進(jìn)入白銀時代以來,房企褪去野蠻擴(kuò)張的外衣,“高質(zhì)量增長”成為行業(yè)共識。其中,閩系房企代表禹洲地產(chǎn)(01628.HK)多次對外強(qiáng)調(diào)“規(guī)模”“利潤”“風(fēng)險”“三駕馬車”平衡發(fā)展,不過,目前來看公司正與這一愿景漸行漸遠(yuǎn)。
半年報數(shù)據(jù)顯示,隨著收入與凈利走高,禹洲地產(chǎn)毛利率卻降至歷史低值27.00%;凈負(fù)債率由2018年同期的62.96%增至72.70%;總借款也從上年同期的365.48億元大幅增加51.90%至555.16億元。
禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長江商報記者采訪時坦言,伴隨著行業(yè)競爭加劇和洗牌,未來整個行業(yè)的毛利率下降已不可避免;同時,行業(yè)調(diào)控的深入,作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè),融資成本上漲、負(fù)債率上升是行業(yè)面臨的共同問題。
業(yè)績失色的同時,近日,禹洲地產(chǎn)17個月內(nèi)3換財務(wù)總監(jiān)的消息引起業(yè)界關(guān)注。
有分析人士認(rèn)為,頻繁更迭財務(wù)負(fù)責(zé)人或是源于經(jīng)營壓力。對此,禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示:“實際上,3任財務(wù)總監(jiān)任期加在一起長達(dá)11年多,近期禹洲地產(chǎn)更換財務(wù)總監(jiān)對公司戰(zhàn)略發(fā)展和財務(wù)穩(wěn)健沒有影響,不存在經(jīng)營壓力。”
毛利率降至上市最低點
與往年相比,禹洲地產(chǎn)上半年的經(jīng)營業(yè)績并不那么好看。
近日,禹洲地產(chǎn)發(fā)布2019年半年報,報告期內(nèi),實現(xiàn)合約銷售金額284.74億元,同比上升32.47%,收入116.37億元;同比上升25.91%;母公司擁有人應(yīng)占利潤16.39億元,同比上升23.22%。
營收凈利雙升背后,禹洲地產(chǎn)出現(xiàn)了毛利率走低、負(fù)債率攀升的情況。數(shù)據(jù)顯示,2018年,其毛利率降低至上市以來的最低值30.72%。而今年上半年,禹洲地產(chǎn)毛利率為27.00%,比去年同期下降4.53個百分點。
對此,禹洲地產(chǎn)方面回函表示,雖然利潤率等指標(biāo)的下滑是整個行業(yè)面臨的共同問題,但禹洲27%的毛利率等指標(biāo),依然保持優(yōu)于行業(yè)平均水平的發(fā)展態(tài)勢。
此外,上半年禹洲地產(chǎn)密集發(fā)債融資,分別于1月發(fā)行票面利率8.625%的5億美元三年期優(yōu)先票據(jù)、票面利率8.5%的5億美元四年期優(yōu)先票據(jù),以及票面利率7.4%的1.36億元的一年期物業(yè)管理ABS和票面利率7.9%的5.76億元九年期物業(yè)管理ABS;2月發(fā)行票面利率8.5%的5億美元五年期優(yōu)先票據(jù);4月發(fā)行票面利率6.5%的20億元五年期公司債券,及票面利率7.5%的15億元的五年期公司債券。
由此,禹洲地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本小幅走高,較去年同期的6.52%上升0.95個百分點至7.47%。另根據(jù)披露,2018年上半年禹洲的凈負(fù)債率為62.96%,2019年上半年已增至72.70%。總借款也從去年上半年的365.48億元增長到555.16億元,大幅增加51.90%。
同時,記者翻閱其上市十年間的財報發(fā)現(xiàn),2009年至2018年,其合約銷售金額從39億元增至560.29億元,10年間上升了14倍;收入從19.92億元升至243.59億元,10年增長超12倍;而母公司擁有人應(yīng)占利潤從11.10億元增至35.49億元,10年僅上升3倍。收入與利潤的增幅并不對等,同時,公司凈利潤率已從2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%。
禹洲地產(chǎn)方面坦言,伴隨著行業(yè)競爭加劇和洗牌,未來整個行業(yè)的毛利率下降已不可避免;同時,行業(yè)調(diào)控的深入,作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè),融資成本上漲、負(fù)債率上升是行業(yè)面臨的共同問題。
拿地平均樓面價翻倍
回溯禹洲地產(chǎn)的發(fā)展歷程,其1994年創(chuàng)立于廈門,2009年在香港上市,與許多閩系房企一樣,為加速全國化布局,禹洲地產(chǎn)將總部搬遷至上海。
