SKP，吉小安在京城再開一朵，叫SKP-S。S，是“South”的首字母。

它離北京SKP購物中心只有一路之隔，位于佳兆業廣場的B1-4層。這是一個命運多舛的爛尾樓，有故事，多番股東進出、更名。

如果從過往的歷史來看，它的風水并不好。或者說，極差。

吉小安豪擲3億，為SKP-S裝扮，大弧線和玻璃幕墻，加上可調節的全彩變色燈光系統，讓它的風頭甚至超越了老牌的北京SKP。

在商業地產世界，一條路，或許隔開了兩個世界。《晏子春秋》里說，“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳，葉徒相似，其實味不同。”

13年前，吉小安旗下的北京華聯與新光三越聯手打造了“新光天地”，成為北京乃至中國最牛的奢侈品商場，來者非富即貴。后來，北京華聯拿下控制權，硬生生地改了“SKP”這個洋名字。實際上，SKP（Shin Kong Place）就是新光天地英文名字的首字母縮寫。

對于這三個字母的由來，消費者漠不關心，他們只想知道，哪個奢侈品又上了新貨，何時有促銷活動。

在吉小安的華聯商業王國里，SKP像一個神奇的存在，據稱2018年北京SKP的銷售額高達138億元。截至目前，SKP投資了18家公司，包括2018年開業的西安SKP。

但SKP并沒有被北京華聯集團董事局主席吉小安裝入上市公司——華聯綜超（600361.SH）和華聯股份（000882.SZ）。其中，華聯股份是北京華聯旗下主營大型購物中心的旗艦。

為什么吉小安遲遲不把SKP資本化呢？它與華聯股份同業競爭的問題該怎么解決？

新貴階層

北京SKP與SKP-S的定位不同。

前者是動輒豪擲六位數、卻又為百元優惠券糾結的富豪，后者主要是刷抖音、網紅和朋友圈新貴。

進入商場，在SKP-S合作GENTLE MONSTER的“未來農場”中，羊叫聲引領樂居財經看到了早已在社交平臺上被網紅刷爆的仿真羊，相對而言，作為主題中的另一位主角，正對面的機械羊，則顯然沒有受到這種目光待遇，設計者具有濃濃超現實主義的敘事野心，被更多地解讀為3D打印的工筆畫，就好像某條有關未來農場的網友評論所描述“一層有特別火的未來農場，有很多假綿羊看著跟真的一樣還會動”。

LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、CARTIER和BALENCIAGA……毫無意外地出現在一層重奢區內，但意外地以統一的“略帶廉價感”的黑子電子屏招牌形象示人，一改之前各個品牌獨有的logo設計，置身其中已辨不清品牌時尚新潮，也鮮少有顧客用心購物，更多的是參觀主題場景。

進店后，每家均有各自亮眼的產品和設計思路，如GUCCI美妝、家居概念店，PRADA創意零售空間，但都帶有火星主題元素，這些國際一線品牌就像“超級英雄”，仿佛加入了“SKP-S宇宙”序列，主角光環常態性隱藏在自家中。

二層的墨鏡企鵝展區吸引了大量的以家庭為單位的參觀者，站到肢體捕捉設備前，通過伸展身體，即有企鵝開始旋轉“反射”出觀者表現的對應動作輪廓，但這個體感設備需要排隊。同樣的，在三層、四層所布置的時光隧道、太空艙、外星人對話等刷爆朋友圈的“經典場景”前吸引多人駐足，但是提袋率卻很少。“這里給人的感覺就像是個藝術展覽館，而不是一個購物商場，各個品牌只是其中的點綴。”這是來過這里體驗過的消費者最多的感慨。

為了迎合80后、90后這批涌現的奢侈品強勁消費群體，使用面積僅有2.7萬方的SKP-S，讓渡了大面積零售經營空間，不惜花費大量精力、財力打造沉浸式場景，然而這種“犧牲租金收入造場景”的方式，是提升購物體驗還是初開業招租壓力大？這種模式是否值得復制或效仿值得深思。

自去年雙12開業之后，以藝術展覽、科幻體驗、網紅打卡地、商場改造標桿、商業地產新模式等多個標簽，讓SKP-S登上行業熱議話題榜，吸引著大望路商圈之外的消費群體前往。不過，去掉濾鏡之后的網紅真面貌究竟是怎樣的？

在某點評網站上對SKP-S的評價或許能折射出潛在問題，令人意外的是，在好評如潮中仍有不少差評，基本都可歸結為吐槽電梯、地下車位，反映裝修氣味重等問題。

“營造沉浸式場景需要保持新鮮感，對場景更換頻率有著高要求，成本壓力較大，成本與利潤之間如何平衡需要時間檢驗，最快一年，最慢三年就能見分曉。”資深商業地產專家柏文喜解釋道。

