房企多元化一路披荊斬棘，物業(yè)分拆上市風(fēng)頭正盛之時，商業(yè)板塊也趕來刷一波存在感。
繼物業(yè)和物流之后，萬科年內(nèi)再度傳出分拆上市消息。據(jù)“IPO早知道”稱，萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)平臺印力集團(tuán)正與投行密切接觸，籌備赴港IPO。一名香港投行機(jī)構(gòu)人士向記者證實，資本市場上確實有印力尋求上市的消息。
在過去6年里，印力曾經(jīng)兩次向資本市場發(fā)起沖刺。盡管印力方面已就傳聞回復(fù)稱“目前并無上市計劃”，但這一次或許是印力最接近IPO的時刻。
被萬科收購后，印力在不到三年時間里將在管面積總規(guī)模沖到了行業(yè)第二的位置，想要成為絕對的領(lǐng)跑者，打開上市渠道顯然是必須動作。只是，于萬科而言，印力上市或許未到葡萄成熟時。
挑戰(zhàn)兩輪失敗
商業(yè)地產(chǎn)是房企產(chǎn)業(yè)鏈上與金融聯(lián)系最緊密的板塊，在規(guī)模擴(kuò)張需求的驅(qū)動下，商業(yè)運(yùn)營商正在發(fā)力搶食市場蛋糕。近年來，印力管理層也從未避諱過對資本的友好和渴望。
將時間拉回2013年。華潤集團(tuán)退出深國投商置（印力前身）之后，便有市場消息稱該公司計劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，并于2013年年底實現(xiàn)掛牌。同年，黑石集團(tuán)、工銀國際控股有限公司分別收購深國投40%、6%股權(quán)。
雖然當(dāng)年的上市計劃最后以擱淺告終，但時任印力集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃部總經(jīng)理董意堅表示，即使沒有上市，引入黑石集團(tuán)也是一筆成功的資本運(yùn)作。
2015年，深國投商置更名印力集團(tuán)，又一次將上市工作提上日程。對于重啟上市進(jìn)程，印力集團(tuán)副總裁竺海群更是予以了直接肯定：“對接資本市場一直是印力的戰(zhàn)略部署，上市是其中一種方式。只有對接資本市場，才會對公司有更大的促進(jìn)，但上市不是最終目的和結(jié)果，而是印力企業(yè)發(fā)展的另一個開始�！�
然而，這一次印力依然沒有能夠成功登陸資本市場，外界普遍認(rèn)為此次失利與當(dāng)年印力投資方變化太頻繁、戰(zhàn)略不穩(wěn)密切相關(guān)。
時隔一年半，兩次上市未果的印力等來了萬科。2016年11月，萬科通過成立投資基金以128.7億元收購印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，并將旗下42個項目打包交由印力管理。
成為萬科一員后，印力明顯加快了收并購的步伐。2018年1月，印力聯(lián)合收購凱德20家購物中心；今年1月，印力收購沃爾瑪在華首個自建購物中心。
規(guī)模擴(kuò)張需要資金支持，印力因此也多次釋放歡迎資本的信號。萬科集團(tuán)高級副總裁、印力集團(tuán)董事長兼總裁丁力業(yè)曾公開表示，商業(yè)地產(chǎn)有金融的基因，所以與資本接軌比較順暢�！皥猿肿猿值挠×Y金需求比較大，目前資本市場對于商業(yè)地產(chǎn)保持樂觀態(tài)度�！�
與此同時，印力在融資市場也是動作不斷。今年1月，印力發(fā)行規(guī)模21.06億元的印象1號CMBS。2月，印力發(fā)起并設(shè)立資產(chǎn)支持專項計劃（類REITs），發(fā)行規(guī)模21.16億元，成為市場首單無強(qiáng)增信并以購物中心為資產(chǎn)支持的權(quán)益類REITs產(chǎn)品。
萬科態(tài)度微妙
隨著商業(yè)地產(chǎn)資本化的步伐加快，分拆印力上市似乎勢在必行。而如今的印力能否獨(dú)當(dāng)一面，扛起“分家”大旗？
