進入白銀時代以來，房企褪去野蠻擴張的外衣，“高質量增長”成為行業共識。其中，閩系房企代表禹洲地產（01628.HK）多次對外強調“規模”“利潤”“風險”“三駕馬車”平衡發展，不過，目前來看公司正與這一愿景漸行漸遠。

半年報數據顯示，隨著收入與凈利走高，禹洲地產毛利率卻降至歷史低值27.00%；凈負債率由2018年同期的62.96%增至72.70%；總借款也從上年同期的365.48億元大幅增加51.90%至555.16億元。

禹洲地產相關負責人在接受長江商報記者采訪時坦言，伴隨著行業競爭加劇和洗牌，未來整個行業的毛利率下降已不可避免；同時，行業調控的深入，作為資金密集型的房地產行業，融資成本上漲、負債率上升是行業面臨的共同問題。

業績失色的同時，近日，禹洲地產17個月內3換財務總監的消息引起業界關注。

有分析人士認為，頻繁更迭財務負責人或是源于經營壓力。對此，禹洲地產相關負責人表示：“實際上，3任財務總監任期加在一起長達11年多，近期禹洲地產更換財務總監對公司戰略發展和財務穩健沒有影響，不存在經營壓力。”

毛利率降至上市最低點

與往年相比，禹洲地產上半年的經營業績并不那么好看。

近日，禹洲地產發布2019年半年報，報告期內，實現合約銷售金額284.74億元，同比上升32.47%，收入116.37億元；同比上升25.91%；母公司擁有人應占利潤16.39億元，同比上升23.22%。

營收凈利雙升背后，禹洲地產出現了毛利率走低、負債率攀升的情況。數據顯示，2018年，其毛利率降低至上市以來的最低值30.72%。而今年上半年，禹洲地產毛利率為27.00%，比去年同期下降4.53個百分點。

對此，禹洲地產方面回函表示，雖然利潤率等指標的下滑是整個行業面臨的共同問題，但禹洲27%的毛利率等指標，依然保持優于行業平均水平的發展態勢。

此外，上半年禹洲地產密集發債融資，分別于1月發行票面利率8.625%的5億美元三年期優先票據、票面利率8.5%的5億美元四年期優先票據，以及票面利率7.4%的1.36億元的一年期物業管理ABS和票面利率7.9%的5.76億元九年期物業管理ABS；2月發行票面利率8.5%的5億美元五年期優先票據；4月發行票面利率6.5%的20億元五年期公司債券，及票面利率7.5%的15億元的五年期公司債券。

由此，禹洲地產的加權平均融資成本小幅走高，較去年同期的6.52%上升0.95個百分點至7.47%。另根據披露，2018年上半年禹洲的凈負債率為62.96%，2019年上半年已增至72.70%。總借款也從去年上半年的365.48億元增長到555.16億元，大幅增加51.90%。

同時，記者翻閱其上市十年間的財報發現，2009年至2018年，其合約銷售金額從39億元增至560.29億元，10年間上升了14倍；收入從19.92億元升至243.59億元，10年增長超12倍；而母公司擁有人應占利潤從11.10億元增至35.49億元，10年僅上升3倍。收入與利潤的增幅并不對等，同時，公司凈利潤率已從2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%。

禹洲地產方面坦言，伴隨著行業競爭加劇和洗牌，未來整個行業的毛利率下降已不可避免；同時，行業調控的深入，作為資金密集型的房地產行業，融資成本上漲、負債率上升是行業面臨的共同問題。

拿地平均樓面價翻倍

回溯禹洲地產的發展歷程，其1994年創立于廈門，2009年在香港上市，與許多閩系房企一樣，為加速全國化布局，禹洲地產將總部搬遷至上海。

目前，禹洲地產將長三角視作“主戰場”，不過，近日，禹洲地產創始人及董事局主席林龍安提出，大灣區未來將成為禹洲第二大業績來源地。禹洲地產方面對記者回函表示，2019年，禹洲以招拍掛方式獲取佛山土地。

長江商報采訪中了解到，繼2018年1月通過收購沿海家園“資產包”將禪城沿海馨庭項目納入旗下之后，今年1月，禹洲地產聯合美的置業以13.69億元斬獲佛山市順德區優質地塊，溢價率約3.9%，樓板價4470元/平方米。

9月13日，長江商報記者實地走訪位于佛山市順德區黃中北路的地塊了解到，該項目案名確定為禹洲朗廷灣，當前正在施工建設中，尚未開放售樓處，僅在離項目約4.5公里外的嘉洲城廣場搭建了城市展廳。

根據展廳的銷售人員介紹：“項目目前還處于蓄客階段，預計售樓處在10月初對外開放，10月底迎來首開，具體價格還未確定，帶精致裝修可能會到3萬元/平方米左右。”

縱觀整個禹洲地產，今年以來，拿地節奏大幅提速。半年報顯示，上半年禹洲地產新獲地塊的地價共約141.3億元，權益總建筑面積約為153.44萬平方米，平均樓面價為11106元/平方米。而去年同期，其新獲土地的地價僅55.24億元，權益總建筑面積121.67萬平方米，平均樓面價5297元/平方米。

事實上，平均樓面價翻升一倍背后，禹洲地產多次在合肥、成都等地的招拍掛市場高溢價奪地，這也被研究機構認為風險潛存。

規模躍進牽出人事震蕩？

事實上，隨著行業寡頭競爭格局隱現，“規模焦慮”日益凸顯，禹洲地產也提出“2020年邁進千億軍團”的目標，根據市場測算，由此公司的年度銷售增速將不低于49.25%，面臨一定壓力。

2019年，禹洲地產將銷售目標定在670億元，上半年其銷售金額為284.74億元，僅完成年度銷售目標的42.50%。

值得一提的是，2018年，禹洲地產實現合約銷售額金額約560.29億元，未及年初設定的600億元目標。對此，禹洲地產的解釋是，禹洲在限價最為嚴格的長三角地區主動放緩了推貨，約有96億元貨值達售未取證項目推后至2019年推貨。

不過，禹洲地產對完成今年的目標持樂觀態度，并回應稱“有信心達成千億目標”。禹洲地產相關負責人回復表示：“9月及4季度是傳統銷售旺季，根據禹洲推貨安排，上半年、下半年推貨占比為4：6，全年推貨貨值為1103億元，這意味著只要禹洲完成61%的去化率，即可完成年度目標。”

而隨著規模的快速躍進，其人事變遷也牽動市場神經。近日，禹洲地產“16個月內3換財務總監”引起行業觀察人士源于經營壓力的猜想。

據了解，許進業于2018年2月9日辭去禹洲財務總監一職，出走華南城；隨后黃展鴻走馬上任，但也僅在這一位置上坐了16個多月，于今年7月7日卸任后投奔大發地產。如今，禹洲地產財務總監一職再次由邱于賡接棒。根據披露，邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地產副總裁、首席財務官及公司秘書，此次是再度回歸。

對于短期內頻繁變換財務總監，禹洲地產回復記者稱：“實際上，3任財務總監任期加在一起長達11年多，應該說我們‘11年換了3任財務總監’。”其同時強調，近期禹洲地產更換財務總監對公司戰略發展和財務穩健沒有影響，不存在經營壓力。

（來源：長江商報 記者楊玲玲）