熙熙攘攘的建國門大街，不少知名的寫字樓項(xiàng)目林立在道路兩旁形成亮麗風(fēng)景線，恒基中心只是其中一座。
這棟曾被評為20世紀(jì)90年代北京十大建筑之一的寫字樓，代表了恒基兆業(yè)對中國內(nèi)地市場的向往。
不久恒基兆業(yè)計(jì)劃在廣州如法炮制一個“恒基中心”，不過這個名字最終沒有出現(xiàn)在南粵大地上。近年來，隨著恒基兆業(yè)將旗下在廣州的地塊及項(xiàng)目逐個出讓，該公司自90年代進(jìn)入廣州后積極獲得的土地已所剩無幾。
但另一方面，這并不代表恒基兆業(yè)要撤離廣州，其折射的是這家港資開發(fā)商策略的轉(zhuǎn)變。
兩年前的資產(chǎn)剝離
10月18日，富力地產(chǎn)以底價(jià)4.95億元摘下一幅位于廣州越秀區(qū)中山六路將軍東，面積4627平方米的地塊。
該宗地是越秀區(qū)自2011年后8年來首次迎來經(jīng)營性用地出讓，20411元/平方米的成交樓面價(jià)亦使它成為廣州有史以來第二貴的商用地。第一名為成交樓面價(jià)32967元/平方米的珠江新城最后一宗地塊。
但據(jù)了解，富力其實(shí)無須就本次土拍支付購地的相關(guān)利息費(fèi)用。
只因該地塊原由恒基兆業(yè)附屬駿建國際有限公司持有，并早于兩年前已由恒基轉(zhuǎn)手于富力地產(chǎn)。后者事前已實(shí)際接受該地塊，土拍只是走走流程。
以長實(shí)2014年開始出售物業(yè)為起點(diǎn)，港資在內(nèi)地樓市的龜縮成為近年一個常態(tài)。2017年，恒基兆業(yè)在內(nèi)地的土地儲備發(fā)生銳減。截止2017年6月30日，恒基兆業(yè)內(nèi)地的土地儲備僅為4820萬平方呎，較16年年末減少5280萬平方呎。
變化源于兩宗交易。其中，2017年3月，恒基兆業(yè)以17.27億元向碧桂園出售一宗位于廣州芳村立交尚待拆遷及清理的地塊，項(xiàng)目原可建樓面面積逾1200萬平方呎。
公開資料顯示，恒基兆業(yè)或最早于上世紀(jì)90年代拿下該地塊，1999至2004年逐步進(jìn)行遷置及地盤清理工程，但隨后進(jìn)展一直緩慢。2007年，恒基兆業(yè)提出一份50億元推動資金的廣州“5年計(jì)劃”，芳村地塊被列為重點(diǎn)項(xiàng)目，但之后音訊不多。
2017年5月，恒基兆業(yè)再以71.76億價(jià)格向富力轉(zhuǎn)讓若干地塊權(quán)益。后者接手了位于沈陽、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個項(xiàng)目，項(xiàng)目原可建樓面面積合共約3900萬平方呎。
時(shí)年7月5日，富力地產(chǎn)和恒基兆業(yè)舉辦了項(xiàng)目交接會，標(biāo)的是廣州越秀區(qū)和海珠區(qū)兩處項(xiàng)目。除上述將軍東地塊外，海珠區(qū)的土地位于同福花苑地塊，也是城市更新項(xiàng)目。
恒基兆業(yè)亦最早于上世紀(jì)90年代拿下該地塊，1999至2001年進(jìn)行遷置及地盤清理工程。項(xiàng)目原規(guī)劃面積約4.6萬平方米，擬建一座購物商場、一幢辦公大樓及八幢住宅大廈，發(fā)展規(guī)模頗大，但后來于2002年因要配合當(dāng)?shù)匕l(fā)展道路基建，地盤面積減至約7381平方米，改為開發(fā)商業(yè)綜合項(xiàng)目。
恒基舊改漫途
一位了解恒基兆業(yè)的業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，恒基兆業(yè)轉(zhuǎn)讓的（廣州）項(xiàng)目基本都是舊改，運(yùn)作時(shí)間較長，難度較大，這其實(shí)不是港資企業(yè)較擅長的事情。
2007年恒基兆業(yè)提出“5年計(jì)劃”時(shí)，根據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)就有市場人士指出，恒基兆業(yè)在廣州的地塊絕大部分是上世紀(jì)90年代獲取，都位于老城區(qū)，啟動項(xiàng)目首要解決拆遷問題，因此投資開發(fā)一直緩慢。
