觀、屋頂“萬象院落”的處理手法，將室外公共空間自然引入室內，為城市公眾創造出了園林式、全季節、全天候的活動空間;
3、突出的長方形“盒子”，多角度、多維度的視覺設計，創造了無與倫比、豐富多變的城市天際線，賦予九龍坡區新的氣質和面貌。
4、立面用玻璃幕墻、石材幕墻和金屬墻面搭配，分別象征著重慶傳統的地景元素——江水、山巖和吊腳樓，購物、休閑、娛樂等仿若在山水自然中展開。
單一動線，無柱空間
1、再續深圳萬象城千錘百煉之單一動線，無柱空間， 店鋪可視性極佳。主次中庭，尺度恢宏，室內空間，軒敞宜人;
2、沿襲深圳萬象城全國首創之“立體停車庫”，客貨分流，后勤獨立，整飭高效，各盡其妙;
3、將重慶的地域特色提升為項目的特征，讓客戶在這里流連往返——延長拜訪時間以及增加回頭客。通過室內設計，加強品牌價值，為客戶提供更好的體驗;
4、設計靈感則來源于重慶大山大水和地貌地景，對其進行提煉并作為項目整體構思的核心，應用到室內設計的形制、紋樣、肌理光澤等各方面。
多主題購物體驗
1、根據自身定位精選了一批世界名曲作為背景音樂，根據不同季節更換相應主題，每周、每天甚至營業日的不同時段都會有類型差異，置身其間，高雅與柔和共鳴，暢享詩意隨性。
2、打造了首個花藝主題購物中心，每周通過昆明國際花藝市場通道空運鮮花，每周或每月呈現出一個全新的主題花藝，讓消費者在欣賞的同時，也能感受和學習不同的花藝技術。
3、讓顧客一邊購物一邊做“香薰Spa”，通過嗅覺體驗直接感受到萬象城的服務品質。精油原材料精選自國際著名的香料公司IFF，從原料到產品的每個環節都要利用氣象色譜儀、折光光度儀、密度儀等國際先進的檢測儀器檢測，且每種精油都要通過23種不同的過敏測試……一系列精益求精的工序，既保證了產品的獨特性，又保證了質量的穩定性。
項目定位與業態分析
整體定位
1、全新商業模式的引領者，新商業中心的締造者;
2、國際化消費理念和全新生活方式的提供者;
3、具備購物、休閑、娛樂、聚會、商務、服務配套等復合功能;
4、滿足高收入人群對奢侈品消費的需求;滿足時尚人士對潮流品牌的需求;滿足中產家庭對一站式消費的需求。
檔次定位
1、軟、硬件等在重慶中高端商業物業中具備足夠的競爭力和領導力。
2、城市中心地位，優越交通條件將有助于項目打造成為全新的城市中心商業領地、重慶商業新地標。
3、城市發展和消費力提升，使本項目有條件成為全市消費者購物、休閑、娛樂之目的地，以及高端奢侈消費之新領地。
目標客群定位
1、年齡：18-45歲(目標客群);25-40歲(核心年齡區間)
2、特征：收入中高，追求生活品質，注重家庭觀念;包容性強，對新事物有較強的敏銳性和接受度;講究購物環境的舒適性和體驗性;需求高品質的商品和服務。
輻射范圍
第一輻射范圍(車程15分鐘內)：重慶主城的主要區域，輻射人口約300萬;
第二輻射范圍(車程60分鐘內)：政府規劃的“1小時經濟圈”，覆蓋23個區縣;
第三輻射范圍(車程3小時內)：重慶全市、四川東部、貴州北部部分城市。
業態組合
1、融合精品百貨、大型超市、高檔影院、美食餐廳、真冰場等高端商業業態，同時具備購物、休閑、娛樂、聚會、商務、服務配套等復合功能，通過完整的業態組合和豐富的品牌組合為重慶市民提供國際化消費理念和全新生活方式。
2、在業態組合方面，主力店/次主力店所占比例為40%，國際名牌占3%，餐飲占22%，娛樂占20%，精品店占15%。
入駐品牌
奢侈品牌
Hermès、Dior、Berluti、Mikimoto、Bvlgari、Fendi、LouisVuitton……重慶華潤萬象城匯集三大奢侈品集團的眾多品牌以及多個獨立奢侈品牌，擁有30余個頂級國際品牌。
其中，來自法國、專門從事戶外運動裝備的著名品牌Moncler、Longchamp已開業，而國際知名品牌Bottega Veneta、Tod’s、Roger Viver、Alfred Dunhill、G Givenchy、Coach也即將開幕。
時尚品牌
ZARA、C&A、UNIQLQ、MUJI、UR、GAP、H&M、HOLLISTER……除了眾多國際奢侈品牌，重慶華潤萬象城還擁有眾多“國際輕奢”及“時尚潮流”品牌，其中眾多品牌更是首次進入重慶，給重慶市場帶來新一輪的時尚沖擊。
世界最大時裝零售INDITEX集團旗下的Zara、MassimoDutti、Bershka、Oysho、ZaraHome將一同入駐;歐洲最大的服飾零售商“瑞典H&M”旗下的Monki、COS第一次登陸重慶;DVF、QDA等著名品牌也是首次進駐。
