兩年靜默調(diào)整期后，上海廣場(chǎng)再次有了開(kāi)業(yè)消息。今年“雙節(jié)”放假前夕，上海廣場(chǎng)完成打圍改造，并重新開(kāi)放迎客。
開(kāi)業(yè)當(dāng)天，融創(chuàng)上海區(qū)域集團(tuán)總裁田強(qiáng)，上海城市總經(jīng)理鄭甫，上海文旅總經(jīng)理王爽，項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理王洪偉，資管總經(jīng)理李曉程，融創(chuàng)（上海）商置總經(jīng)理顧明等一眾高管站臺(tái)。
這一項(xiàng)目也是融創(chuàng)在上海城市更新項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)存量改造的首作，足可見(jiàn)上海廣場(chǎng)之于融創(chuàng)上海區(qū)域的重要性，融創(chuàng)此舉亦被看做是加速內(nèi)地商業(yè)布局的契機(jī)。管理層方面表示，這是一種新的嘗試。
“只要有好的項(xiàng)目和機(jī)會(huì)，融創(chuàng)上海未來(lái)應(yīng)該還會(huì)在存量資產(chǎn)的收并購(gòu)上會(huì)有更多的嘗試，可以在不同領(lǐng)域和地段去做這方面的嘗試。”在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)，融創(chuàng)（上海）商置副總經(jīng)理韓宏偉如此談到。
如何在不大量沉淀資金的情況下，加入到存量項(xiàng)目的改造并獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)，是融創(chuàng)這兩年一直在探索的，上海廣場(chǎng)則是一個(gè)很好的觀察窗口。其作為小股東，作為運(yùn)營(yíng)管理的角色，更像是以輕資產(chǎn)的模式涉足商業(yè)。
融創(chuàng)介入
事實(shí)上，在涉足存量商業(yè)項(xiàng)目改造前，融創(chuàng)（上海）商置與盛煦地產(chǎn)共同設(shè)立存量資產(chǎn)并購(gòu)基金，雙方各占一半權(quán)益，基金規(guī)模達(dá)到200億元，將聚焦一、二線城市的核心商業(yè)存量資產(chǎn)如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等。
隨后，便有了雙方在上海廣場(chǎng)項(xiàng)目的交集。
雖然作為淮海中路的“紅樓”，上海廣場(chǎng)前后多次在資本市場(chǎng)上倒騰，卻難尋為盤活這一資產(chǎn)的最終買家，轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2018年。
該年3月14日，由王謙牽頭的境外公司BU找上門，并單方面與紅樓集團(tuán)簽署了收購(gòu)上海廣場(chǎng)和福都商廈兩座上海商辦物業(yè)的框架協(xié)議。兩個(gè)月后，王謙拉上了“好伙伴”融創(chuàng)、新疆華凌以及美羅介入到這個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)上。
彼時(shí)，紅樓集團(tuán)的控股上市公司蘭州民百公告稱，旗下杭州環(huán)北將上海廣場(chǎng)90%權(quán)益轉(zhuǎn)讓予上海尚敏，初始轉(zhuǎn)讓價(jià)18.58億元，保留10%股權(quán)。上海尚敏由新疆華凌、美羅、上海融創(chuàng)以及BU分別持有35%、35%、20%和10%權(quán)益。
上述出售事項(xiàng)，曾遭到蘭州民百獨(dú)董劉陸天反對(duì)，并投了棄權(quán)票，其理由也很正當(dāng)：作為商業(yè)上市公司，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)公司市值的判斷包括盈利水平和公司持有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，上海廣場(chǎng)代表著公司的品質(zhì)不應(yīng)出售。
