中國(guó)金茂又缺錢(qián)了。

7月17日，公司披露，擔(dān)保全資附屬公司方興光耀發(fā)行5億美元10年期優(yōu)先票據(jù)，公司擬將發(fā)售票據(jù)所得用于未來(lái)一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)的再融資。

房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，公司資金承壓的情況，在去年底就已出現(xiàn)。

2018年末，公司現(xiàn)金及等價(jià)物213.24億元，不及償還同期短期借款，且總借款額同比增長(zhǎng)23%。

從今年5月開(kāi)始，公司一個(gè)月內(nèi)連續(xù)出售和退出8個(gè)項(xiàng)目，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將一次性回款50億元；同時(shí)，公司延續(xù)高價(jià)拿地風(fēng)格，迄今已耗資超200億元。

出讓項(xiàng)目回籠資金

隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資逐漸收緊，國(guó)內(nèi)很多房企融資除銀行借款、信托渠道外，甚至保理等渠道都用上了，特別似是一些追求規(guī)模的房企，在融資方面無(wú)所不用其極。

雖然中國(guó)金茂（00817.HK）已經(jīng)不大肆追求規(guī)模發(fā)展，但是，近幾年來(lái)頻頻高價(jià)拿地，給自身帶來(lái)不少的償債壓力。

截止2018年末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為213.24億元，期末短期債務(wù)為219.76億元。

2018年末，公司負(fù)債總額1993.73億元，同比增長(zhǎng)28.13%，凈負(fù)債率同比增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)至79%。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，今年5月至6月，公司陸續(xù)出售和退出8個(gè)項(xiàng)目，其中，4個(gè)項(xiàng)目位于北京和上海。雖然一些項(xiàng)目出售未公開(kāi)金額，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將一次性回籠資金超50億元。

出售上述項(xiàng)目中，有處置虧損企業(yè)，也有參與投資的地價(jià)超出合作約定價(jià)格的項(xiàng)目。

公司持有北京茂豐28.56%股權(quán)，2018年和2019年一季度，北京茂豐分別虧損1725萬(wàn)元和121萬(wàn)元，還欠北京凱晨置業(yè)1.14億元借款，6月12日，公司掛牌底價(jià)5.3億元將其轉(zhuǎn)讓。

處置旗下虧損公司還有一例。5月31日，公司掛牌出售長(zhǎng)沙鼎茂100%股權(quán)，掛牌底價(jià)11.45億元，這家企業(yè)凈資產(chǎn)11.43億元，2019年一季度虧損31萬(wàn)元。

出售北京昊遠(yuǎn)34%股權(quán)及天津北方澤茂100%股權(quán)，則是因?yàn)榈貎r(jià)超過(guò)此前合作雙方約定價(jià)格，公司選擇退出。

一個(gè)月里，公司密集出售股權(quán)和項(xiàng)目，看似是正常動(dòng)作，其實(shí)有對(duì)公司補(bǔ)充流動(dòng)性、優(yōu)化半年報(bào)數(shù)據(jù)的考慮。

今年第一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.89億元，凈利潤(rùn)3.66億元，同比分別下降70.11%和78.51%。

已耗資200億元拿地

中國(guó)金茂披露未經(jīng)審核銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，公司累計(jì)取得簽約銷(xiāo)售金額784.56億元，對(duì)應(yīng)簽約銷(xiāo)售建筑面積357.91萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)9.33%和-46.91%。

2018年，公司以年銷(xiāo)售金額1280億元，邁進(jìn)千億房企俱樂(lè)部后，發(fā)展策略稍有調(diào)整——“強(qiáng)調(diào)規(guī)模適度、效益優(yōu)良”。不過(guò)，習(xí)慣走高端路線的中國(guó)金茂，仍然對(duì)城市核心地段的高價(jià)土地?zé)崆椴粶p。