目前,禹洲地產(chǎn)將長三角視作“主戰(zhàn)場”,不過,近日,禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人及董事局主席林龍安提出,大灣區(qū)未來將成為禹洲第二大業(yè)績來源地。禹洲地產(chǎn)方面對記者回函表示,2019年,禹洲以招拍掛方式獲取佛山土地。
長江商報采訪中了解到,繼2018年1月通過收購沿海家園“資產(chǎn)包”將禪城沿海馨庭項目納入旗下之后,今年1月,禹洲地產(chǎn)聯(lián)合美的置業(yè)以13.69億元斬獲佛山市順德區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊,溢價率約3.9%,樓板價4470元/平方米。
9月13日,長江商報記者實地走訪位于佛山市順德區(qū)黃中北路的地塊了解到,該項目案名確定為禹洲朗廷灣,當(dāng)前正在施工建設(shè)中,尚未開放售樓處,僅在離項目約4.5公里外的嘉洲城廣場搭建了城市展廳。
根據(jù)展廳的銷售人員介紹:“項目目前還處于蓄客階段,預(yù)計售樓處在10月初對外開放,10月底迎來首開,具體價格還未確定,帶精致裝修可能會到3萬元/平方米左右。”
縱觀整個禹洲地產(chǎn),今年以來,拿地節(jié)奏大幅提速。半年報顯示,上半年禹洲地產(chǎn)新獲地塊的地價共約141.3億元,權(quán)益總建筑面積約為153.44萬平方米,平均樓面價為11106元/平方米。而去年同期,其新獲土地的地價僅55.24億元,權(quán)益總建筑面積121.67萬平方米,平均樓面價5297元/平方米。
事實上,平均樓面價翻升一倍背后,禹洲地產(chǎn)多次在合肥、成都等地的招拍掛市場高溢價奪地,這也被研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為風(fēng)險潛存。
規(guī)模躍進(jìn)牽出人事震蕩?
事實上,隨著行業(yè)寡頭競爭格局隱現(xiàn),“規(guī)模焦慮”日益凸顯,禹洲地產(chǎn)也提出“2020年邁進(jìn)千億軍團(tuán)”的目標(biāo),根據(jù)市場測算,由此公司的年度銷售增速將不低于49.25%,面臨一定壓力。
2019年,禹洲地產(chǎn)將銷售目標(biāo)定在670億元,上半年其銷售金額為284.74億元,僅完成年度銷售目標(biāo)的42.50%。
值得一提的是,2018年,禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額金額約560.29億元,未及年初設(shè)定的600億元目標(biāo)。對此,禹洲地產(chǎn)的解釋是,禹洲在限價最為嚴(yán)格的長三角地區(qū)主動放緩了推貨,約有96億元貨值達(dá)售未取證項目推后至2019年推貨。
不過,禹洲地產(chǎn)對完成今年的目標(biāo)持樂觀態(tài)度,并回應(yīng)稱“有信心達(dá)成千億目標(biāo)”。禹洲地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)表示:“9月及4季度是傳統(tǒng)銷售旺季,根據(jù)禹洲推貨安排,上半年、下半年推貨占比為4:6,全年推貨貨值為1103億元,這意味著只要禹洲完成61%的去化率,即可完成年度目標(biāo)。”
而隨著規(guī)模的快速躍進(jìn),其人事變遷也牽動市場神經(jīng)。近日,禹洲地產(chǎn)“16個月內(nèi)3換財務(wù)總監(jiān)”引起行業(yè)觀察人士源于經(jīng)營壓力的猜想。
據(jù)了解,許進(jìn)業(yè)于2018年2月9日辭去禹洲財務(wù)總監(jiān)一職,出走華南城;隨后黃展鴻走馬上任,但也僅在這一位置上坐了16個多月,于今年7月7日卸任后投奔大發(fā)地產(chǎn)。如今,禹洲地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)一職再次由邱于賡接棒。根據(jù)披露,邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地產(chǎn)副總裁、首席財務(wù)官及公司秘書,此次是再度回歸。
對于短期內(nèi)頻繁變換財務(wù)總監(jiān),禹洲地產(chǎn)回復(fù)記者稱:“實際上,3任財務(wù)總監(jiān)任期加在一起長達(dá)11年多,應(yīng)該說我們‘11年換了3任財務(wù)總監(jiān)’。”其同時強(qiáng)調(diào),近期禹洲地產(chǎn)更換財務(wù)總監(jiān)對公司戰(zhàn)略發(fā)展和財務(wù)穩(wěn)健沒有影響,不存在經(jīng)營壓力。
(來源:長江商報 記者楊玲玲)