彼時(shí)，對(duì)上海廣場(chǎng)的估值曾高達(dá)25億元，是次交易初始價(jià)格18.58億元，綜合考慮了上海廣場(chǎng)的價(jià)值、賬面資金及未清償?shù)呢?fù)債等，仍較上海永菱2017年賬面凈資產(chǎn)約1.15 億元有大幅的溢價(jià)，預(yù)計(jì)為蘭州民百帶來(lái)稅前收益18億元。
“上海廣場(chǎng)之前的設(shè)施設(shè)備老舊，沒(méi)有什么特色而且很一般，樓宇本身標(biāo)準(zhǔn)不高，可能就只剩‘地段好’一個(gè)優(yōu)點(diǎn)了。”對(duì)于上海廣場(chǎng)過(guò)去留給人們心中的形象，上海資深業(yè)內(nèi)人士直言，這座上海老牌商辦物業(yè)久而久之便淹沒(méi)在人群中。
正因如此，華凌、美羅、上海融創(chuàng)以及BU在收購(gòu)上述股權(quán)完成后，利用兩年的時(shí)間，四股東方對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和調(diào)性，甚至是針對(duì)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行大的調(diào)整。
從這次組隊(duì)的收購(gòu)陣容看可圈可點(diǎn)，各方在地產(chǎn)投資上頗有建樹(shù)，華凌是新疆民企并運(yùn)營(yíng)著360多萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)；美羅Metro主要從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及百貨零售的新加坡上市公司，并打造了上海徐家匯“地標(biāo)”美羅城等著名項(xiàng)目。
此外，BU的實(shí)控人則是國(guó)內(nèi)收益型物業(yè)投資與資產(chǎn)管理平臺(tái)盛煦地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)，及御灃Collab創(chuàng)始人之一的王謙。
資料顯示，上海尚敏的管理層架構(gòu)里，董事長(zhǎng)及歷史法定代表人分別是BU的關(guān)聯(lián)人士羅瓊及王燕，四方股東各自派一名成員擔(dān)任董事，分別是華凌的米再峰、美羅的葉康文、融創(chuàng)（上海）商置總經(jīng)理顧明以及杜小平。
如此看來(lái)，BU更像是牽頭這一項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人，但所占股份最小，因此是小股操盤上海廣場(chǎng)，而華凌及美羅的角色則是財(cái)務(wù)投資人，占據(jù)上海廣場(chǎng)三分之一的權(quán)益，提供資金等，而融創(chuàng)實(shí)則擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者。
高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君認(rèn)為，項(xiàng)目涉及四方股東利益，對(duì)上海廣場(chǎng)的收益、財(cái)務(wù)情況和運(yùn)營(yíng)等會(huì)有比較明確的要求，更考驗(yàn)各股東方里對(duì)這個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思路的一致性了。
23年歷史
始建于1995年6月12日，兩年后竣工，上海廣場(chǎng)如今已經(jīng)有23年歷史，亦是上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一部縮影。
作為曾經(jīng)CBD的地標(biāo)性建筑，上海廣場(chǎng)也曾一度受到來(lái)自中海、大摩、紅樓集團(tuán)、華凌、美羅、融創(chuàng)、王謙等“大咖”青睞，并成為21世紀(jì)初期炙手可熱的上海老牌商業(yè)資產(chǎn)之一。
資料顯示，上海廣場(chǎng)由一幢建于6層商用平臺(tái)和25層高辦公大樓，外加3層商用、停車場(chǎng)、設(shè)施地庫(kù)及兩層保護(hù)層組成，商業(yè)面積為6萬(wàn)平方米，建筑面積28萬(wàn)平方米。
最初，該項(xiàng)目由香港菱電、香港信興集團(tuán)及黃浦國(guó)企永業(yè)集團(tuán)合資成立的上海永菱公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)，光投資建造就花費(fèi)70余億元，這不是一筆小數(shù)目。