南橘北枳？

如果建國路是條河，橘生淮北為橘，生淮南則仍未可知。

熟悉該地塊的人都知道一個“怪圈規律”，以長安街為界，北邊商業熱度和消費強度都更盛，而南邊從建筑到經商氛圍都不太好。在曾是北京知名的爛尾樓——長安8號上改造的SKP-S能否打破“怪圈魔咒”，為其注入新生機，也是業界普遍關注的焦點問題。

SKP坐落在大望路的華貿中心綜合體中，與其西邊的國貿商城、萬達廣場、金地廣場、銀泰中心等商場構成了CBD商圈，SKP-S雖處該商圈中，卻未能形成有效導流。

業內專業人士解釋道：“北邊的顧客形成慣性難過來，而西邊的消費群體很大程度難與其定位相匹配，相對孤立的SKP-S需要自己努力去改變，這也是其花心思設置每層主題的原因。”

“與寫字樓共用停車場，停車位少且不好找，完全體會不到高端奢侈定位商場該有的體驗感。”是對SKP-S停車場反映最多的問題。

佳兆業廣場總建面約25萬平，是集商業、酒店公寓、寫字樓的綜合體項目，留給SKP-S的停車位數量的確相對有限。而公共交通方面，非地鐵上蓋，雖距離相近，但北面、西面均與大望路地鐵站相隔一街，便利程度有所打折。

在長安街南邊商業氛圍常年受“冷落”的歷史背景下，SKP南館和北館又隔街相望，互通道路并未打通，對人流形成天然分割，跨街導流難度加大。SKP-S如何將高參觀率轉換為高購買力，能否帶動南區商業氛圍，需要時間來回答。

資料介紹，SKP是北京華聯集團等投資興建的一家合資百貨公司，其前身是“新光天地”，隨著北京華聯從新光三越手中購買了合資公司的部分股權后，便成為了新光天地項目的主導方。不過，企查查數據顯示，對于北京華聯（SKP）百貨有限公司，北京華聯集團投資控股有限公司股份占比40%，屬于第二大股東。

曾在2011年運營出銷售額最高的單體百貨商場之后，從此一騎絕塵，占領絕對高地，有著超強商業經營基因的SKP團隊能否為SKP-S提供多大的消費支持，也需要留給時間檢驗。

誰的SKP？

翻開SKP的歷史，它充滿故事。

SKP的全稱是“北京華聯（SKP）百貨有限公司”。注冊于2006年3月28日，注冊資本2.5億元。最初的名字是，華聯新光百貨（北京）有限公司。

它先后有三個股東退出，包括良木投資、得瑞投資、新光三越投資。目前持股者為新加坡公司RADIANCE INVESTMENT HOLDINGS.LTD和北京華聯集團投資控股有限公司。RADIANCE的實際控制人無法查詢到——只顯示它成立于2011年9月15日，北京華聯集團由吉小安通過5家公司持有。

但從SKP誕生以來，它一直與北京華聯集團旗下的商業分開運營，尤其是沒有裝入北京華聯旗下的上市公司華聯綜超和華聯股份。

有分析師指出，SKP和華聯股份存在同業競爭嫌疑。北京華聯集團持有華聯股份25.39%股權，是第一大股東。據悉，華聯股份是國內唯一專注于購物中心運營管理的上市公司。

當前國內購物中心同質化嚴重、新增長點難尋，能夠突出重圍的優秀經營者并不多。單人難成勢，合力易攻堅，要在行業占領絕對地位，二者互相借力會更易突破。

在房地產行業分拆商業上市漸成趨勢的當下，商業的經濟潛力正在加速釋放，而有著“國內商場銷冠”之稱的SKP是名副其實的實力股，如若納入華聯股份之列，也可拯救股價持續低迷的華聯股份。

2015年到2018年，公司扣除不歸母的凈利潤已經連續四年虧損。虧損規模分別為3.96億元、2.26億元、2.2億元和4.62億元。

SKP在2011年創造出銷售額最高的單體百貨商場之后，從此一騎絕塵，在商業地產領域占領絕對高地。在剛剛過去的2019年，SKP因單日銷售額突破10億元登上行業熱議話題榜，而反觀華聯股份的業績表現，收入增長乏力，轉型尋路效果未現。

華聯股份的成績有些慘淡。2016年收入和凈利潤雙降，且降幅可觀，分別同比下降14.66%和47.50%；2017年增收不增利，凈利潤同比大幅下降82.87%；2018年收入利潤雙增，然而非經常性損益貢獻突出；2019年前三季度收入同比微增0.51%，增長疲態盡顯，迫切需要尋找新的增長點。

華聯股份也在不斷尋求轉型，處置低效門店，聚焦主營業務，也開始發力輕資產模式，不過目前效果暫未顯現。

吉小安沒有將SKP裝入華聯股份，背后的原因令人費解。

（來源：樂居財經 張丹）