長(zhǎng)清銀座經(jīng)營(yíng)多年，鑒證著長(zhǎng)清大學(xué)城興起的過，與當(dāng)?shù)氐母蝗撼�市�?jìng)爭(zhēng)多年一致處于下風(fēng)，明珠廣場(chǎng)店經(jīng)營(yíng)效果較差，希望隨著門店的增加能夠提成市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加油。

1、公告我認(rèn)為給外人看的東西只能作為基本的指標(biāo)，真實(shí)的情況應(yīng)該看門店的情況（不看銷售業(yè)績(jī)，但看資源來說銀座總店的化妝還是有的但是具有號(hào)召力的這幾年已經(jīng)被貴和趕超了，也就是說顧客也在失去，難說業(yè)績(jī)有提升--大哥不在了小弟怎么混啊這年有缺的畢竟是資源）。

2、縣級(jí)市場(chǎng)比較小打小鬧，對(duì)于業(yè)績(jī)的提升影響甚微（縣級(jí)市場(chǎng)畢竟購(gòu)買力有限，其次每個(gè)縣級(jí)市場(chǎng)都有傳統(tǒng)的商業(yè)存在，很難說盈利水平比別人做的就好）。

3、縣級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)還是集中在山東的中西部總的來說市場(chǎng)的份額只能說精細(xì)化了，沒有擴(kuò)大化（面對(duì)的購(gòu)買人群以前是那些現(xiàn)在不過是接觸面大了人口消費(fèi)還是那些）。

第一、商圈分析：

原因：

1、資源方面

1)貴和的高端品牌力量銀座總店已經(jīng)無法抵抗顯然在高端資源的引進(jìn)上已經(jīng)輸給了貴和，目前階段資源的丟失是致命的，貨沒別人好比什么？

2、商圈資源方面

1）世茂、貴和商廈、泉城路地鋪、芙蓉街等顯然占有年輕人的消費(fèi)主體（學(xué)生低收入或無收入者為主），恒隆占有輕奢群體（白領(lǐng)或富二代為主），貴和中心占有高端群體（富人群體為主），國(guó)美蘇寧占有（家庭生活群體）商圈優(yōu)勢(shì)整體由于濼源大街商圈（僅有銀座商城零售相對(duì)配套遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于泉城路）。

2）泉城作為政府重點(diǎn)打造的城市商業(yè)名牌在政府資源上占有先機(jī)。

第二、利潤(rùn)方面：

原因：

1、集團(tuán)整合方面原因

1）原上市公司報(bào)表不含銀座重點(diǎn)門店（銀座商城總店（23億）淄博銀座總店（10億）東營(yíng)銀座總店（10億））等門店利潤(rùn)，今年集團(tuán)受到外來資本沖擊整體打包上市稀釋股份。所以這樣看來相對(duì)還處于報(bào)表下滑難說提出這部分利潤(rùn)好到那里去。

2）銀座作為傳統(tǒng)國(guó)有商業(yè)缺乏活力，新開門店很難因?qū)κ袌?chǎng)虧損應(yīng)該是巨大的（德州區(qū)域、威海區(qū)域、煙臺(tái)區(qū)域、徐州區(qū)域等）所以新開發(fā)一片區(qū)域增加一部分虧損區(qū)域（也許這是銀座目前不敢新開拓市場(chǎng)的重要原因）。

3）人力成本方面，雖然人員工資相對(duì)較低但勞動(dòng)力效率太低且國(guó)有單位的人員裙帶關(guān)系比較嚴(yán)重（人才流失相對(duì)嚴(yán)重例如在14年集團(tuán)百貨總經(jīng)理（年薪40萬(wàn)）離職來說就是很好的印證）新進(jìn)員工很難晉升，但是人員工資成本總體來說相對(duì)民營(yíng)企業(yè)并不低。

第三、銀座濟(jì)南的整體優(yōu)勢(shì)還是存在的（未來不知道怎么樣，八一伴隨的國(guó)家政策下滑，洪樓未來面對(duì)聚龍很難說不下滑，和諧廣場(chǎng)面對(duì)歐亞中海華聯(lián)的圍剿難說）

一、關(guān)于青島李滄和諧廣場(chǎng)

青島李滄項(xiàng)目作為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)存在，至少在豐富度上比煙臺(tái)威海店要好很多。但是相對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)店來說優(yōu)勢(shì)并不是太突出，個(gè)人認(rèn)為時(shí)尚度來說弱于樂客城，資源方面嶗百占有一定的先天優(yōu)勢(shì)，但是和諧廣場(chǎng)相對(duì)來說比嶗百時(shí)尚度有了業(yè)態(tài)豐富，相對(duì)樂客城來說更為接地氣家庭化更好。綜管來說各有利弊吧。

二、沿海市場(chǎng)方面

1、青島市場(chǎng)是銀座高層乃至魯商集團(tuán)重視的市場(chǎng)，畢竟穩(wěn)定山東市場(chǎng)必須把控青島與濟(jì)南兩極。魯商置業(yè)、魯商旅游（酒店、健身）、魯商山東一卡通目前在青島市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，作為集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)零售在青島的拓展一直是集團(tuán)的愿望。目前青島儲(chǔ)存項(xiàng)目（香港中路乾豪、香港中路燕兒島、李滄和諧、膠州開發(fā)區(qū)、青島高新區(qū)、青島諾的超市項(xiàng)目）可以看出集團(tuán)的決心，一場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)。但是香港中路的銀座乾豪項(xiàng)目遲遲未開估計(jì)不僅僅是工程上的問題，應(yīng)該也存在市場(chǎng)變化（萬(wàn)象城的開業(yè)與海信的調(diào)整有管）。

