武漢綠地：“中國(guó)第一高樓”停工風(fēng)波
一條滿是銹跡的鋼鐵橫梁，懸在475米高的武漢綠地中心大樓樓頂，這里是武漢之巔。從這個(gè)高度俯瞰，長(zhǎng)江自西向東穿過(guò)一座座大橋，整個(gè)武漢城盡收眼底。
不過(guò)，這個(gè)武漢之巔的處境最近卻有些“尷尬”。一個(gè)月前，10月30日，承建方中建三局的一張“催款單”讓其處于風(fēng)口浪尖：“因業(yè)主欠付我司巨額工程進(jìn)度款，已造成我司資金無(wú)法正常周轉(zhuǎn)，被迫即日起對(duì)項(xiàng)目實(shí)行全面停工。”中建三局所說(shuō)的業(yè)主，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)綠地集團(tuán)。
這個(gè)被催款的武漢綠地中心，身份很獨(dú)特，它曾經(jīng)有個(gè)代號(hào)叫武漢綠地636——摩天大樓的名字后面會(huì)配上建設(shè)高度的數(shù)字，這是其區(qū)別其他建筑的獨(dú)特標(biāo)簽，這個(gè)最初的設(shè)計(jì)高度比中國(guó)第一、世界第三高樓——上海中心還高了4米，有意爭(zhēng)奪“中國(guó)第一高樓”。
武漢綠地中心是國(guó)內(nèi)摩天大樓“野蠻生長(zhǎng)”年代的一個(gè)縮影。過(guò)去10年，各城市爭(zhēng)相推出摩天大樓計(jì)劃，設(shè)計(jì)高度不斷刷新。武漢綠地636之后，還有蘇州中南729、長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大838等。
不過(guò)，這些宏偉的計(jì)劃由于成本高昂，很多只留在了過(guò)往的文字報(bào)道中。武漢綠地中心，是近年來(lái)國(guó)內(nèi)摩天大樓“縮水”的樣本。去年，武漢綠地中心高度因?yàn)槊裼煤娇瞻踩珕?wèn)題，最終高度被劃定在475米。從那時(shí)起，國(guó)內(nèi)摩天大樓建設(shè)高度不能高于500米成為一條看不見(jiàn)的“紅線”。
停工風(fēng)波
中建三局發(fā)出的這份催款單，很快在網(wǎng)絡(luò)上廣泛傳播，引起極大關(guān)注。
“欠款方”綠地集團(tuán)堪稱超高層愛(ài)好者，2005年建成其首座超高層——南京紫峰大廈后，先后在鄭州、西安、廣州等地攻城掠地。其中，武漢綠地中心可以說(shuō)是綠地集團(tuán)超高層事業(yè)的巔峰之作。這座摩天大廈坐落在武昌區(qū)和平大道上，距離長(zhǎng)江大約200米，由曾主持設(shè)計(jì)迪拜塔等多個(gè)世界著名超高層的建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)打造，預(yù)計(jì)總投資300億元，規(guī)劃設(shè)計(jì)高度636米，目標(biāo)直指中國(guó)第一。
中建三局是中國(guó)建筑的全資子公司，總部位于武漢，先后參與了上海環(huán)球中心、北京中國(guó)尊、天津117大廈等二十多個(gè)城市的第一高樓建設(shè)。作為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)超高層施工方，中建三局擔(dān)任了武漢綠地中心的施工總承包方。
這次停工風(fēng)波，將兩家國(guó)內(nèi)超高層建設(shè)領(lǐng)域佼佼者的“矛盾”擺上了桌面。業(yè)內(nèi)人士介紹，施工方不愿意再墊資背后，是因?yàn)槲錆h綠地中心的建成時(shí)間不斷延期，拉高了施工方的成本。
中天建設(shè)集團(tuán)華南集團(tuán)總工程師彭建良告訴《中國(guó)新聞周刊》，超高層建設(shè)，業(yè)主一般會(huì)按照節(jié)點(diǎn)付款，比如，在某個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，業(yè)主支付進(jìn)度款的70%，剩下的30%由施工方承擔(dān)。如果業(yè)主沒(méi)有按節(jié)點(diǎn)付款，施工方墊資額度太大，會(huì)影響公司利潤(rùn)。