可惜的是，這一項(xiàng)目最終還是被扣上“經(jīng)營(yíng)不善”的帽子。自中海2001年入局后，上海永菱仍未扭轉(zhuǎn)虧損狀態(tài)。四年后，中海退出，大摩先后買下上海廣場(chǎng)全部權(quán)益，總收購(gòu)價(jià)約9.28億港元。
收購(gòu)后，大摩曾將項(xiàng)目更名為“無(wú)限度廣場(chǎng)”，并投資5000萬(wàn)元改造升級(jí)，但空置率依然居高不下。好景不長(zhǎng)，因大摩中國(guó)區(qū)高管蓋斯·彼得森陷入賄賂事件被調(diào)查，大摩開(kāi)始清退內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)，上海廣場(chǎng)再次被擺上貨架。
于2009年底，其將上海廣場(chǎng)全部股權(quán)以14.2億元代價(jià)轉(zhuǎn)讓予浙江民營(yíng)企業(yè)紅樓集團(tuán)，折算均價(jià)3.55萬(wàn)元/平方米。彼時(shí)業(yè)內(nèi)人士稱，除去重新裝修費(fèi)用及交易傭金，大摩的回報(bào)并不豐厚，但因人民幣大幅升值，匯率收益已經(jīng)相當(dāng)驚人。
然而，上海廣場(chǎng)的收購(gòu)故事還在繼續(xù)。紅樓集團(tuán)最終沒(méi)能讓上海廣場(chǎng)“起死回生”，留下一地雞毛。2013年，為解決蘭州民百的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，紅樓集團(tuán)再次萌生退意，希望整幢出售上海廣場(chǎng)。
熟悉這一項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士表示，紅樓集團(tuán)曾接洽潛在收購(gòu)方，但購(gòu)買整幢物業(yè)的買家較少，均因價(jià)格分歧未能成交。2016年蘭州民百重組資產(chǎn)時(shí)，其將上海廣場(chǎng)注入到這一上市平臺(tái)。
十余年的時(shí)間，上海廣場(chǎng)的身價(jià)翻了好幾倍，一些變化正慢慢發(fā)生，主要有兩方面。
一是傳統(tǒng)零售行業(yè)受到以阿里巴巴為代表的的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式的沖擊，零售行業(yè)集中度提高，面臨更多元化的競(jìng)爭(zhēng)，不少購(gòu)物中心開(kāi)啟改造升級(jí)、優(yōu)化資產(chǎn)計(jì)劃，其中包括恒隆上海的兩座廣場(chǎng)。
二是上海廣場(chǎng)由傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型至新業(yè)態(tài)仍需投入大額資金進(jìn)行改造，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)不盡如人意，2017年的營(yíng)收1.1億元，凈利潤(rùn)僅為1305.9萬(wàn)元。
“雖然這么多年來(lái)收益不理想，該項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值肯定存在。歷史遺留的問(wèn)題還是比較大，轉(zhuǎn)手好幾次，而一個(gè)商業(yè)的重新經(jīng)營(yíng)需要用心和比較漫長(zhǎng)的時(shí)間及過(guò)程。”鄧懿君在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示。
對(duì)比幾乎同一時(shí)間段入市的商辦物業(yè)項(xiàng)目便可看出差距，恒隆港匯廣場(chǎng)（1999年開(kāi)業(yè)、商業(yè)建面6.39萬(wàn)平方米）于2017年總收入為12.41億元，上海恒隆廣場(chǎng)（2001年開(kāi)業(yè)、商業(yè)建面5.36萬(wàn)平方米）總收入14.09億元。
“另外，上海廣場(chǎng)會(huì)受到附近整個(gè)大商圈的影響，淮海中路東段的人流量，以及周圍商圈的一個(gè)代表性，導(dǎo)致它在大商圈的環(huán)境里面是受到其他商圈的壓力的。”鄧懿君補(bǔ)充道。
