朝陽公園商圈內(nèi)的“大黑樓——駿豪·中央公園廣場(chǎng)以其建筑的特色成了社交網(wǎng)絡(luò)上的流量明星，但開業(yè)一年有余，目前商業(yè)配套情況仍不甚理想。

除了受到疫情影響外，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)客群和周邊競(jìng)爭(zhēng)等原因，給這個(gè)龐然大物提出了商業(yè)領(lǐng)域的新課題：該如何利用網(wǎng)紅+商務(wù)的獨(dú)特定位，幫中央公園廣場(chǎng)留住高質(zhì)量的小資客群？

劉卓瀾/攝

近三分之一商業(yè)空置

商務(wù)綜合體中不乏特色項(xiàng)目，尤其是外形獨(dú)特的建筑更引人注目。駿豪·中央公園廣場(chǎng)是由著名建筑師馬巖松操刀設(shè)計(jì)，整體建筑以“城市山水”為核心概念展開，而這種大自然的元素最直觀的體現(xiàn)是在外觀酷似一座假山的形態(tài)上。北京商報(bào)記者看到，中央公園廣場(chǎng)在大眾點(diǎn)評(píng)推薦頁面出現(xiàn)的次數(shù)較多，有網(wǎng)友感嘆該建筑如同“龐然大物”，還有人直言“黑壓壓一片建筑群，看起來充滿神秘感。”

正是由于建筑的特殊性，才引起不少人們前去打卡拍照。其中，有消費(fèi)者表示，“每次路過朝陽公園都會(huì)被這幾棟大黑樓吸引”。還有消費(fèi)者表示，因?yàn)橥ㄟ^外觀吸引前去，才發(fā)現(xiàn)這里擁有一片商業(yè)區(qū)。

開業(yè)一年有余，如今才高調(diào)推廣。不過，北京商報(bào)記者走訪中央公園廣場(chǎng)看到，項(xiàng)目商業(yè)面積仍有近三分之一處于招商中。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在地下商業(yè)負(fù)一層中，整體大約有近50家商鋪位置，其中掛有店鋪招牌的約34家，在營(yíng)狀態(tài)的商家約20家左右，其余均在招商中。

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不過，其中一家商戶向記者直言，“此次疫情讓不少商家打了退堂鼓，有一些難以經(jīng)營(yíng)下去的就終止?fàn)I運(yùn)了。”

記者看到，該項(xiàng)目主要集住宅、寫字樓和商業(yè)為一體。商業(yè)面積分別位于地面一層的臨街獨(dú)棟建筑和寫字樓下的負(fù)一層及負(fù)二層，整體商業(yè)部分以開放街區(qū)和盒子形式的封閉室內(nèi)商場(chǎng)組合而成。

從業(yè)態(tài)和客單價(jià)來看，項(xiàng)目主要針對(duì)的還是商務(wù)白領(lǐng)一族。記者看到，該項(xiàng)目主要以餐飲業(yè)態(tài)為主，其中一層獨(dú)棟的商戶多為日料、西餐等異國(guó)美食，不少餐廳擁有外擺區(qū)域。其中，一家名為秋的日本料理門店客單價(jià)在1000元左右；墨西哥餐廳The Mission客單價(jià)約60元；西餐門店山頂RODEO客單價(jià)在260元左右。而地下商業(yè)多以茶飲、快餐、便利店、超市為主，主要針對(duì)日常樓內(nèi)辦公族的消費(fèi)。其中，類似CoCo、一點(diǎn)點(diǎn)等茶飲客單價(jià)約20元。

不過在疫情期間，記者走訪時(shí)段看到，臨街商業(yè)的客流明顯高于地下商業(yè)的客流。臨街的外擺區(qū)有不少商務(wù)人士用餐，而在地下市內(nèi)商業(yè)區(qū)域用餐的人群較少。

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有待完善

根據(jù)公開信息顯示，駿豪·中央公園廣場(chǎng)占地約3.5萬平方米，總建筑面積達(dá)22.3平方米，包括甲級(jí)5A寫字樓、臨街商業(yè)、地下商業(yè)、住宅、企業(yè)獨(dú)棟、精品辦公及配套七部分，其中地下商業(yè)面積約2萬平方米，臨主街底商的單店面積在1600至3000平方米之間。

根據(jù)駿豪·中央公園廣場(chǎng)相關(guān)人員介紹，該項(xiàng)目的目標(biāo)客群不僅是寫字樓的白領(lǐng)客群，還有周邊軌道交通商業(yè)、居住、公園休閑等功能覆蓋到的各種人群。

正如上述人員介紹，該項(xiàng)目確實(shí)在區(qū)位上占據(jù)了較好的資源。根據(jù)記者走訪看到，14號(hào)地鐵線朝陽公園站直通中央公園廣場(chǎng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部，項(xiàng)目周邊擁有房?jī)r(jià)每平米約為10萬元左右的高檔社區(qū)，如棕櫚泉、公園大道、麗水嘉園等。

