多次調(diào)低年度銷售目標(biāo)的瑞安房地產(chǎn)（00272.HK），要完成全年100億元的銷售額度，仍顯得頗為吃力。

近日，瑞安房地產(chǎn)公告表示，前9個月，公司累計合約物業(yè)銷售額按年下跌55.65%至48.12億元。

事實上，與內(nèi)地房企節(jié)節(jié)攀升的銷售規(guī)模相比，瑞安房地產(chǎn)全年物業(yè)銷售目標(biāo)由2017年的210億元調(diào)減至2018年的120億元，再到2019年的100億元，可謂一降再降。

此外，以瑞安房地產(chǎn)為代表的港資房企，多年奉行慢周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，也屢次卷入“囤地”質(zhì)疑。據(jù)了解，截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)位于華南的唯一項目佛山嶺南天地在開發(fā)長達12年后，仍有近六成土地處于待開發(fā)狀態(tài)。

近日，長江商報記者實地探訪發(fā)現(xiàn)，位于天地路一側(cè)的“佛山嶺南天地1地塊商業(yè)項目3期”主體建筑已建成，不過仍處于打圍狀態(tài)。現(xiàn)場施工銘牌顯示，該項目2019年3月開工，預(yù)計2020年1月竣工。而靠近福賢路一側(cè)的大片空地被鐵皮圍擋起來，暫無動工跡象。

針對公司經(jīng)營業(yè)績、項目開發(fā)進度，以及內(nèi)地市場投資情況等問題，長江商報記者發(fā)送采訪函件至瑞安房地產(chǎn)品牌及企業(yè)事務(wù)部，截至發(fā)稿，尚未收到對方針對具體問題的答復(fù)。

銷售額同比下跌過半

近日，瑞安房地產(chǎn)公告稱，前9個月，公司累計合約物業(yè)銷售額按年下跌55.65%至48.12億元，其中包括住宅物業(yè)合約銷售額按年下跌57.42%至45.72億元和商業(yè)物業(yè)合約銷售額按年上升114.29%至2.4億元。

此前，瑞安房地產(chǎn)在半年報中表示，報告期，實現(xiàn)收入79.02億元，較2018年上半年下跌58%；股東應(yīng)占溢利同比增長8%至13.26億元。

瑞安房地產(chǎn)表示，收入減少主要由于確認的物業(yè)銷售大幅減少所致。數(shù)據(jù)顯示，上半年，瑞安房地產(chǎn)已確認物業(yè)銷售總額，包括被確認為收入的物業(yè)銷售和其他資產(chǎn)處置共78.17億元，較2018年上半年178.99億元下跌56%。

不過，公司已確認物業(yè)銷售總額同比下跌過半，主要還是2018年因出售上海瑞虹新城1號和7號住宅地塊，為當(dāng)期貢獻了149.81億元的收入。

近年來，不少港資房企呈現(xiàn)出且戰(zhàn)且退、套現(xiàn)收縮的態(tài)勢，瑞安房地產(chǎn)也出售了不少內(nèi)地優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)股權(quán)。據(jù)長江商報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，瑞房在出售物業(yè)上已經(jīng)套現(xiàn)將近500億元。

因“賣賣賣”被業(yè)界廣泛關(guān)注的瑞安房地產(chǎn)，去年的大批老臣的出走，也曾轟動一時。去年7月，瑞安房地產(chǎn)被曝遭遇人事大地震，離職高管中包括加入瑞安21年的郭慶，以及入職17年的劉夢潔。而過去幾年間，包括蔡玉強、黃勤道、尹焰強在內(nèi)的老臣均已相繼離開。

老臣們的集體出走背后，瑞安房地產(chǎn)近幾年的業(yè)績表現(xiàn)難言樂觀。長江商報記者翻閱其近十年的財報發(fā)現(xiàn)，公司營收最高點為2018年的248.41億元；凈利潤的高點則要追溯到2011年，當(dāng)年實現(xiàn)歸母凈利潤34.28億元。公開信息顯示，瑞安房地產(chǎn)2018年的住宅物業(yè)銷售目標(biāo)僅為120億元，2019年，這一銷售目標(biāo)再度下調(diào)至100億元。

瑞安房地產(chǎn)可能也意識到危機，“賣賣賣”的同時，通過收并購或招拍掛等開拓新項目，被業(yè)界稱為“邊買邊賣”的港資房企。根據(jù)披露，2018年7月，瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合太保壽險、SODH及上海永業(yè)，以136.1億元的總價拿下上海史上總價第三高的新天地商辦地塊，樓面價約為44963元/平方米。同時，今年6月，瑞安房地產(chǎn)以1.48億元代價，向姊妹公司瑞安建業(yè)有限公司收購南京一幅319871.9平方米用地的34.8%權(quán)益。