2010年，綠地集團(tuán)耗資約54億元拍得武昌濱江地塊，至今已經(jīng)有近10年的時(shí)間，時(shí)任綠地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李明2013年接受媒體采訪時(shí)表示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2016年實(shí)現(xiàn)工程主體結(jié)構(gòu)封頂。但是，直到今年1月，武漢綠地中心才實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂，比預(yù)想的晚了三年。
雖然建設(shè)周期增長(zhǎng)，但武漢綠地中心的“個(gè)子”卻變矮了，建筑規(guī)劃高度從636米削減到475米。
一位曾經(jīng)在綠地集團(tuán)工作過(guò)的律師告訴《中國(guó)新聞周刊》，武漢綠地中心項(xiàng)目其實(shí)早就面臨不確定性，兩年前就已經(jīng)顯露了端倪。
2017年新年后，武漢綠地限高風(fēng)聲漸起。幾個(gè)月后，當(dāng)武漢綠地中心建設(shè)高度接近500米的時(shí)候，建設(shè)停滯了下來(lái)。7月，武漢市城管委下發(fā)督辦函，要求暫停項(xiàng)目建設(shè)，按照航行評(píng)估結(jié)果要求對(duì)施工塔吊等相關(guān)設(shè)施進(jìn)行整改，務(wù)必使其高度不得超過(guò)500米。
接近武漢綠地中心的張良（化名）告訴《中國(guó)新聞周刊》：“那一年高度未確定的時(shí)候，綠地集團(tuán)很著急，想辦法協(xié)商這個(gè)事情，一次又一次向相關(guān)部門寫報(bào)告�！�
不過(guò)，綠地集團(tuán)的努力并沒(méi)有改變被限高的命運(yùn)。對(duì)于限高的具體依據(jù)，直到一年后才正式給出。2018年7月，武漢市國(guó)土規(guī)劃局做出統(tǒng)一回復(fù)，依據(jù)民航中南局2015年出臺(tái)的《民航中南地區(qū)民用機(jī)場(chǎng)凈空航行評(píng)估管理辦法》，該辦法明確：機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)域包括“機(jī)場(chǎng)障礙物限制面”及“機(jī)場(chǎng)航行服務(wù)程序保護(hù)區(qū)”，其中“機(jī)場(chǎng)航行服務(wù)程序保護(hù)區(qū)”是以機(jī)場(chǎng)基準(zhǔn)點(diǎn)為圓心，半徑55公里范圍構(gòu)成的區(qū)域。按其管控要求，武漢天河機(jī)場(chǎng)凈空保護(hù)區(qū)域基本覆蓋武漢全市域范圍。
大樓限高的“靴子”落地之后，武漢綠地中心的規(guī)劃需要重新更改，原本的頂部設(shè)計(jì)也從火箭式的“尖頭”削成了“平頭”。
武漢市自然資源和規(guī)劃局對(duì)《中國(guó)新聞周刊》回復(fù)，武漢的綠地中心、周大福中心等項(xiàng)目，其建筑海拔高度全部控制在500米之內(nèi)，“安全因素是他們高度調(diào)低的主要原因�！�
這時(shí)，武漢綠地中心建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入后期。建設(shè)高度從636米一下變?yōu)?75米，這么大的變更對(duì)于每個(gè)參與方來(lái)說(shuō)，不啻為嚴(yán)重的打擊。武漢綠地中心的設(shè)計(jì)單位——華東建筑設(shè)計(jì)研究院總院高級(jí)建筑師胡建文發(fā)文稱：“當(dāng)超高層的凌云之志遭遇航空限高，就如同從云端跌落至眾生，其折翼之痛，是每個(gè)參與者所不忍承受的，這并不純?nèi)粸槠湓?jīng)的高度，更為所有人付諸心血澆灌的作品令人難以割舍的光芒匯聚�！�
不過(guò)，超高層航空限高不是近些年才有。中建三局國(guó)際工程公司（大項(xiàng)目管理公司）總工程師、中國(guó)尊項(xiàng)目執(zhí)行總工程師許立山對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，一些城市的超高層，在航線上最初可能沒(méi)有限制，比如，超高層在南邊修建，飛機(jī)航線在北邊，原本不會(huì)受航空限高要求，但是現(xiàn)在南邊也通航線了，就帶來(lái)了限高的問(wèn)題。