“舊城首先有一定的拆遷難度存在。”世聯(lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星表示，“第二，港資當(dāng)年對廣州‘三舊改造’在一些政策方面可能沒有內(nèi)地企業(yè)清晰，所以可能是存在著推不動的一些問題。”
而新鴻基當(dāng)時(shí)推行的舊改+港式地鐵商業(yè)的模式或比較超前（如恒寶華庭、芳村立交地塊兩個項(xiàng)目），這難免造成一定困難。
在執(zhí)行一輪出售行動后，恒基兆業(yè)廣州地區(qū)在手上的項(xiàng)目所剩無幾。
一個是位于海珠廣場旁邊，取名為恒基中心的商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)悉，這個項(xiàng)目早在1992年恒基兆業(yè)就獲得了地塊開發(fā)權(quán)，但由于開發(fā)滯后，曾被列入廣州需盤活的111宗歷史用地項(xiàng)目之一。
2018年，恒基中心正式更名為星寰國際商業(yè)中心，項(xiàng)目規(guī)劃總體量約30.4萬平方米，共分兩期。計(jì)劃于今年內(nèi)落成，2020年開業(yè)。
其中第一期的“星寰一”集合了約7.6萬平方米的商業(yè)廣場及約8.9萬平方米的甲級辦公樓；而第二期的“星寰二”及“星寰三”即現(xiàn)海珠廣場西廣場和東廣場地庫，建成后將提供戶內(nèi)及戶外公共空間與綠色公園。
還有一個名叫“嶺南之門”的項(xiàng)目也曾寫入恒基兆業(yè)的廣州拿地記錄中。該項(xiàng)目是2012年，廣州海珠區(qū)政府去香港招商引資時(shí)簽下的。項(xiàng)目位于海珠湖南端，也采用雙子樓設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)規(guī)劃高度為280米。
而有知情人透露，“嶺門之門”這個名字這幾年都并未在恒基兆業(yè)內(nèi)部資料中出現(xiàn)，估計(jì)已經(jīng)不了了之。
“這并不代表恒基兆業(yè)要退出廣州市場，而是要在廣州做自己更擅長的業(yè)務(wù)。”一位接近恒基兆業(yè)的人士稱，這一兩年恒基兆業(yè)在廣州仍在尋找合適的項(xiàng)目，也多次出現(xiàn)在招拍掛現(xiàn)場。
“其實(shí)恒基兆業(yè)在廣州還有一個項(xiàng)目，就是之前和奧園合作的番禺氮肥廠城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底或明年年初就可以正式掛牌了。”上述人士稱。
2018年4月，奧園和恒基兆業(yè)簽訂協(xié)議，攜手推進(jìn)廣州番禺氮肥廠城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目建設(shè)凈用地約10萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約30萬平方米。
除此之外，恒基兆業(yè)在廣州還參股了兩個住宅項(xiàng)目，一個是位于白云區(qū)石井鎮(zhèn)的建發(fā)九龍倉央璽，恒基兆業(yè)占股18%；另一個是位于增城三聯(lián)村的住宅項(xiàng)目，恒基兆業(yè)占股約10%。
事實(shí)上，目前恒基兆業(yè)明顯將其發(fā)展重心放在收租物業(yè)方面，這一點(diǎn)在上海區(qū)域有最明顯體現(xiàn)。而物業(yè)發(fā)展方面，恒基兆業(yè)則持續(xù)以合作模式，與內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商一起合作開發(fā)一線及具經(jīng)濟(jì)增長潛力的二線城市的住宅項(xiàng)目，及舊改項(xiàng)目。
據(jù)了解，目前港資企業(yè)大多通過并購，或者跟熟悉本地情況的本土企業(yè)合作舊改項(xiàng)目，“但像新世界它也設(shè)有專門的舊改團(tuán)隊(duì)，它的班底里其實(shí)也會有很多了解政策的人，跟其他傳統(tǒng)的港資會有不一樣。”
林家星說：“現(xiàn)在除了港資以外，其實(shí)一些資金方也在關(guān)注粵港澳大灣區(qū)。包括一些過江龍的企業(yè)，它如果想快速起步舊改的話，跟本地企業(yè)合作未嘗不是一個好的辦法。”
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 劉子棟、武瑾瑩）