2、地域文化方面青島本地消費(fèi)叫濟(jì)南人時(shí)尚海邊風(fēng)格較強(qiáng)，一群濟(jì)南人做估計(jì)青島當(dāng)?shù)叵�費(fèi)觀對(duì)接很難融合。其次乾豪項(xiàng)目如果還是傳統(tǒng)思路來做的話估計(jì)很難能打開青島市場(chǎng)，畢竟傳統(tǒng)思路來經(jīng)營(yíng)不會(huì)超過陽(yáng)光百貨水平吧？陽(yáng)光的銷售最近幾年的業(yè)績(jī)下滑估計(jì)是鐵板釘釘?shù)氖虑椤?

3、銀座前期的快速發(fā)展與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境與當(dāng)時(shí)領(lǐng)導(dǎo)層的快速反映還有預(yù)售卡的發(fā)展是重要的助推因素，但這樣也造成了銀座的營(yíng)運(yùn)較為弱勢(shì)，相對(duì)私人或營(yíng)運(yùn)較強(qiáng)的企業(yè)差距是有的，營(yíng)銷思路不靈活，長(zhǎng)期關(guān)注之后發(fā)現(xiàn)換的標(biāo)題較多但是核心的東西未變，個(gè)性化服務(wù)方面單一。所以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈需要的是自身能力更高才能生存，以不變應(yīng)萬(wàn)變的市場(chǎng)已經(jīng)過時(shí)了。至于怎么創(chuàng)新需要長(zhǎng)期探討實(shí)踐的過程。

K兄，這兩天我也在思考銀座的問題，也說說我的看法：

一、業(yè)績(jī)下滑

1、濟(jì)南地區(qū)正如老兄提到的，我覺得銀座在濟(jì)南最大的問題就是泉城廣場(chǎng)綜合體商圈完全出局，前期去考察過，銀座濼源大街店擴(kuò)建以后客流量相比泉城廣場(chǎng)商圈差距很大，雖然業(yè)績(jī)上看來下滑并不是很嚴(yán)重，但已經(jīng)完全改變了濟(jì)南商業(yè)環(huán)境的格局。這一步棋錯(cuò)的太大了。雖然濼源大街規(guī)劃是以后的金融街，但人氣不是一時(shí)半會(huì)兒就能聚起來的。

2、銀座目前營(yíng)業(yè)額的增長(zhǎng)，基本依靠城市綜合體，百貨和超市都出現(xiàn)了不同程度的下滑，雖然從7月份開始結(jié)構(gòu)調(diào)整，百貨和超市內(nèi)部合并 ， 但節(jié)流的效果如何還得從業(yè)績(jī)上來驗(yàn)證。銀座當(dāng)前開源的方法是靠新開門店，覆蓋跟廣的區(qū)域，這個(gè)戰(zhàn)略有利有弊，弊端在于初期成本抬高，公司整體會(huì)負(fù)債很重，如果商圈選址出現(xiàn)問題，損失也會(huì)非常嚴(yán)重。

3、受到整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及消費(fèi)習(xí)慣轉(zhuǎn)變的影響，除了濟(jì)南和個(gè)別地市保持增長(zhǎng)外，其他地市基本都處于營(yíng)業(yè)收入下滑的狀態(tài)，雖然從整體數(shù)字上下滑是百分之幾個(gè)點(diǎn)，但個(gè)別地市已經(jīng)很嚴(yán)重了，上市部分如聊城、威海、德州，如威海毛利率8%數(shù)字減值沒法看，非上市部分如濟(jì)寧、日照、滕州、棗莊等等，下滑讓人非常擔(dān)憂。     

二、品牌定位

1、和諧廣場(chǎng)、銀座中心、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、銀座超市從外人眼里是很難分清區(qū)別的，層級(jí)混亂，不知領(lǐng)導(dǎo)層有沒有考慮過這幾個(gè)的定位，要不就是我沒了解清楚。

2、和諧廣場(chǎng)布局北京，我覺得是一步正確的棋，這是布局全國(guó)市場(chǎng)的第一步，銀座在山東知名度還可以，但在全國(guó)來說，品牌知名度還不行，但具體效果如何還得等開業(yè)再說。不過也許我理解錯(cuò)了，北京銀座和諧廣場(chǎng) ，選在六里橋這個(gè)位置就不是為了樹標(biāo)桿用的。 

三、資源和資源整合

1、銀座在山東的資源絕對(duì)是其他外來戶和私企無可比擬的，如果說護(hù)城河的話，這條護(hù)城河很寬，銀座拿的地段位置都非常好，各種高架下橋口旁邊，各種前期或者未來規(guī)劃的核心地段。如玉函銀座、八一銀座、北園銀座、  和諧廣場(chǎng)、青島香港東路、濼源大街銀座等等，各地市也經(jīng)常會(huì)有優(yōu)惠條件拉銀座去開店，比如黃島銀座，銀座在山東覆蓋面這么廣不是有錢就能辦得到的。

2、魯商集團(tuán)一手好牌，旅游、健身、汽車、制藥、支付、文化傳媒等等，就看魯商愿不愿意整合這些資源的。如果資源可以整合，畫面美的不能想象。