在他看來(lái)，城市發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，而超高層建設(shè)周期很長(zhǎng)，從企業(yè)拿地到商戶真正入駐，往往超過(guò)10年。如此長(zhǎng)的時(shí)間跨度里，城市格局和功能都會(huì)發(fā)生變化，“城市對(duì)超高層建筑有一些規(guī)劃調(diào)整，我覺(jué)得也正常�！�
資金鏈驟緊
對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，大樓高度的縮水直接打亂了公司之前的計(jì)劃。
張良告訴《中國(guó)新聞周刊》，這給綠地集團(tuán)也帶來(lái)了明顯的經(jīng)濟(jì)損失和品牌影響。
2015年，萬(wàn)豪國(guó)際酒店集團(tuán)旗下高端酒店麗思卡爾頓酒店宣布，將入駐武漢綠地中心，這將是麗思卡爾頓在中國(guó)的第七家店。頂著中國(guó)第一高樓的光環(huán)，武漢綠地中心吸引了眾多客戶簽約。但是，高度減少之后，這座摩天大樓的價(jià)值被認(rèn)為大大降低了。張良介紹，因?yàn)楦叨炔环虾贤s定，麗思卡爾頓認(rèn)為綠地方面違約，取消了入駐計(jì)劃，這無(wú)疑給綠地集團(tuán)帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失。作為替代方案，綠地集團(tuán)將改為運(yùn)營(yíng)自有品牌酒店。
酒店下方的商務(wù)辦公區(qū)也遇到了類似問(wèn)題。武漢綠地中心的設(shè)計(jì)單位，華東建筑設(shè)計(jì)研究院總院高級(jí)建筑師胡建文今年發(fā)文稱，武漢綠地中心項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將面對(duì)因塔樓被砍掉160米而產(chǎn)生的一系列建筑變更難題，以前按636米高度銷售的數(shù)千萬(wàn)元一套的“總裁公寓”等，亦將面臨巨大的尷尬。
被打亂的招商運(yùn)作，加劇了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。這次停工風(fēng)波后，綠地集團(tuán)的資金狀況也引發(fā)了關(guān)注。這兩年的綠地，以“高負(fù)債”而聞名。上市公司半年報(bào)顯示，截至今年上半年，綠地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率87.46%，相比去年略有下降，但仍然維持高位。值得注意的是，今年上半年，綠地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~80.83億元，去年同期這個(gè)數(shù)字是259.23億元，公司解釋是因工程款支付增加。中建三局的“催款單”發(fā)生在今年10月，如果綠地集團(tuán)要支付相關(guān)款項(xiàng)，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出量還將增大。
針對(duì)綠地，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司的評(píng)估報(bào)告稱：截至2018年底，公司房地產(chǎn)在建規(guī)模大，且規(guī)模迅速擴(kuò)張的建筑板塊資金需求大，或?qū)举Y金形成一定占用，后續(xù)公司將面臨一定的資本支出壓力。
此外，武漢綠地中心采用的仍然是傳統(tǒng)的施工總承包模式，這種模式下，工程體量大、分包多、協(xié)調(diào)組織難的問(wèn)題非常突出。一位參與過(guò)武漢綠地中心的中建三局設(shè)計(jì)院的負(fù)責(zé)人介紹，在建設(shè)過(guò)程中，“各搞各的，各方都是在等靠要”，導(dǎo)致工程效率低下。
武漢市自然資源和規(guī)劃局告訴《中國(guó)新聞周刊》，在超高層建筑實(shí)施過(guò)程中，工期可能達(dá)不到預(yù)期，與投資方、施工方等多方面因素有關(guān)。此外，武漢的建筑項(xiàng)目施工中還會(huì)出現(xiàn)更為復(fù)雜的“武漢地理特色”問(wèn)題，比如汛期時(shí)地下室不可施工；水系豐富，地質(zhì)情況復(fù)雜；天氣非常炎熱，夏季施工時(shí)間有嚴(yán)格限制等。
