在資金鏈陰影之下，泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”）這半年失魂落魄，董事長黃其森如同那位對權力極不自信的滿清皇帝，但他的“招魂”行動還在繼續。

3月到5月，泰禾賣掉蘇州、杭州、南昌等7個項目的部分股權，稍微緩了口氣。6月底，泰禾又賣掉廣州、濟南、鄭州等三個項目的部分股權。

回款、回款、回款，這是泰禾2019年的主題。

上半年黃其森甚至把北京壓箱底的西府大院，和金府大院等項目拿了出來，清倉甩賣，名曰“一號搶收”計劃。下半年，北京項目的甩賣還將繼續，目標是全年回收款項200億元。

接近泰禾人士此前還表示，泰禾試圖尋求戰略投資者，出售上市公司股權，但上市公司的大股東泰禾投資幾乎將其股份全數質押，而泰禾的股價也從最高的點的40多元一路跌至除權除息后的7.76元，故割股求生是否能行頗存疑慮。

問題是，可賣的樓盤和項目賣完之后，泰禾接下來將怎么辦？

2018年年初伊始，至今一年半之內，泰禾沒有在公開市場拿過一塊地， 僅在2018年前5個月花50多億元進行并購，此后，泰禾未進寸土，目前泰禾待開發的計容建筑面積僅400多萬平方米。

貨只出不進，人則大進大出。

黃其森坐鎮北京通州運河邊上的中國院子，面試了一批批高管，又送走一批批高管，進出之間，這些高管薪水幾乎翻番，但一流薪酬換來的卻是三流業績。

接下來，黃其森“小學生”的管理水平能不能變成中學生、大學生，這取決于他的用人思路會不會轉變。

賣賣賣，停不下來

6月5日，惠譽國際將泰禾的長期主體評級展望由“負面”上調至“穩定”，因其財務狀況有所好轉。

2018年年底，是泰禾日子最難過的時候。

彼時，它的現金流量凈額只有139億元，年底現金余額不足116億元，但一年內到期的債務規模高達574億元。

2019年一個季度之后，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現 170億元,“經營活動產生的流量凈額”單季度實現119億元,凈償還103億元到期有息負債，期末現金余額較2018年底凈增加57.5億元，達到173億元。

這一切，基本依靠泰禾賣賣賣。

2019年一季度，泰禾發起“一號搶收”計劃，此前一直捂在手里的西府大院開始以最低11萬元/平方米的價格清倉甩賣。

西府大院系頂級豪宅，數年前泰禾本打算以18萬元的單價出售，不料此后北京樓市價格調控來襲，黃其森堅持不賣，一捂就是數年。

2019年上半年，西府大院加上金府大院兩個項目，讓泰禾收入近100億元。

賤賣樓盤之外，此前一向喜歡單獨操盤的泰禾開始大批量出售項目。

2019年3月到5月，泰禾相繼賣掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個項目的部分股權，接盤方都是福建老鄉——世茂地產。

消停一個多個月后，泰禾又開始出售項目。

6月24日，泰禾把廣州院子項目公司——增城荔濤和增城荔豐各29%的股權賣給五礦信托，回款18.22億元，此前泰禾已經把該項目51%的股權賣給世茂地產。

6月29日，泰禾售出濟南章丘項目。

兩年多前，泰禾以3.97億元的價格從濟南泰悅處買下該項目，如今，它又以原價賣還濟南泰悅。

此外，泰禾在2017年6月擬以19億元的價格從西藏西景實業處買下河南潤天置業公司，泰禾此后僅支付11.8億元。

2019年6月28日，泰禾將其在該項目中的權益（以實際付款計），作價12.6億元賣給河南天倫地產。

按照黃其森的計劃，泰禾總共要拿出十幾個項目用于合作，因此泰禾未來可能繼續甩賣項目。

世茂地產方面的人士也向《棱鏡》表示，如果條件和價格合適，不排除繼續接盤泰禾項目的可能性。

盡管通過甩賣償還上百億貸款，但泰禾還剩下400多億元的有息負債需在年內償還。

其中，公司債方面，泰禾有一筆14.8億元的債券需在12月償還，還有3筆各為30億元的債券分別在5月、8月、10月蒞臨回售行權期。

黃其森的辦法是：續貸展期，調整信貸結構。

一位資管公司員工對《棱鏡》表示，此前泰禾對資金基本來者不拒，利息10%上的信托貸款也愿意接受。

因此，泰禾以前有100多家大大小小的合作金融結構，但黃其森現在重新梳理談判，只保留15-20家，作為深度戰略合作伙伴。

上述資管公司員工還透露，此前泰禾在上海奉賢的一個項目，借了一筆年息12%的信托資金，現在泰禾還掉了，又重新借了一筆年息10%左右的資金。

小股操盤被合作方“請走”

