配圖來自Canva可畫

對于絕大部分人來說，買房是人生的一筆必要消費，但不斷上漲的房價卻讓打工人苦不堪言。而正是因為需求高、交易單價高的特點，房產交易的各個環節都具有巨大的市場，吸引了眾多玩家前來捧場。雙11期間，天貓、京東、蘇寧都宣布了對房產交易的加碼。

而身為國內最大的房產交易平臺，在8月13日登陸紐交所的貝殼找房，近日也公布了其上市以來的首份財報。

財報開門紅下的隱憂

根據財報數據，貝殼第三季度的平臺總交易額（GTV）為1.05萬億元，同比增長了87.2%，今年前三個季度的總GTV已突破2萬億，超過去年全年總量。而這也帶動了營收的增長，貝殼第三季度總營業為205億元，相比于去年同期的120億元，同比增長了70.9%。

作為房產交易中介的貝殼，平臺交易總額和營收的增長，自然和體系內的門店、經紀人以及用戶有著不小的關系。而三季度，貝殼在這幾個方面也有不錯的增長成績。

截止9月底，貝殼平臺鏈接的門店數已經超過4.4萬家，同比增長41.7%，超過47.7萬的房產經紀人被鏈接在貝殼的平臺內，同比增長了50.7%。同時，貝殼平臺三季度的月活躍用戶為4790萬，同比增長了82.1%。

貝殼公布的第一份成績單，在一片欣欣向榮之中，同樣有著隱患。

平臺內經紀人數量的增加，在擴大貝殼找房規模的同時，也加大了平臺在傭金方面的成本支出。財報顯示，三季度公司內部的傭金和薪酬成本為66億元，同比增長了36.2%，而向代理商和其他渠道拆分的成本支出也從去年的32億元增加至77億元。

從內外部成本支出的比重可以看出，貝殼的銷售渠道結構正在發生變化。而這也讓三季度貝殼在實現毛利增長至44億元的同時，毛利率較去年同期下滑了3.1個百分點至21.3%。

這也影響到了貝殼的凈利潤。雖然在財報中貝殼表示，經過調整之后三季度的凈利潤達到了18.58億元，但是調整之前，三季度貝殼的凈利潤只有7500萬元，相比于去年同期的3.8億元下跌80%。

總體來看，貝殼通過犧牲盈利，從而換取了比較喜人的規模擴張速度。雖然這種模式并不是不可取，但是依舊會讓外界對貝殼的盈利能力產生懷疑。

穩存量業務

平臺內的現有房產業務，是保證貝殼規模擴張的最穩定基石。

舉例來說，二手房交易在房產交易中所占的比重一直很大。這主要是因為在很多城市中，城市核心區基礎建設較完善，而生活較為便利的城區幾乎沒有空閑地皮可以開發新樓盤，這就導致很多剛需房的年輕購房者只能選擇二手房交易。

但是二手房交易過程中，房屋質量、物業服務、產權手續等多方面問題都會成為購房者的“攔路虎”，另外服務質量層次不齊的中介，同樣也會影響到購房者的消費體驗。當然不只是二手房交易，這種問題普遍存在于房產交易中，而這也就成了眾多中介平臺的挑戰。

貝殼同樣需要面對這種挑戰，解決辦法主要有兩個方面。

首先是持續釋放ACN網絡的優勢。ACN全稱經紀人合作網絡，簡單來說，就是將房源、顧客等信息共享自平臺內，不同于以往房產交易只有一個經紀人。ACN模式之下，一次房產交易有一整個團隊進行分工合作。

雖然這種合作的經紀人模式，會在一定程度上降低一些單個經紀人的成交單數，但是卻可以在合理分工之后，掌握更清晰的房源信息，提升整體團隊的效率，保證組員收入的同時也保證了消費者能享受到更好消費體驗。

其次是通過線上化提效交易過程。房產交易的特殊性就在于必須的線下屬性，但這并不說明發力線上是沒必要的，比如疫情期間線下看房成了一種奢侈，線上看房就成了必要。

于是貝殼加速將5G、VR、線上簽等技術應用在自身平臺之中，這不僅減少了交易過程中購房者和經紀人不必要的折騰，讓購房者享受更加便捷的消費體驗，也能提升平臺的整體效率。

基于這兩方面的原因，貝殼的現有房產交易取得了不錯的成績。根據財報，三季度貝殼平臺內現有房產的GTV從去年同期的3354億元增長至今年的5761億元，增長幅度超過70%。而現有房產交易服務所獲得的營業收入也從去年的61億元增長46.2%，達到88億元。

拓新業務，迎新挑戰

有了穩定發展的存量業務，貝殼開展新房業務就有了一定的保障。新房對比二手房來說，各方面信息更統一，方便平臺管理；同時新樓盤主要集中在一二線城市的二環外地區以及低線市場中，有助于平臺挖掘下沉市場。

三季度貝殼在新房業務也取得了不錯的成績。新房交易總額從去年同期的2045億元增長至4207億元，增長幅度達到106%，而新房交易所取得的營收則達到了111億元，同比增長了95%，增長能力確實十分喜人。

這得益于貝殼加深了和B端房企的合作，中海、保利、碧桂園等大型房企的一手房源都出現在貝殼平臺之中。并且貝殼與很多大型房企的合作是長期的，這也將持續為貝殼釋放紅利。

但是競爭對手總是來自意想不到的領域，在聯合了易居之后，阿里今年以來在房產領域的動作最猛，而天貓好房更是和貝殼的新房業務形成直接的競爭。同樣是大品牌的一手房源，天貓好房上的價格卻有著很大的優惠，這對于貝殼而言是個不小的沖擊。而在用戶流量、技術支持、資本實力等方面，天貓好房有著貝殼難以企及的優勢。

房產電商：不確定性依舊

就像貝殼CEO彭永東說的，貝殼面對的是一個供給不確定、需求不確定、條件也不確定、意愿也不確定的市場。

房產交易過程中涉及到開發商、中介平臺、經紀人、賣房者、購房者等多個角色，而正是因為眾多的參與者和繁瑣的交易環節，讓房產電商難以標準化的問題一直存在，也就造就了這個充滿不確定性的市場。

也正是這種不確定性，一直是房產電商平臺向前進步的最大阻礙，對房產電商平臺來說，至少需要解決以下兩方面的難題。

首先是盡量簡化房產交易的環節。就像電路圖一樣，每多一段導線都會增加電阻增加能耗，同樣，每多一個環節都會給房產交易增加一層不確定性。

其次是盡量將B端和C端都掌控在體系之中。這個B端不僅僅是大型房企，更包括了賣房者、經紀人等小B端。將B、C兩端的數據、信息等整合起來，更能提高平臺內房源的確定性，從而更好調節供需關系。

雖然目前的貝殼在這兩個方面都有一定的動作，但是依舊是在比較淺層的領域，比如在B端和C端，貝殼的動作只是在營銷層面，這不能從根本上解決整個市場的不確定性問題，還需要進一步深化到交易的每一個場景之中。而這也讓交出首份財報的貝殼，不得不面對更加困難的挑戰。

文/劉曠公眾號，ID：liukuang110