不過(guò)，在前述曾在綠地工作的律師看來(lái)，武漢綠地中心建設(shè)進(jìn)度不理想，主要不是技術(shù)原因，也不是設(shè)計(jì)問(wèn)題或者是政策因素，根本原因還是資金鏈問(wèn)題。他介紹，綠地集團(tuán)在西安等地的摩天大樓也有這種風(fēng)險(xiǎn)。2017年2月，綠地在西安的投資清單上，有一座高501米的超級(jí)地標(biāo)“七彩琉璃塔”，這座摩天大樓后來(lái)的規(guī)劃建設(shè)高度又升到588米。不過(guò)，西安的這座摩天大樓目前也進(jìn)展緩慢。
世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)正在建設(shè)和已經(jīng)建設(shè)完成的超高層20強(qiáng)名單中，尚未建成的摩天大樓有5座，其中兩座屬于綠地集團(tuán)。對(duì)標(biāo)武漢綠地中心，這兩個(gè)綠地超高層投資也需要上百億元的資金。
但雪上加霜的是，最近一兩年，房地產(chǎn)業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了轉(zhuǎn)變，熱衷超高層建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍感受到了資金壓力增大。中建八局總承包公司首席專家趙麗告訴《中國(guó)新聞周刊》，企業(yè)依賴貸款建設(shè)超高層項(xiàng)目，國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸收緊之后，給企業(yè)資金鏈帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。
超高層爛尾
對(duì)于國(guó)內(nèi)超高層來(lái)說(shuō)，雖然官方文件規(guī)定高度100米以上就可以稱之為超高層，但對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，不超過(guò)300米都不好意思稱為超高層，這種現(xiàn)象也是近些年才出現(xiàn)。
上世紀(jì)70年代之前，漢口41米高的水塔一直是武漢建筑的最高點(diǎn)。對(duì)于武漢來(lái)說(shuō)，城市天際線高度不斷刷新也就是近30年的事情。武漢超高層在上世紀(jì)90年代進(jìn)入200米時(shí)代，直到2010年，武漢民生銀行(6.190, -0.01, -0.16%)大廈以336米之高，跨越300米的坎。從100米到300米，每10年為一個(gè)階梯。
但是，從2010年后，武漢超高層高度提升明顯加快，以武漢綠地中心636米的方案出爐為標(biāo)志，超高層建設(shè)按下了快進(jìn)鍵。
不只是武漢，各大城市都刮起了摩天大樓熱。世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)官網(wǎng)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，包括在建、已經(jīng)建成和有規(guī)劃的超高層，國(guó)內(nèi)300米以上的超高層有464座，這個(gè)數(shù)據(jù)超過(guò)全球的三分之一。
超高層建設(shè)高度你追我趕，一位超高層行業(yè)資深建筑工程師告訴《中國(guó)新聞周刊》，“像武漢綠地中心，有點(diǎn)爭(zhēng)高，它本來(lái)設(shè)計(jì)高度606米，但是上海中心在它之后要建設(shè)632米。綠地排第2位，這不行，綠地又把高度提到636米。”
不過(guò)，武漢綠地中心這個(gè)636方案并不保底，同城的王家墩CBD將建設(shè)660米高樓，而在長(zhǎng)江對(duì)岸，一座707米高樓也在規(guī)劃中。
放眼全國(guó)，各大城市隔空喊話，紛紛提出了超乎想象的摩天大樓高度。青島曾提出，計(jì)劃建設(shè)一座777米的摩天大樓；在長(zhǎng)沙，遠(yuǎn)大集團(tuán)拿出838米的天空之城項(xiàng)目，將要挑戰(zhàn)世界第一高樓迪拜塔，但已經(jīng)被無(wú)限期擱置，如今還是大水坑。