此言非虛，有例為證。

2017年9月，泰禾子公司以21億元代價從河南當地房企升龍地產手中受讓鄭州軒龍置業有限公司45%的股權，泰禾小股操盤。

在周邊樓盤都是1.3萬元/平方米左右的情況下，泰禾售價高企——高層2.3萬元/平方米，洋房3萬+/平方米。

開盤之后，該項目在一個多月內只賣出6套。

泰禾繼續堅持做高端產品，升龍則要求做剛需產品，不同的產品路線讓兩者矛盾激化，隨后升龍保安“接管”項目售樓部，泰禾銷售團隊被“請”出。

泰禾在上海新江灣的上海院子項目，是與信達地產合作。

據一位泰禾離職高管透露，該項目賣得還不錯，但銷售回款不容泰禾染指，“因為信達是國企，資金審批流程太慢，于是兩家想了個辦法，把上海院子的權益都轉給信達，把兩家原來在廣深地區合作的項目權益留給泰禾。這樣對泰禾來說，資金周轉便利一些。”

“然而，信達的上海院子賣得不錯，泰禾的廣深項目卻賣不太動。”該人士透露。

根據上市公司公告，泰禾此前借給上海院子項目公司長期的合作款共計10.92億元。

截至2018年末，上海院子推盤銷售的一期、二期已售罄，項目實現銷售額55.8億元，收回款項46.3億元，但這筆借款尚未完全償還泰禾。

“意外生財”與“關聯交易”

此前，在發布了2018年年報之后，泰禾引來深交所的19問。

拖了許久，泰禾回復問詢，但一些問題仍然避重就輕。其中尤以存貨轉投資性房地產和關聯交易兩項為甚。

泰禾2018年初的凈負債率是475.03%，2018年底是384.88%，2019年一季度末則進一步下降至279.19%。

凈負債率是指有息負債扣掉貨幣資金后跟凈資產的比值，如分子不變，作為分母的凈資產數值越高，凈負債率越低。

泰禾在2018年底的凈資產由年初的251.2億元增加到318.9億元，凈資產增加67.7億元，增幅為27%。

增幅何來？

《棱鏡》注意到，泰禾在2018年報中，將11個物業項目由“存貨”、“固定資產”科目，轉入“投資性房地產”。

按照會計原則，投資性房地產可以重新估值，這一番操作，給泰禾增加11.44億元凈資產，占到67.7億元凈資產增加額約17%。

此外，投資性房地產還可以進行公允價值變動，2018年新增轉入的物業項目，給泰禾帶來合計8208萬元的公允價值變動收益。

2019年一季度，泰禾繼續這一操作，通過將部分物業項目由“存貨”科目轉入“投資性房地產”科目名下，其投資性房地產余額接近260億元，較年初的177億元增加47%。如此，泰禾賬面上又增加了凈資產和凈利潤。

然而，這些由原來供出售的存貨變成自持出租的投資性房地產后，令人莫名驚詫的是，有些項目的出租率為零，有些項目還在繼續出售。

例如，位于北京市朝陽區東四環慈云寺橋的“泰禾·金尊府”，已經由存貨轉為投資性房地產，按說應該由泰禾自持出租，但售樓處人員對《棱鏡》表示，該項目打算8月份開盤售賣，價格每平方米12萬元左右，戶型大小都有。

《棱鏡》注意到，目前該項目的銷售信息還在各大售房平臺掛著。

泰禾在回復深交所的問詢時則稱：為提高租金收益率，公司根據意向客戶的需求分層對北京泰禾金尊府房產內部進行精裝修，截至2018年12月末相關租賃合同正在洽談中，故在報告中披露出租率為零。

一位房企融資部人士對《棱鏡》表示，房企在 報表會計科目上做文章，目的很多，“但就泰禾這種情況，主要目的是安撫銀行等債權機構，便于與金融機構的展期談判，當然也要安撫有可能行使回售行權期的債券持有人。”