到去年11月底，紅樓集團(tuán)徹底退出上海廣場(chǎng)，至此上海尚敏完全持有上海廣場(chǎng)項(xiàng)目股權(quán)。被多番收購(gòu)的故事告一段落，正式踏入改造運(yùn)營(yíng)管理的道路。
老樓新生
如何盤活上海廣場(chǎng)？這是擺在四家股東方面前的一道難題。
鄧懿君介紹道，上海廣場(chǎng)本身場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是有問(wèn)題，比較老化的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在重新設(shè)計(jì)出來(lái)起碼比以前好一點(diǎn)，但不能說(shuō)有什么突破性的，因?yàn)檫@個(gè)硬件的局限放在那里。
環(huán)視當(dāng)日上海廣場(chǎng)新開(kāi)張的發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，正中間擺放是希臘柱與高跟鞋合體的超高藝術(shù)品，散發(fā)著濃厚的藝術(shù)氣息。
和K11有一個(gè)共同點(diǎn)，上海廣場(chǎng)此次在調(diào)性上做了調(diào)整，融創(chuàng)（上海）商置副總經(jīng)理韓宏偉談到，藝術(shù)空間和商辦聯(lián)動(dòng)是一種嘗試，希望能形成社交、藝術(shù)空間以及夜間經(jīng)濟(jì)的無(wú)邊界。
“現(xiàn)在才剛開(kāi)始，辦公會(huì)慢慢好起來(lái)，我們主張外循環(huán)和內(nèi)循環(huán)互動(dòng)，內(nèi)循環(huán)是指辦公人群的植入，有了一定數(shù)量的辦公人群，便能夠滿足樓下一至兩層的商業(yè)飽和，外循環(huán)則藝術(shù)空間、藝術(shù)展等吸引更多外部消費(fèi)者。”韓宏偉講道。
王謙在此前接受媒體采訪時(shí)亦表示，項(xiàng)目開(kāi)辟了嶄新的混合業(yè)態(tài)模式，集新型辦公、新零售、傳統(tǒng)零售和休閑娛樂(lè)于一體。…上海廣場(chǎng)將通過(guò)新零售的模式薈集國(guó)內(nèi)外潮牌，成為一個(gè)潮流聚集地，吸引千禧一代。
因此，不僅引入了共享辦公品牌wework，上海廣場(chǎng)全面改造升級(jí)7個(gè)樓層，并按照36%餐飲娛樂(lè)、8%潮品零售、56%WeWork聯(lián)合辦公為一體的多重功能組合業(yè)態(tài)布局，內(nèi)場(chǎng)設(shè)計(jì)更加考慮垂直空間的打造，如橫亙?cè)?至5層的中庭扶梯。
主打“無(wú)邊界的藝術(shù)消費(fèi)空間”的商業(yè)模式，上海廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)理念上強(qiáng)化“無(wú)邊界”的概念，地下一層至地上二層維持商業(yè)用途，三到六層則是共享辦公空間，以此來(lái)提升租金水平和物業(yè)價(jià)值，改變過(guò)去雜亂無(wú)序的商業(yè)地產(chǎn)形象。
韓宏偉也強(qiáng)調(diào)，受疫情的影響，上海廣場(chǎng)的發(fā)展條件和收入會(huì)打折扣，現(xiàn)在只能把基礎(chǔ)夯實(shí)，才能在2021或22年開(kāi)始慢慢往上爬升，對(duì)收益率一開(kāi)始不一定要有很大的期望，就像新生小孩，一開(kāi)始還是要在大環(huán)境里面努力去爭(zhēng)取。
“通常來(lái)說(shuō)，上海的寫(xiě)字樓年收益率，也就是租金收益率在3.5%-4%之間，商業(yè)會(huì)高一點(diǎn)在4%-5%，其他物業(yè)類型還會(huì)更高，收益率在5%-6%之間。”萊坊高級(jí)董事及中國(guó)區(qū)研究及咨詢部主管陳鐵東表示，每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的收益率都不一樣，沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)值，關(guān)鍵還是看后期的運(yùn)營(yíng)和管理。
十年如一日，上海廣場(chǎng)又回到了最開(kāi)始的地方，只是這次能否有所突破，這是留給所有人的疑問(wèn)。
融創(chuàng)商業(yè)成色