中天建設(shè)集團(tuán)華南集團(tuán)總工程師彭建良介紹，建設(shè)超高層，政府可能會(huì)有一定優(yōu)惠，“比如這里建設(shè)超高層，在其他地方土地出讓會(huì)有優(yōu)惠。”
《南方周末》曾報(bào)道，摩天大樓建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高，注定是個(gè)虧本生意。綠地作為“摩天大樓專業(yè)戶”，其拿地邏輯在于，通過(guò)幫助政府建設(shè)地標(biāo)性建筑，低成本拿到住宅等土地。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，超高層本意是為了最大化的利用土地資源，但實(shí)際帶來(lái)了能源的浪費(fèi)，也帶來(lái)了建筑使用成本的提高，對(duì)于非一線城市的非稀缺地段，沒(méi)有太大必要做超高層。
“超高層建筑在城市發(fā)展建設(shè)中具有一定的優(yōu)越性和必要性，但其技術(shù)復(fù)雜、投資巨大，日常管理運(yùn)營(yíng)成本高，還會(huì)造成一定的環(huán)境壓力�！� 武漢市自然資源和規(guī)劃局對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，隨著生態(tài)科技的發(fā)展，智能建筑、生態(tài)建筑、綠色建筑等更應(yīng)成為城市規(guī)劃關(guān)注的方向，“高”將不再是唯一的地標(biāo)。
然而，最終這些雄心勃勃的計(jì)劃能夠落地的少之又少。
上述資深建筑師透露，目前尚未投入使用的大樓，基本上都是結(jié)構(gòu)做了一多半或已經(jīng)封頂，包括沈陽(yáng)寶能、天津117、成都綠地等。天津117是典型的一個(gè)案例，2008年打樁建設(shè)至今已經(jīng)11年了，至今還沒(méi)有投入使用。在實(shí)踐中，投資方會(huì)根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)調(diào)整投資方向，以保證大樓能順利完工，不至于真正爛尾。但是，如果一棟樓被真正停掉，不僅是一種資源浪費(fèi)，也會(huì)是沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
國(guó)內(nèi)目前真正交付、高度超500米的大樓并不多。去年，位于北京的中國(guó)尊初步交付，這座528米的摩天大樓將成為中信集團(tuán)的總部所在地。這是國(guó)內(nèi)第四座交付高度超500米的摩天大樓，其他三座分別在上海、廣州和深圳。
值得注意的是，武漢綠地中心去年建設(shè)高度被定格在475米的時(shí)候，國(guó)內(nèi)近10座原本規(guī)劃建設(shè)高度超過(guò)500米甚至600米的摩天大樓，也紛紛把高度下調(diào)到了500米以下。
500米是否已經(jīng)成為了超高層建筑新的紅線？許立山告訴《中國(guó)新聞周刊》，在2018年年中，國(guó)家開(kāi)始對(duì)超高層建筑高度有一個(gè)控制要求，“一開(kāi)始我們也不知道不能做這么高了，不清楚是否有明確的文件或者規(guī)定，在與設(shè)計(jì)院溝通和實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，才了解到這條500米的線”。
超高層開(kāi)始降溫，市場(chǎng)環(huán)境也隨之變化。過(guò)去，業(yè)主比施工方更有話語(yǔ)權(quán)，施工方為了推動(dòng)工程建設(shè)往往會(huì)墊付資金，但如今情況也開(kāi)始改變。一位資深建筑師坦言，“基于當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)于要墊資到主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)某邔禹?xiàng)目，我所在的建設(shè)公司基本不會(huì)再接手�！�
（來(lái)源：中國(guó)新聞周刊 記者：蘇杰德）