在關聯交易方面，泰禾隱藏了諸多看似非關聯交易的關聯交易。

例如，泰禾在2018年年報中稱，2018年3月，泰禾已將項目公司天津泰禾錦輝置業的股權和債權轉讓給福建森鑫源貿易有限公司，不屬于關聯交易。

泰禾錦輝是天津泰禾金尊府的項目公司，該項目在2017年12月發生一場大火，造成10人遇難、5人受傷，該項目是泰禾通過從北京國際信托處融資收購而來，火災之后，項目無法回款，信托借款和項目尾款都無法支付，最終泰禾被賣家起訴。

泰禾對外聲稱該公司已賣給森鑫源，與己無關。

森鑫源2017年成立，查詢工商資料可知，其在工商局備案時留下的聯系方式，與泰禾旗下泰禾金控(平潭)集團有限公司，完全相同。

此外，泰禾2018年年報亦披露，泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福轉讓給福州運成興通實業有限公司，泰禾稱這些不構成關聯交易。

《棱鏡》查詢工商資料可知，福州運成興通留下的聯系方式和郵箱，跟黃其森掌控的泰禾（福建）集團有限公司又是一致。

近期森鑫源、福州運成興通和泰禾金控、泰禾（福建）集團公司在天眼查上的聯系方式和郵箱都有變動，但在國家企業信息系統中依然留有老底。

黃其森不怕被人罵

賤賣資產和粉飾報表給泰禾帶來短暫的喘息窗口，但泰禾面臨的長期問題是，后續土地儲備何來？黃其森的用人管理制度怎么破？

盡管泰禾已經一年半沒有公開拿地，一年沒有并購土地，黃其森對泰禾的未來依然迷之自信：泰禾貨值6000億元，土地儲備夠三年了，沒有問題。

跟其他房企不同，泰禾的財報多年來不公布銷售數據，而其土儲數據，泰禾給得也很不干脆，只顯示單個項目，沒有總體數據。

據《棱鏡》統計，目前泰禾待開發的計容建筑面積僅460.76萬平方米。而這些地塊還有一些是合作項目，如按權益計，土儲則更少。

相比土地，黃其森更看重人，他說對人的投資是泰禾最重要的投資。一年內，泰禾北京、上海、福州、廣深四大區域的負責人和公司的財務總監換一撥，其他崗位流動同樣頻繁。

黃其森剛愎自用，在他的世界里似乎沒有信任二字，公司幾乎所有的高管在他眼里都可以隨時調換，反正有的是備胎。

這種備胎制，源于黃其森在建行福建分行期間的業務習慣——雙人四眼，此一制度要求一個流程和一筆業務必須有兩個人四只眼盯著。

泰禾廣深、北京、上海、福州四大區域都是雙副總裁制，此前廣深有許珂和余智晟，福州有鄭鐘和朱進康，上海和北京分別有劉穎喆和錢嘉，人力曾一直招人試圖給京滬配齊“雙人四眼”，而今這些人早就風流云散。

但泰禾并不缺人才，其高管中有10多位的副總裁，還有20幾個總裁助理，蟄伏在虛擬機構總裁辦，隨時準備頂崗。

黃其森說：“房地產行業很多人都是在社會上漂，很多人沒有敬畏心。”

因此，黃其森現在的用人標準是：政府、央企和高校。

他認為最優質的人才在體制內，因為一層層的提拔升遷都經過了組織考核，能做到正處級以上的干部，懂得規矩。

黃其森似乎忘了，前些日失聯的泰禾原副總裁余智晟曾任深圳福田區政法委書記，后跳槽至深圳涉案企業深科創之后，進入泰禾。

雖然黃其森看不起“泥腿子出身”的其他閩系開發商，但其依然葆有福建人的勤奮，他可以從半夜開會一直開一天，這波走了，下一波接著來，不變的是主持會議的黃其森。

有與會的前高管說，黃其森開會說來說去都是那些話，跟洗腦一樣。

而且，黃其森事無巨細都親力親為，有時連每套房子的具體定價都要過問。

一位廣東金融界人士表示，他們參與了泰禾在廣州項目的股權轉讓事宜，此前泰禾曾找過華僑城等幾家開發商接盤，但黃其森在價格等細節上摳來摳去，搞得財務人員都快奔潰了，最后也沒談成。

最近泰禾爭議特別多，但黃其森不怕。

他在面對媒體和在公司高管會上講得最多的是這句話——不怕有人罵，就怕沒人理，如果企業沒有人關注，就意味著消亡。

《棱鏡》就拿地并購、股權質押風險、項目出售等投資者關心的問題詢問泰禾官方，截至發稿，未獲回應。

（來源：騰訊財經棱鏡 孫春芳）