地產(chǎn)行業(yè)行至今天，過(guò)去通過(guò)高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)“暴富”的邏輯已行不通，從增量到存量的轉(zhuǎn)變，大部分房企會(huì)選擇拓展新業(yè)務(wù)，尋找利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存量改造是近幾年開(kāi)發(fā)商盯上的大蛋糕。
融創(chuàng)也是其中之一，但融創(chuàng)在商業(yè)上的布局仍以銷售為主，持有型的商辦物業(yè)較少，快速回流資金是孫宏斌希望的。
關(guān)注融創(chuàng)在商業(yè)上的布局，是從前述其與盛煦地產(chǎn)共同設(shè)立的存量資產(chǎn)并購(gòu)基金。彼時(shí)消息稱，該基金所投項(xiàng)目將由融創(chuàng)及盛煦地產(chǎn)進(jìn)行管理，融創(chuàng)將提供開(kāi)發(fā)及改造支持。
待物業(yè)進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)后，將通過(guò)多種渠道從資本市場(chǎng)退出，這也是上海融創(chuàng)首次以基金形式試水商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)。
興許是意識(shí)到存量時(shí)代到來(lái)，一二線城市的商業(yè)資產(chǎn)或能提供較穩(wěn)定租金收入，融創(chuàng)上海區(qū)域總裁田強(qiáng)曾表示，未來(lái)，城市更新將成為融創(chuàng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，便有了參與收購(gòu)上海廣場(chǎng)的想法。
此次參與上海廣場(chǎng)改造運(yùn)營(yíng)的融創(chuàng)（上海）商置于2018年3月28日正式揭牌，這個(gè)團(tuán)隊(duì)還很年輕。融創(chuàng)已有五大商業(yè)產(chǎn)品體系，有社區(qū)型商業(yè)為代表的精彩派、鄰里型商業(yè)的精彩匯、區(qū)域型商業(yè)的精彩天地，以及綜合體商業(yè)融創(chuàng)中心。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，融創(chuàng)（上海）商置主要深耕上海及一線城市的核心地區(qū)，還負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)嘉定區(qū)西環(huán)中心項(xiàng)目。
另于去年12月底及今年6月底，融創(chuàng)（上海）商置旗下兩個(gè)精彩天地產(chǎn)品系項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分別為上海香溢和上海浦興項(xiàng)目，其中浦興項(xiàng)目的商業(yè)體量?jī)H2萬(wàn)平方米。
在外界看來(lái)，融創(chuàng)做商業(yè)地產(chǎn)似乎處于比較“被動(dòng)”的狀態(tài)，地產(chǎn)銷售仍是主抓手，商業(yè)地產(chǎn)更像是試水或穿插其中布局的多元化業(yè)務(wù)。
孫宏斌此前曾對(duì)外解釋，除住宅外，融創(chuàng)也做了很多商業(yè)地產(chǎn)，供地大多數(shù)是綜合性用地，所以做商業(yè)地產(chǎn)的能力必須要有。未來(lái)會(huì)持有核心城市的核心地段的物業(yè)，如北京、上海等地。
此外，融創(chuàng)亦在上海、深圳、杭州、武漢、重慶等各地成立了數(shù)個(gè)商管公司。2016年市場(chǎng)消息，融創(chuàng)臻晶彩商管公司已在上海、蘇州、無(wú)錫、常州、宜興等城市，運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)面積約60萬(wàn)平方米。
去年年初，融創(chuàng)稱，公司三大戰(zhàn)略板塊包括融創(chuàng)地產(chǎn)、融創(chuàng)服務(wù)和融創(chuàng)文旅，而滲透其中的融創(chuàng)商業(yè)已在一二線城市均有分布，其中12個(gè)文旅城的商業(yè)總建筑面積合計(jì)約352萬(wàn)平米。
