“北苑地區(qū)將近十年沒有新商場開業(yè)了”，暖山生活廣場內(nèi)一位附近居民說道。

對于商圈內(nèi)鮮見的新項目，很多居民還是心存期待的。不過，此前區(qū)域內(nèi)北辰購物中心北五環(huán)店到上品+的更迭，也給項目的特色定位鋪陳了警示。

坐擁中高檔社區(qū)與部隊家屬院以及商用寫字樓等豐富客群的北苑商圈，仍面臨商業(yè)分散、業(yè)態(tài)凌亂等局面，如何打開高品質(zhì)購物體驗的通道將是暖山生活廣場面臨的考驗。

部分商戶試營業(yè)

北京商報記者在現(xiàn)場看到，暖山生活廣場項目共有四層，包括地下兩層和地上兩層。目前除了一層和地下一層部分商戶已經(jīng)開始營業(yè)以外，其余樓層仍在進(jìn)行施工。一層開業(yè)的商戶包括漢堡王、跨品貓日本跨境商品體驗店等，還有哥弟、阿瑪施等服裝品牌。地下一層主要為網(wǎng)紅特色美食街區(qū)，并且已經(jīng)有超過80%的商鋪開始營業(yè)。

一位商戶對北京商報記者表示，“選擇入駐暖山生活廣場主要是看中了周邊地區(qū)人流量大，區(qū)域內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)較缺少，所以對于品牌未來的發(fā)展還是很積極的態(tài)度。”一位商場工作人員對記者透露，暖山生活廣場已于11月18日開始試營業(yè)，正式開業(yè)要等到年后。

但北京商報記者注意到，由于大部分商戶還在進(jìn)行裝修，因此一進(jìn)入商場，刺鼻的油漆味道撲鼻而來。盡管很多消費者對新商場充滿了好奇，但在較差的消費體驗之下，也僅僅做了短暫的停留。

對于具體的開業(yè)時間，商場的業(yè)態(tài)布局以及如何做到差異化發(fā)展等內(nèi)容，北京商報記者通過撥打商場運營方北京百潤通裕商業(yè)管理有限公司座機以及發(fā)送郵件等方式進(jìn)行采訪，但截至發(fā)稿前未得到相關(guān)回應(yīng)。

北京商報記者從商場現(xiàn)場指示牌看到，地下二層將以“文創(chuàng)”內(nèi)容為主，二層則以親子業(yè)態(tài)為主。

“北苑地區(qū)將近十年沒有新商場開業(yè)了”，一位在附近居住的李阿姨對記者表示，暖山生活廣場的開業(yè)，確實對周圍居民有不小的吸引力，自己對它比較期待。

另一位在附近工作的上班族田女士則坦言，“雖然區(qū)域內(nèi)‘上品+’內(nèi)有幾家還不錯的餐飲品牌，K酷時尚廣場也有不少餐飲品牌，但對于上班族來說，吃午餐還是比較困難，而暖山生活廣場里的小吃品牌較多，價格也相對可以接受。”

體量品類皆不占優(yōu)

作為朝陽區(qū)最具活力的區(qū)域，目前北苑地區(qū)輻射的常住人口高達(dá)30萬左右，其中不乏部隊機關(guān)家屬院、中高檔小區(qū)和商務(wù)寫字樓，且因為寫字樓數(shù)量有限，一些商住兩用小區(qū)的“商住率“也十分可觀，周邊白領(lǐng)人群消費能力較強，消費潛力也非常巨大。

北京商報記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，除了暖山生活廣場以外，北苑商圈還有上品+、K酷時尚廣場等多個商業(yè)項目，不管是從體量上還是從業(yè)態(tài)品類上比較，暖山生活中心在北苑商圈并不具備優(yōu)勢。

從體量上看，暖山生活廣場大概也只有不到3萬平方米，而上品+的總建筑面積為4.9萬平方米，包含B1層至6層。而K酷時尚廣場的體量更大，差不多是上品+的一倍，包含B1層至4層。

從業(yè)態(tài)品類上看，暖山生活廣場主要以餐飲、親子業(yè)態(tài)為主，而一層目前開業(yè)的服裝品牌也并非是年輕消費者所喜愛的時尚品牌。除此之外，大的知名連鎖餐飲品牌也寥寥無幾。

相對比暖山生活廣場而言，上品+作為城市奧萊商業(yè)綜合體，在價格上存在不小優(yōu)勢，同時也能滿足周圍居民的日常需求。K酷時尚廣場可以滿足周邊人群基本需求，還有實感射擊館、KTV、影院等休閑娛樂項目。

此外，隨著大眾消費者，尤其是年輕群體的購物觀念日益轉(zhuǎn)變，消費不再是對于產(chǎn)品的需求，而是更加注重對“體驗”的需求。北苑地區(qū)雖有上品+、K酷時尚廣場等商業(yè)項目坐落，但由于商圈內(nèi)商業(yè)分散、業(yè)態(tài)凌亂等原因，并不能帶給消費者更加高品質(zhì)的購物體驗。

商圈潛力何在？

北苑商圈內(nèi)經(jīng)歷過大型商業(yè)項目的改造更迭，并印證了特色定位的重要性。這對于未來暖山生活廣場的發(fā)展，或許可探一二。

其實，上品+的前身為北辰購物中心北五環(huán)店，曾經(jīng)因為經(jīng)營不善而倒閉，被迫轉(zhuǎn)讓給上品折扣，并成為進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)城市奧萊的首家旗艦店。相比于北辰購物中心而言，改造后的上品+相對較為成功。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，老北辰北苑店倒閉的真正原因，就是在于商業(yè)在北辰體系當(dāng)中，始終沒有得到足夠的重視，它的經(jīng)營模式和定位也存在缺陷。對于暖山生活廣場而言，如何突出自身特色，與其他商業(yè)項目進(jìn)行差異化競爭，依然是個不小的考驗。

對此，北商研究院特邀專家、北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長賴陽認(rèn)為，從該項目的業(yè)態(tài)上看，周圍客群對它的需求還是比較旺盛的，且周圍消費人群規(guī)模較大，具有一定的購買力。盡管暖山生活廣場最主要的壓力來源于旁邊的上品+，但上品+現(xiàn)在也存在問題。

賴陽指出，如今社區(qū)商業(yè)的傳統(tǒng)購物功能在逐漸減弱，人們對休閑、文化、娛樂、家庭、兒童教育的需求卻越來越旺盛，但項目成功與否，不僅僅是企業(yè)的定位是否包括這些方面的業(yè)態(tài)，關(guān)鍵還是在于里面的品牌組合和氛圍營造的設(shè)計，如引進(jìn)的品牌是不是網(wǎng)紅或者是消費者特別認(rèn)同的品牌。此外，環(huán)境氛圍的營造是否具有時尚感、藝術(shù)感，以及能否可以給消費者提供沉浸式體驗等，這些內(nèi)容能否成功吸引消費者更是重點。

賴陽建議，想要吸引更多的消費者前來，可以在商場不定期的舉辦一些特色主題活動，讓人們參與互動的欲望在這里能夠得到滿足。企業(yè)間的競爭不僅僅是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和功能定位，以及面向社區(qū)人群的競爭，而是在這些細(xì)節(jié)上的競爭。“此外，一個好的商圈是可以起到商業(yè)項目之間關(guān)聯(lián)互動的作用，從而可以達(dá)到互相引流的目的。”

（來源：北京商報 記者 閆巖 王瑩瑩）