周三下午，時間已接近14時，但在北京朝陽合生匯的21區block街區里，仍然有許多年輕人在流連。

“大家都不用上班的嗎？”我們對此種場景非常好奇。

接下來的21區block 2.0品牌發布會上，我們在合生商業集團副總裁趙澤生的發言中，找到了21區block如此吸引年輕人的答案：“大家從進入到我們時空入口那一刻開始就能感覺到不一樣，你進入的不再是一個單純的購物中心，而是每一步都充滿驚喜和變化。”

是的，合生匯每一處打造都聚焦新一代年輕消費群體，從2017年開業到如今升級版21區block，合生商業只用了兩年時間。同時，朝陽合生匯用這兩年實現了日均客流超過15萬人次的成績。

據合生商業集團首席品牌官張西介紹，朝陽合生匯里的21區block已是目前街區客流第一：“在這兩年對于街區空間的深度打造之下，21區block已經成為了京城大家潮流生活的一個新的大IP，自帶了很多粉絲和流量。”

“這也是我們想要表達的，未來是創新、跨界，是挑戰不可能，把創意、場景、互動、空間、服務等多個內容和資源相連接，與大家一起玩，一起嗨，實現自我的進化。”趙澤生在會后的采訪環節這樣闡述21區block以及朝陽合生匯的理念，而創新是他提及最多的字眼。

事實上，“創新”是合生商業內部生長出來的藤蔓，已經滲透到每一處。

“骨子里的創新”

在大多人看來，21區block做得足夠新穎，并成為其他品牌對標的標桿，但合生商業的創新基因卻在不斷“作祟”，“一直要求自己，做別人沒有做過的事情”。

關于升級21區block至2.0版，“可能2.0不一定比1.0好，但這種精神是值得的。”趙澤生聲音爽朗：“不斷尋找更好的解決方案，是我們骨子里的東西。做這個東西，不敢于創新，不敢于迭代，不敢于邁出舒適區嘗試還沒有成功的和還沒有探索的，是自己的失敗。”

“什么是創新？當考到100分時還敢于學習，獲得全世界認可后還敢于發現未知，關鍵是怎么樣能創造。你不去美國看一看，不去日本看一看，總覺得自己樓下小商場服務就已經很好了，不去外面館子吃一吃，覺得世界上最美味的就是媽媽做的飯。”他抬了抬手道：“所以要打破舒適區，你問我升級（21區block）的理由，就是不滿足，永遠不滿足，我覺得不滿足的過程為未來帶來的，就是下一次創新。”

而現在，21區block將從業態、空間、時間上進行迭代創新，張西用一句話進行了總結：年輕人所到之處，都是2.0街區的世界，年輕人所有休閑時間，都可以在街區里得到滿足。

更有意思的是，合生商業與商戶的關系也不再只是甲方和乙方，不再只是客戶和運營商，合生商業把他們統一稱作合“伙”人，一起組建好玩聯盟，一起挑動年輕消費新主力的多巴胺，“一起合作深度經營，當然一起掙錢”。

針對未來合作伙伴，合生商業還推出了“夢想加速器”。在這里，入駐商戶不僅能得到學院式的創業指導，幫助他們在細分的市場環境中找到自身發展定位及成長機會，更能得到活動營銷、數據分析、傳播推廣等全方位的經營支持。

合生商業甚至還會成立一個商業引導基金，讓微小快速成長，讓強者更加富裕。高挑的張西在臺上分享道：“我們希望自己是城市的連接者，人流、資金、聲譽都不再是我們要去解決的問題，而是我未來發展源源不斷的動力。”

對此，趙澤生強調，合生商業的運營能力主要是創新能力，“我們的核心競爭力是創新能力，這種創新能力體現在好幾個方面。比如說我們對于商業模式的創造方面，不只是傳統地主和租戶之間的關系，也不是傳統的所謂的商場和商戶，以及商場和消費者之間的關系，更多是打造共贏的生態圈。”

他表示，合生商業的創新同時還體現在對內部的創新，包含對于業態現場空間的打造，以及對于線上線下交易方式的使用上，“我們是非常包容的”。

對于商業運營商這個概念，他同樣有著新的理解：“我們做了很多東西，不只是商業，還有產業地產、養老地產、酒店等資產，大家都喜歡說商業不動產或產業不動產，我認為不動產在后面，首先應是內容本身，我認為合生商業是商業及產業的內容運營商，不只是地產商，因為地產只是載體。”

“很重要的一點，我們是產業內容或者商業內容打造，所以非常注重創新，我認為創新是浸入到我們骨子里的基因。”趙澤生再次提到。

“商業不去突破自己，去考慮一些類商業和一些其他更好的業態組合，去滿足高樓層的需求的話，可能以后我們很多的商業價值就不能做到最大化。沒有這些創新嘗試，將來在整個市場競爭的時候就會弱下來。”張西如此說道。

“很多企業覺得現在吃得飽穿得暖了，可以舒舒服服享受一下現有的成果了，我們卻是一直要求自己，做別人沒有做過的事情。”張西表示。

“賦予做事的機會”