今年7月3日，公司參與南京主城區(qū)今年以來(lái)最大一次土地拍賣(mài)，一塊距離應(yīng)天東街北側(cè)的G32地塊經(jīng)129輪競(jìng)價(jià)，公司以51.5億元代價(jià)斬獲。成交樓面地價(jià)2.97萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率33.07%。

在這塊土地上，中國(guó)金茂將繼續(xù)延續(xù)“府”系列高檔住宅產(chǎn)品，興建一個(gè)超17萬(wàn)平方米的高檔住宅小區(qū)，保本售價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米。

與此同時(shí)，公司陸續(xù)進(jìn)入一些二線、強(qiáng)三線城市。

6月初，公司以26.56億元和13.7億元分別拿下汕頭一塊200畝面積住宅項(xiàng)目，以1.37億元獲得廣州靈山島尖2019NJY-5地塊。

同在6月，公司北上疾進(jìn)山東濰坊，將該市2018-BS09地塊收入囊中。

公司拿地在2018年更為“彪悍”，在當(dāng)年地產(chǎn)企業(yè)普遍日子難過(guò)的時(shí)期，公司逆勢(shì)拿地，新增土儲(chǔ)建筑面積2264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.7%。截止2018年末，公司總土儲(chǔ)量達(dá)6420萬(wàn)平方米。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，中國(guó)金茂合計(jì)獲得19塊土地，耗資152.4億元。如果加上7月3日斬獲的南京G32地塊，迄今為止，拿地耗資已超200億元。

此前，克爾瑞披露2019年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地貨值TOP100數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂新增土地貨值652.1億元，排名第23位。

多個(gè)“地王”入市陷尷尬

中國(guó)金茂的“高地價(jià)-高售價(jià)”模式，強(qiáng)力進(jìn)駐城市核心區(qū)域，讓公司在諸多房企中獨(dú)樹(shù)一幟。

公司“府”系住宅產(chǎn)品的貴和高端，曾一度大賣(mài)，但在各地拿下的“地王”，也給公司去化帶來(lái)一定困擾。

近三年內(nèi)，公司先后在南京河西、廈門(mén)翔安、深圳龍華等地拿下“地王”。

2016年5月，公司聯(lián)合電建集團(tuán)以69.6億元拿下南京河西G12、G13地塊，樓面價(jià)分別為3.70萬(wàn)元/平方米、3.69萬(wàn)元/平方米。

2016年6月，公司和電建集團(tuán)再度聯(lián)手，斥資82.9億元斬獲深圳龍華一處地塊，樓面地價(jià)5.68萬(wàn)元/平方米。

2016年8月，公司以35.1億元在鄭州鄭東新區(qū)拿地，樓面價(jià)3.7萬(wàn)元/平方米，又是當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢薄?

2017年9月，公司拿下廈門(mén)翔安一宗土地，耗資20.91億元，樓面均價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。

2019年6月，公司耗資65.85億元拿下深圳龍華另一地塊，樓面價(jià)6.49萬(wàn)元/平方米，刷新了自己在當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢庇涗洝?

據(jù)媒體報(bào)道，上述“地王”產(chǎn)品已在入市方面遭遇尷尬局面，或是因?yàn)榈貐^(qū)限價(jià)措施難入市，或是因?yàn)槎▋r(jià)太高難以解套，或是干脆虧本入市。

“地王”去化不太樂(lè)觀，猶將公司置于火上烤，公司的激進(jìn)策略也按下暫停鍵。

公司將2019年銷(xiāo)售目標(biāo)為1500億元，按照此前披露今年可售貨值約2400億元，以及公司的一般去化率80%，達(dá)到這個(gè)目標(biāo)不難。

不過(guò)，相比2018年銷(xiāo)售金額1280億元，公司定下的銷(xiāo)售增速僅17.19%，較2018年銷(xiāo)售增速85%，降低了不少。

（來(lái)源：斑馬消費(fèi) 楊拓）