同時(shí)，有房產(chǎn)中介的人員透露，該區(qū)域緊鄰使館區(qū)，以及有著“天然氧吧”之稱的朝陽公園，此類高檔公寓社區(qū)居住者多為各國(guó)的大使、參贊、外企高層以及明星等人群。此類人群對(duì)方便、舒適、品位、文化方面的需求較高。

不過，從業(yè)態(tài)配比上來看，目前的品牌等級(jí)與數(shù)量還不能支撐對(duì)應(yīng)的客群需求。記者發(fā)現(xiàn)，目前該項(xiàng)目在營(yíng)商戶相對(duì)重復(fù)，未來可能存在分散客流的風(fēng)險(xiǎn)。就茶飲業(yè)態(tài)來看，地下商業(yè)區(qū)域負(fù)一層有一點(diǎn)點(diǎn)、瑞幸小鹿茶、CoCo和貢茶四家門店。同時(shí)，負(fù)一層的便利蜂與負(fù)二層的T11生鮮超市、T便利也略有重復(fù)。

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但對(duì)此方面，CoCo店員解釋，雖然看起來重復(fù)業(yè)態(tài)較多，但對(duì)門店的影響不是很大。因?yàn)橐咔槠陂g門店主要還是靠線上外賣訂單支撐，該區(qū)位輻射廣泛，對(duì)于下午茶需求較大，從而也緩解了與周邊相似業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)。但后續(xù)隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)及商戶入駐，目前難以預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效果。

此外，該項(xiàng)目大部分門店主要針對(duì)白領(lǐng)的日常消費(fèi)，若是想要吸引更多目標(biāo)客群，應(yīng)增加高端商業(yè)。有商業(yè)高層指出，針對(duì)朝陽公園周邊的增值人群消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)趨勢(shì)，中央廣場(chǎng)項(xiàng)目一方面應(yīng)該增加高檔、國(guó)際消費(fèi)業(yè)態(tài)，另一方面加強(qiáng)夜間及周末時(shí)段具有多元化、高端多功能主題的消費(fèi)，吸引使館區(qū)外國(guó)人和CBD白領(lǐng)群體。 

重在統(tǒng)籌管理

同屬寸土寸金，但周邊高端項(xiàng)目扎堆，中央公園廣場(chǎng)能否分羹還很難說。近兩年，西大望路及其延長(zhǎng)線兩側(cè)分布了多個(gè)北京地標(biāo)性項(xiàng)目，如北京朝陽合生匯、北京SKP及SKP-S、藍(lán)色港灣等，同時(shí)上述項(xiàng)目均擁有地鐵直達(dá)、高檔社群等優(yōu)勢(shì)，這在一定程度上削弱了中央公園廣場(chǎng)的輻射力度。

不過好在，以該項(xiàng)目為圓點(diǎn)的1公里范圍內(nèi)，除了藍(lán)色港灣，其余的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多以社區(qū)業(yè)態(tài)為主,如服裝店、小型雜貨店、超市等。而且記者發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域社區(qū)業(yè)態(tài)主要為中檔大眾水平,與該區(qū)域居住的高檔客群匹配程度不高。如棕櫚泉生活廣場(chǎng)面積不足2萬平方米，內(nèi)部服裝品牌多為運(yùn)動(dòng)及折扣店；京客隆超市以日常大眾消費(fèi)為主，進(jìn)口商品較少。

通過統(tǒng)籌安排，可以實(shí)現(xiàn)為社區(qū)及寫字樓共同服務(wù)。北商研究院特約專家、北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴陽指出此類項(xiàng)目具有一定的體量，在功能定位合適，引入商鋪品牌吸引消費(fèi)者，管理商鋪方面不能只是簡(jiǎn)單的將空鋪分別出租，而需要有針對(duì)性的選擇出租。例如，對(duì)于一些好的項(xiàng)目可給予租金優(yōu)惠。這樣能夠形成一個(gè)完整的功能體系，定位既是可以為寫字樓服務(wù)，也可以為周圍的社區(qū)提供服務(wù)。

賴陽指出，只要在同一管理下，品牌商戶是消費(fèi)者認(rèn)可的商戶，那么整體商業(yè)效果肯定就會(huì)形成一個(gè)合力，若是單個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)高者得，那么可能就缺乏足夠的合力。

同時(shí)，漢博商業(yè)相關(guān)研究人員表示，此類寫字樓加商業(yè)模式的項(xiàng)目一般體量大，業(yè)態(tài)豐富，功能混合、體量龐大集中，相比單純商業(yè)項(xiàng)目，更容易在短期聚集大量人流。而且此類項(xiàng)目商業(yè)大多由創(chuàng)意、個(gè)性店鋪組成，更適合當(dāng)下白領(lǐng)、小資的消費(fèi)。

（來源：北京商報(bào) 記者 王曉然 劉卓瀾）