創新精神的驅使下，21區block的打造取得了超出預期的成功，隨之而來的就會是更大的市場前景。

“此次發布2.0街區之后，21區block會以合生匯作為原點進行輸出。”張西對觀點地產新媒體透露。

據介紹，目前有很多地產公司正找合生商業洽談，有的是同行，有的是商業品牌，有的可能還沒有進入商業地產。“但大家都看到21區block不僅是一個場景化，更多的是內容的組合，以及團隊的創新精神，所以未來的對外輸出一定會有，但輸出有可能是在企業內部，也可能是在企業外部，這些都會出現。”

進行品牌輸出自然要求有成熟的專業團隊，合生在商業上雖是新手，人才儲備卻是早已完備。

張西表示，公司在商業地產上是一個新鮮的企業，但在傳統地產上是一個有歷史的企業，所以整個公司的人員儲備以及各個部門專業精英的人才儲備都特別充足，包含全流程的專業人才。

事實上，人才戰略對于企業而言永遠都不是容易的事，趙澤生就說，世界上不缺好項目也不缺錢，缺的是真正找到好項目拿到錢，能夠把它運作起來的人，讓它發揮價值的人。

合生商業自然有一系列的人才培養體系，人才儲備包括國內外一流大學的高材生，但在合生商業看來，其做的并非僅限于企業內部的培訓體系，而是一個“授人以漁”的故事。

“我們不只奉行所謂的培養，片面地理解培養是學習的過程，我們真正給予團隊賦能，賦的是做事的能力，同時賦做事的責任，能力和責任同時給予同一個人同一個團隊。”趙澤生接著談及具體做法：“把我們優質的團隊直接在一個個項目里操盤，最好的是我們不斷給他們賦予很多實操性的機會，讓他們在戰爭中學會戰爭，讓他們在聽得見炮聲的環境中做決策，我們給予的是這種東西。”

“我們不怕他離開公司，也不怕他離開品牌，關鍵是這個人離開我們之后能夠為社會做點什么。”想通了這一點之后，合生商業就跳脫出了人才帶來的苦惱。

“我們其實是賦予大家做事的機會，給大家能夠實現自己夢想成功的品牌，我覺得這才能使這個平臺這個企業永遠不會受制于人才帶來的苦惱。事情不能做小，想小了永遠就是那些煩惱。”

“慢風景有慢的道理”

雖然已進入對外品牌輸出階段，但21區block每一個街區主題肯定都是獨一無二的，沒有任何可以復制的可能，而這也是合生商業對旗下所有產品的一貫堅持，規模似乎一向就不是他們關注的點。

張西介紹，合生在上海周邊、廣州周邊以及北京周邊都還有很多土地儲備，有的會做成產業園和產業綜合體，因為有人的地方就會有商業配套，但會根據不同的區域以及周圍的特點，每一個項目都屬于單獨研發和定制的產品。

“我們也有很多街區在設計當中，比如我們有一個很大的社區，入住了兩三萬人，這種情況下我們不得不去想相應的商業配套是什么，所以有的會是街區的形式，有的會是小盒子的形式，如果只有1萬多平米規模的，可能會是超市、餐飲以及一些生活服務配套，我們真的會有不同的產品組合，所以未來大家可能會看到購物中心體系的產品線會越來越多。”

據觀點地產新媒體了解，合生商業管理的板塊覆蓋城市綜合體、購物中心、寫字樓、產業綜合體、酒店、服務公寓、養老等，依托于合生創展、珠江投資，以及合生商業自投的幾大集團的產業資源，已經在北上廣深成都等十余個城市擁有90余個商業和地產項目，已經建成并開業的運營項目面積超過360萬平米，輻射科創、文創、文旅、教育、康養、科技、物流、商業等多個領域。

但張西也道：“沒有任何讓我們覺得可以復制的，我們不會為了快而去做標準化的產品，而做原創的產品，往往讓我們花費更多的精力和資源。”

趙澤生的說法是，我們可能并不是走得最快的，但希望成為走得最遠的。

他指出，合生商業已儲備約千萬平米，現在在建的約有1000萬平米，還有一些正準備入市。土地逐漸釋放會轉入到項目上，兩三千萬平米在手里基本可以看得到。

他又補充道：“現在國家政策，包括基金面，都不允許我們做很積極的投資，要穩健，不能為了規模為了發展就把資金鏈斷了，把公司搞得不是自己的了，這不是我們的訴求。”

“所以合生商業會審慎地尋求與別人合作，甚至在市場上拿地。大家看到合生是比較逆周期的公司，比較穩健，不追求快銷式的發展，但我們每年都沿著自己的計劃，自己有多大本事吃多少飯。”

“我相信慢風景也有慢的道理，我們的精細化，我們認為比較有競爭力的回報，這些才是商業本質。”據趙澤生透露，合生商業的項目回報率基本可以達到12%左右，而且預計未來幾年會進行上市。

“一定會給出跑贏市場的投資回報率。一般商業地產大概有5%到6%的年化回報，但實際我們的項目基本在12%左右，回報率非常不錯，既包含在土地獲取中，包含在建造設計過程中，以及后期運營打造過程中，到各個環節，能做到成本最優利益最大化的形式。”

（來源：觀點地產網 陶木）