餐飲品牌
重慶萬象城餐飲品牌數量超過80家。王品臺塑牛排、Bulgogi Brother、暹羅泰、焱鐵燒、大漁鐵板燒、堂本家、銅鑼灣、韓國Bugogi Brothers 等，滿足重慶中高消費及時尚人群對于精致生活的需求。同時，也不乏一些高性價比且具有良好就餐環境的餐廳，如綠茶餐廳、到長沙、順風COCO、黃記煌、大食代美食廣場、漢拿山等。
其他品牌
家居類品牌：Zara Home、Harbor House
廚房類品牌：雙立人、Fissler
數碼品牌：B&O、BOSE、holpe+、IGE
文化休閑品牌：西西弗書店
招商運營推廣策略
招商策略
1、根據不同類型的租戶提出不同需求，度身訂做方案;
2、零售物業規劃按照零售業的需求來做。在選擇租戶時，總體把握品牌數量、檔次，選擇更有影響力和成長性的品牌。盡管資金回籠不會特別快，但是在運營上非常穩定和主動。
2、妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱;
3、根據整體市場定位和業態組合，對進駐租戶提出要求，并協助調整、提升和完善在萬象城新店的定位、檔次。
運營策略
1、采取目前國際上頗為流行的”只租不售“運營管理方式，對物業長期持有和長期經營，統一管理購物中心數量眾多、類型各異的零售商，并以此來樹立購物中心的整體形象。
2、利用華潤在零售行業以及商業物業管理積累的豐富經驗，為萬象城的運營管理提供有力支持。
3、服務式管理讓項目更具競爭力。如幫助租戶做推廣、共享市場數據、幫助辦理相關手續等，用商業的做法，即零售經營的角度來做商業地產。
推廣策略
1、實力巨星、偶像新星、重慶潮人共聚，比肩奧斯卡的紅毯秀
開業當晚，萬象城上演時尚走秀、明星紅毯。400余米長、8米寬的紅毯區，陣容強大。魏晨、平安、李治廷等偶像新星帶來現場演唱會，更有著名影視演員許晴傾情出席，作為萬象城的形象代言人，許晴的時尚品味與優雅格調一直為人稱道，也與萬象城的追求十分契合。
2、全國首創，根據購物中心建筑特點編排大型露天實景劇
重慶乃至國內首次以藝術表達方式結合聲光電凸顯建筑特色的大型露天實景劇在萬象城上演。通過最絢麗的燈光、原生態的舞蹈、特殊投影與噴泉的融合，詮釋萬象城“改變·引領·超越”三個發展歷程，體現出萬象城的到來給城市帶來更多改變，從而使人們真正從感知、心里、精神上達到徹底的升華。
3、最環保、最時尚，跋涉至長江源頭的公益活動
重慶華潤萬象城組織專業環保團隊，跋涉幾千公里、縱跨大半個中國，直抵長江源頭。專業環保團隊用鏡頭記錄了江津、合江、雷波、巧家、東川、攀枝花、德欽、巴塘、芒康、石渠、德格等城市的風貌、人文風情以及長江現狀，并在所到之處取江水樣本，在沿途代表性的地方對專家進行采訪，針對當地長江現狀結合當地文化進行分析和解讀。
重慶華潤萬象城開業數據大統計
同期開業率接近85%
重慶華潤萬象城于2014年9月19日開業，開業當天，共有約270家品牌店鋪與重慶華潤萬象城同期開業，同期開業率接近85%。重慶市民紛紛涌入各家品牌店鋪，感受各大品牌的產品與服務。不僅于此，重慶華潤萬象城還是滿足重慶人民口福的“天堂”，在午餐時間，暹羅泰、綠茶、探魚等多家店鋪門外排起了長龍，市民紛紛表示愿意耐心等待享受美食盛宴。
從美食的縱向廣度上而言，咖啡輕食甜品、正餐、下午茶飲品、宵夜小酒等無所不包;從美食的橫向廣度上，重慶華潤萬象城囊括了不同派系的中式美食及各類異國風味美食，是重慶市場上唯一如此集中全面且口味正宗的洋氣美食聚集地。
開業當天營業額達1500萬
重慶華潤萬象城開業當天總客流量達到40萬，營業額達到1500萬。作為中國第7座萬象城，一期商業體量達35萬平方米，擁有320個獨立品牌店鋪及3300個機動停車位，毋庸置疑地成為重慶新標桿、新楷模。萬象城就像一頭巨型猛獸，每到一座城市，就會顛覆這座城市原本的消費格局，吞噬掉很大一部分市場份額。
92%租賃店面已“名花有主”
據華潤置地董事局主席吳向東介紹，目前92%租賃店面已“名花有主”。同時，萬象城還將多個首次進入中國，剛剛登陸香港、上海等地極具設計感的國際時尚品牌引入，給重慶市場帶來新一輪的時尚沖擊。此外，華潤Ole’超市、百盛百貨高端產品線“金百盛百貨”等主力店也將帶來全新體驗。
（來源：商業地產學院）