從規(guī)�？�，印力近1000萬平方米的管理面積總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到行業(yè)第二。在財務(wù)上，盡管印力收歸于萬科旗下，但一直保持相對獨(dú)立的經(jīng)營格局，萬科也并未將印力并表，這為印力上市之路減少了程序阻力。此外，印力在融資方面實現(xiàn)了“財務(wù)自由”，均是獨(dú)立融資，無須萬科背書。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認(rèn)為，無論從業(yè)務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)體量還是運(yùn)營能力，印力都基本具備分拆上市的條件。商業(yè)板塊分拆上市，有利于印力更好地聚集社會資源推動自身的發(fā)展，同時對于萬科的市值管理也有貢獻(xiàn)。
而作為印力的“上級單位”，萬科對于印力拆分上市的態(tài)度似乎并不像外界認(rèn)為的積極。一位接近萬科的人士向記者透露，以萬科目前的理念，印力上市或許還沒到時間。
一方面，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮曾多次在公開場合表示:“萬科做商業(yè)地產(chǎn)，是為了進(jìn)一步做好住宅而做商業(yè)，并不是為商業(yè)而商�！痹谌f科看來，印力是集團(tuán)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)，目前還是希望印力做好住宅的配套。
另一方面，萬科對印力的期望是打造成中國數(shù)一數(shù)二、領(lǐng)先領(lǐng)跑的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營公司，要求其未來三年管理面積達(dá)到2000萬平方米。
目前來看，印力僅僅是站在了目標(biāo)的中點，距離行業(yè)絕對領(lǐng)跑者萬達(dá)商管仍有巨大的差距。公開數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，印力運(yùn)營項目逾120個，管理面積近1000萬平方米。而萬達(dá)商管累計持有物業(yè)面積3586萬平方米。從持有物業(yè)面積來看，萬達(dá)商管相當(dāng)于3.5個印力。
上述人士表示，萬科方面希望印力與物業(yè)一樣，先練好技術(shù)基礎(chǔ)和實力。商業(yè)地產(chǎn)靠運(yùn)營，如果過分追求回報可能在服務(wù)方面就會有水平下降。
這也與此前郁亮在萬科物業(yè)分拆上市問題上的態(tài)度一致，其曾公開表示，萬科特意讓物業(yè)保持與資本市場的距離，是怕資本市場把物業(yè)引導(dǎo)壞了。“我希望它具備了基礎(chǔ)和實力之后，再談上市問題會好一些�！�
而多名熟悉香港資本市場的人士在接受鋒面News采訪時均表示，在融資通道收窄的當(dāng)下，并不看好商業(yè)地產(chǎn)的上市道路。
首先，與物業(yè)公司不同，商業(yè)地產(chǎn)沒有穩(wěn)定現(xiàn)金流，且資金壓力大、回報周期長，因此風(fēng)險也更大，難以獲得理想的估值。其次，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)正處在下行態(tài)勢，商場過剩和空置問題凸顯，靠賺取租金的商業(yè)地產(chǎn)前景并不樂觀。
中指院發(fā)布之前發(fā)布的一組數(shù)據(jù)也從市場層面印證了這一觀點。數(shù)據(jù)顯示，2018年前11月，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額18489億元，同比下降10.2%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資額占整體房地產(chǎn)的比重繼續(xù)下降，由2017年的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。
面對外界的種種猜想，印力用七個字做了回應(yīng)：“目前無上市計劃。”并進(jìn)一步稱，印力當(dāng)前重點要做的是聚焦客戶服務(wù)，在商業(yè)空間提供更好的產(chǎn)品和服務(wù)，不斷提升商業(yè)運(yùn)營能力。
（來源：微信公眾號“鋒面News”，作者劉婷）