這一定程度上也推高了公司的負債率。截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率為55.23%，同時，凈資產(chǎn)負債率升4個百分點至44%。放眼整個行業(yè)，港資房企的財務(wù)策略普遍偏保守，新鴻基地產(chǎn)、新世界、九龍倉等港資房企的資產(chǎn)負債率普遍維持在30%左右。對于瑞安房地產(chǎn)偏高的負債率，有分析人士提出，瑞安在向商業(yè)物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)型同時，負債率是其必須重視的一個問題。

佛山項目“囤地”風(fēng)波

在房地產(chǎn)市場近20年的發(fā)展中，港資房企慢周轉(zhuǎn)、追求利潤最大化的開發(fā)模式也將企業(yè)多次卷入“囤地”風(fēng)波。

其中，截至6月30日，瑞安房地產(chǎn)位于華南的唯一項目佛山嶺南天地，在拿地12年后仍有近六成土地處于待開發(fā)狀態(tài)，被指“坐地生財”。根據(jù)半年報披露，截至報告期末，佛山嶺南天地項目已落成物業(yè)38萬平方米，發(fā)展中物業(yè)7.9萬平方米，仍有66.4萬平方米屬于“日后發(fā)展物業(yè)”。

近日，長江商報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，位于佛山祖廟東華里片區(qū)的佛山嶺南天地項目占地面積較大，其中“嶺南站”購物商場和嶺南天地，在周末飯點時段人氣較為火爆。

同時，位于天地路一側(cè)的“佛山嶺南天地1地塊商業(yè)項目3期”仍處于打圍狀態(tài)。現(xiàn)場施工銘牌顯示，該項目2019年3月開工，預(yù)計2020年1月竣工。而靠近福賢路一側(cè)的大片空地被鐵皮圍擋起來，暫無動工跡象。同時，瑞安房地產(chǎn)在半年報中提到，總建筑面積為5.20萬平方米的第13a號地塊于2019年上半年開始動工，并計劃于2019年底推出預(yù)售。

公開資料顯示，2007年11月，佛山祖廟東華里片區(qū)改造地塊被瑞安房地產(chǎn)旗下8家子公司斥資75.1億元以聯(lián)合競買的方式斬獲，樓面價約5004.45元/平方米，刷新廣東總價地王紀錄。

獲得土地后，瑞安方面曾表示，將規(guī)劃為集古跡修護、商業(yè)、寫字樓、酒店及別墅、高端洋房、公寓于一體的大型項目，計劃總投資達200億元，預(yù)計2020年全面投入使用。

然而，嶺南天地的開發(fā)中并非一帆風(fēng)順，期間由于面臨資金壓力，不但將國內(nèi)其他城市的多個項目和地塊出讓，連嶺南天地的地塊也曾出讓給日本三井集團，并將一宗地塊虧本售予碧桂園。

2011年11月，瑞安房地產(chǎn)公告表示，作價3.9093億元將旗下附屬公司Value Land的49%股權(quán)售予日本三井，以用作集團的運營資金及佛山嶺南天地的進一步開發(fā)。

由于Value Land持有佛山嶺南天地18號地塊92%的權(quán)益，所以收購Value Land49%的權(quán)益后，三井將獲得佛山嶺南天地18號地塊的45.08%應(yīng)占權(quán)益。直至2015年和2016年，瑞安才分兩次將兩宗地塊回購，三井集團退出嶺南天地項目。

而2016年4月，瑞安房地產(chǎn)再次公告稱，碧桂園以17.26億元的代價向瑞安房地產(chǎn)收購佛山嶺南天地項目的一幅土地。值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)出售該幅地塊是以出售旗下全資子公司（佛山源康房地產(chǎn)發(fā)展有限公司）的股權(quán)來完成，出售事項完成后，預(yù)計虧損9000萬元。

如今，距離項目拿地已過去12年，瑞安房地產(chǎn)此前承諾2020年完成整個項目開發(fā)，目前卻還有近六成土地處于待開發(fā)狀態(tài)，針對為何開發(fā)節(jié)奏如此緩慢，2020年能否完成整體開發(fā)，以及對于外界的囤地質(zhì)疑，長江商報記者多次聯(lián)系瑞安房地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

位于佛山市禪城區(qū)的佛山嶺南天地項目中，多個子項目正在施工建設(shè)中。

（來源：長江商報 記者 楊玲玲）