聯商專欄：我們分兩期探討了該項目的一、二層，而三、四層則僅需一期。如若將前兩層定義為圍繞年輕客群打造，則后兩層則重點針對家庭客群展開。與二層相同，三、四層已基本無分區概念，完全融為一體。三層重點圍繞孩子，尤其12歲以下家庭客群打造，集合童裝、童鞋、玩具、兒童娛樂、母嬰集合店、培訓機構等各類與兒童相關業態及品牌；與此同時，配套針對家庭客群的餐飲及影院業態（影院為CGV）。
一、招商落位篇
· 3F-兒童&娛樂/美食廣場
主要特點如下：
* 客群定位明確：12歲以下兒童及對應家庭客群
* 業態豐富，涵蓋全面，諸如童裝、童鞋、玩具、用品、娛樂、早教等等皆有布局，基本實現一站式購物需求滿足
* 落地“卡通尼樂園”及“莫莉幻想”兩大近似兒童娛樂場所，提供更多選擇的同事，亦引發同質化競爭問題，若后期客流跟不上，則皆吃不飽，略顯多余、重復
* 集中落位三家火鍋品牌，雖分屬不同定向（如海鮮、川鍋等），但總感覺青島人對于火鍋的喜愛程度并不高，且多定位為季節餐飲，是否匹配有待進一步觀察
* 布局檔口式美食廣場，專門針對快餐客群打造。但該類型美食廣場已基本成為“過去時”，前景如何亦不敢過早下定論
* 集中布局多家美容機構，試圖借機鎖定媽媽客群，但由于該層兒童培訓機構單一，多為兒童零售、體驗業態，媽媽客群能否有空“自由行動”，著實是一大問題
* 兒童培訓業態單一，僅某英語培訓品牌一家，不成氛圍，平日鎖定客流能力不足
* 又見一家“生活百貨/雜品店”，不知為何，發現該項目對雜品店“情有獨鐘”，整場布局十數家，此亦為引起筆者如此多關注之源，確實“隨處可見”。但鑒于該層定位家庭客群，其又與影城相鄰，故相較二層之“井噴”更顯合理。（該類業態的后續發展值得關注，是互相拼殺？還是共同做大？值得重點關注）
· 4F-饕餮美食&生活美學/電影院
該層與三層相同，東、西區融為一體。主打餐飲、休閑業態，集聚各類、各地、多國美食、快餐、小食水吧品牌；與此同時，布局健身房業態，進一步強化細分客群鎖定能力，提升黏性。
主要特點如下：
* 以餐飲為主，定位全客群，即無論什么年齡、愛好，無論哪里人、無論是聚餐、快餐還是逛吃，在這都能找到對應品類
* 影城周邊集中落位諸如“肯德基甜品站、麥當勞甜品站、芭斯羅繽”三家甜品品牌，強化聯動
* 拿出近5個大鋪給到某文創品牌，此舉讓我有些捉摸不透，雖當下文創較熱，對項目整體調性、品質感、文化性亦有較大提升作用，但如此大面積、多鋪位給到一個品牌著實不多見；難道永旺要將文創業態作為未來重點？還是臨時填鋪之舉？值得關注
* 布局健身房業態，并于旁邊落位一家男士造型機構，看來此健身房以男士健美為主？而男士造型機構著實引起了筆者興趣，誠然，細分客群是未來，但ta真能活下去嗎？會活得好嗎？值得關注
* 于中島區域落位多個男裝品牌，男士業態與美食會有連帶效應？如此布局著實較為新穎，但由于整體品牌級次不高，面積不大，氛圍及可選性不高，是否成功，尚待觀察
* 落位一婚紗攝影品牌。總感覺放在二層更好一些，可除了二層也就四層能更匹配一些吧。“逛吃”過程中入眼一排婚紗確實挺新奇、亮眼，讓人印象深刻，對于整體形象的提升效果不俗
小結：
三、四層可用“中規中矩”四字概括，無甚亮點、亦無甚明顯槽點。值得商榷的是其“兒童培訓業態”，著實太少了。當下兒童培訓業態之于項目的意義與價值越來越大，因為其不僅鎖定最為核心的家庭客群，更可有效提升工作日客流，極大提升黏性與培養到店習慣，但就目前該項目整體布局而言，該項是嚴重不足的。是經過細致調研有意為之？還是招不到、招不好？時間會給出答案。另一方面，大面積文創業態的布局亦引發筆者深思，此業態與書店還是不同，能否真正起到書店般效果或貢獻更高營收，尚待持續觀察。
結語&思考：
餐飲業態是集中好還是分散好？當下還未有標準答案。記得之前百貨時代，餐飲如男、女等專項品類一樣，多是單獨拿出一個樓層或區域集中布局的；之后的綜合體時代，餐飲好像是變化最大的，無處不在了，各項權重也越來越高了。而反觀此項目，雖說餐飲及小食飲品是層層都有的，但若整體來看卻還是集中在后兩層，尤其四層。如此布局，后期或會引發消費者“思維定式”問題，即吃飯去四層，不利于各層客流的引導、深度游逛，但這也只是我的一種猜測罷了。
永旺是做超市起家、百貨見長的，如今的綜合體則更像之前“輕MALL模式”的升級版，雖見其型，但“骨”卻明顯出于“超、百”。而就我的實際感受而言，此類布局相較純MALL是更舒服的，一則購物欲望不減、二則游逛樂趣多多。只是匹不匹配未來趨勢及客群習慣變化，只能等時間給出答案了，讓我們一起拭目以待吧！
下期見。
（來源：聯商專欄 吳明毅，本文僅代表作者觀點，不代表聯商立場）
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- 該帖于 2019/12/11 13:04:00 被修改過