“北苑地區將近十年沒有新商場開業了”，暖山生活廣場內一位附近居民說道。

對于商圈內鮮見的新項目，很多居民還是心存期待的。不過，此前區域內北辰購物中心北五環店到上品+的更迭，也給項目的特色定位鋪陳了警示。

坐擁中高檔社區與部隊家屬院以及商用寫字樓等豐富客群的北苑商圈，仍面臨商業分散、業態凌亂等局面，如何打開高品質購物體驗的通道將是暖山生活廣場面臨的考驗。

部分商戶試營業

北京商報記者在現場看到，暖山生活廣場項目共有四層，包括地下兩層和地上兩層。目前除了一層和地下一層部分商戶已經開始營業以外，其余樓層仍在進行施工。一層開業的商戶包括漢堡王、跨品貓日本跨境商品體驗店等，還有哥弟、阿瑪施等服裝品牌。地下一層主要為網紅特色美食街區，并且已經有超過80%的商鋪開始營業。

一位商戶對北京商報記者表示，“選擇入駐暖山生活廣場主要是看中了周邊地區人流量大，區域內餐飲業態較缺少，所以對于品牌未來的發展還是很積極的態度。”一位商場工作人員對記者透露，暖山生活廣場已于11月18日開始試營業，正式開業要等到年后。

但北京商報記者注意到，由于大部分商戶還在進行裝修，因此一進入商場，刺鼻的油漆味道撲鼻而來。盡管很多消費者對新商場充滿了好奇，但在較差的消費體驗之下，也僅僅做了短暫的停留。

對于具體的開業時間，商場的業態布局以及如何做到差異化發展等內容，北京商報記者通過撥打商場運營方北京百潤通裕商業管理有限公司座機以及發送郵件等方式進行采訪，但截至發稿前未得到相關回應。

北京商報記者從商場現場指示牌看到，地下二層將以“文創”內容為主，二層則以親子業態為主。

“北苑地區將近十年沒有新商場開業了”，一位在附近居住的李阿姨對記者表示，暖山生活廣場的開業，確實對周圍居民有不小的吸引力，自己對它比較期待。

另一位在附近工作的上班族田女士則坦言，“雖然區域內‘上品+’內有幾家還不錯的餐飲品牌，K酷時尚廣場也有不少餐飲品牌，但對于上班族來說，吃午餐還是比較困難，而暖山生活廣場里的小吃品牌較多，價格也相對可以接受。”

體量品類皆不占優

作為朝陽區最具活力的區域，目前北苑地區輻射的常住人口高達30萬左右，其中不乏部隊機關家屬院、中高檔小區和商務寫字樓，且因為寫字樓數量有限，一些商住兩用小區的“商住率“也十分可觀，周邊白領人群消費能力較強，消費潛力也非常巨大。

北京商報記者在走訪時發現，除了暖山生活廣場以外，北苑商圈還有上品+、K酷時尚廣場等多個商業項目，不管是從體量上還是從業態品類上比較，暖山生活中心在北苑商圈并不具備優勢。

從體量上看，暖山生活廣場大概也只有不到3萬平方米，而上品+的總建筑面積為4.9萬平方米，包含B1層至6層。而K酷時尚廣場的體量更大，差不多是上品+的一倍，包含B1層至4層。

從業態品類上看，暖山生活廣場主要以餐飲、親子業態為主，而一層目前開業的服裝品牌也并非是年輕消費者所喜愛的時尚品牌。除此之外，大的知名連鎖餐飲品牌也寥寥無幾。

相對比暖山生活廣場而言，上品+作為城市奧萊商業綜合體，在價格上存在不小優勢，同時也能滿足周圍居民的日常需求。K酷時尚廣場可以滿足周邊人群基本需求，還有實感射擊館、KTV、影院等休閑娛樂項目。

此外，隨著大眾消費者，尤其是年輕群體的購物觀念日益轉變，消費不再是對于產品的需求，而是更加注重對“體驗”的需求。北苑地區雖有上品+、K酷時尚廣場等商業項目坐落，但由于商圈內商業分散、業態凌亂等原因，并不能帶給消費者更加高品質的購物體驗。

商圈潛力何在？

北苑商圈內經歷過大型商業項目的改造更迭，并印證了特色定位的重要性。這對于未來暖山生活廣場的發展，或許可探一二。

其實，上品+的前身為北辰購物中心北五環店，曾經因為經營不善而倒閉，被迫轉讓給上品折扣，并成為進軍互聯網城市奧萊的首家旗艦店。相比于北辰購物中心而言，改造后的上品+相對較為成功。

業內人士認為，老北辰北苑店倒閉的真正原因，就是在于商業在北辰體系當中，始終沒有得到足夠的重視，它的經營模式和定位也存在缺陷。對于暖山生活廣場而言，如何突出自身特色，與其他商業項目進行差異化競爭，依然是個不小的考驗。

對此，北商研究院特邀專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽認為，從該項目的業態上看，周圍客群對它的需求還是比較旺盛的，且周圍消費人群規模較大，具有一定的購買力。盡管暖山生活廣場最主要的壓力來源于旁邊的上品+，但上品+現在也存在問題。

賴陽指出，如今社區商業的傳統購物功能在逐漸減弱，人們對休閑、文化、娛樂、家庭、兒童教育的需求卻越來越旺盛，但項目成功與否，不僅僅是企業的定位是否包括這些方面的業態，關鍵還是在于里面的品牌組合和氛圍營造的設計，如引進的品牌是不是網紅或者是消費者特別認同的品牌。此外，環境氛圍的營造是否具有時尚感、藝術感，以及能否可以給消費者提供沉浸式體驗等，這些內容能否成功吸引消費者更是重點。

賴陽建議，想要吸引更多的消費者前來，可以在商場不定期的舉辦一些特色主題活動，讓人們參與互動的欲望在這里能夠得到滿足。企業間的競爭不僅僅是業態結構和功能定位，以及面向社區人群的競爭，而是在這些細節上的競爭。“此外，一個好的商圈是可以起到商業項目之間關聯互動的作用，從而可以達到互相引流的目的。”

（來源：北京商報 記者 閆巖 王瑩瑩）