又一次在觀點商業(yè)年會上見到張剛，多了幾分熟悉的感覺。他沒什么變化，還是一如既往充滿對商業(yè)地產的熱情。

過去這一年，疫情下的市場大環(huán)境陰晴不定，年會聚焦的話題也由商業(yè)地產的窗口期演變成疫情之下商業(yè)地產何去何從，“變”與“不變”成為爭論點。

根據張剛的分析，疫情大考中，商業(yè)的變革正在加速，尤其是對商業(yè)結構和內容的重構，而線上線下加速融合的影響亦是顯而易見。

于藍光文商旅而言，在大戰(zhàn)略方向發(fā)生變化的基礎上，仍然堅守著初心。張剛始終認為，商業(yè)更多涉及的是服務、管理、運營，這是萬變不離其宗的核心，不管疫情帶來什么變化。

藍光文商旅現在的核心已確定為“文化+商業(yè)+旅游”。

另辟蹊徑

張剛解釋稱，“文化+商業(yè)+旅游”其實是代表了一種跨界思維，因為現在單純就文旅談文旅、就商業(yè)談商業(yè)、就旅游談旅游，會比較狹窄。”

藍光文商旅想要抓住的，是新一輪消費群體、消費結構變化的機遇。

“目前，在國內細分市場當中，只有藍光文商旅整合這么多的不同產品線，涵蓋商住、辦公、商業(yè)、文旅全產業(yè)鏈。”張剛說，這更像一種新的商業(yè)模式，區(qū)別于傳統邏輯意義上的模式。

根據介紹，目前藍光文商旅有八大產品線，其中商業(yè)部分，主打的產品線是“耍街”開放式街區(qū)，也有藍光廣場這一類社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心，而商辦部分，聯合辦公產品“量子星”是代表之作。此外，藍光文商旅還涉及酒店、專業(yè)市場、公寓、體育、文旅、教育等業(yè)態(tài)。

但不同商業(yè)形態(tài)的跨界整合并不容易，如何做到協調發(fā)展是難點所在。藍光文商旅則是另辟蹊徑，用全周期資產管理的邏輯來管理不同類型產品。

張剛稱管理的邏輯是一樣的：“存量時代當中，會更關注于從前期的投資，最后到資本有效的退出，資產管理不僅僅是資產和資本的聯合劑，更多的是一種改良劑。”

他還由此提及生態(tài)圈概念，從項目整體定位到品牌、場景，再到內容，最后到商品，再反向觀察對于社群的影響和變化，“目前商業(yè)是數字化的生態(tài)體”。

而藍光文商旅打造的ACP線上系統便涵蓋了商業(yè)地產全周期資產價值管理中的每個緯度，從商業(yè)地產投資、融資，到開發(fā)、管理，以及最后退出。可以窺見，更多是“商管+資管”邏輯。

這之中，商業(yè)資產管理的核心又是什么？張剛提出：“所有的商業(yè)是要服務于消費群體的，沒有消費群體的商業(yè)，只能是無用商業(yè)。現在是以實體商業(yè)為核心做線上線下整合，歸根結底必須要形成清晰的特色，并且這種特色是被消費者所接受、認可的，這是做商業(yè)資產管理的核心。”

價值體現

以小見大，藍光文商旅最大的心得就是對復合性商業(yè)綜合體有完整、系統的解決方案。張剛稱：“商住地塊進行合理配比需要考量的因素，既要符合區(qū)域的、市場潛在的消費容量和消費需求，又要預想投資能否最終順利退出。”

他以昆明中鐵云時代耍街項目為例：“就是把耍街元素植入進去，讓商業(yè)能夠作為住宅發(fā)展的引擎，而非原來的先做住宅后做商業(yè)，商業(yè)先發(fā)力會對住宅形成非常強的價值支撐。”

在張剛看來，不管是在一二線城市，還是新三線城市，對于新區(qū)、生地的住宅開發(fā)項目擴展，商業(yè)價值支撐變得尤為重要。

另一方面，ACP系統亦是藍光文商旅輕資產能夠得以快速發(fā)展的利器，張剛形容其為“如虎添翼”。

自啟動輕資產輸出以來，藍光文商旅在全國已落地超過60個項目。通過ACP系統植入，解決了合作雙方信息不透明的問題。張剛對此表示：“ACP系統既是自用，合作伙伴也在用，合作伙伴的商家、消費者還可以用，解決了四方問題。”

他多次提及，ACP系統最大的特點是共享服務。

輕資產擴張過程中，藍光文商旅期望的是將合作項目打造成為“非常好的作品”，真正體現商業(yè)價值。

據張剛透露，更多的類型還是聚焦在城市更新的緯度。他指出，城市更新的操作難度比普通項目要高得多，城市更新項目都是“行活”，或者更高階的操作方式。

目前，藍光文商旅同步推進的有不少城市更新項目，成功案例包括上海虹橋量子星項目等。

與此同時，輕資產推進方面，藍光文商旅也一直尋求對接資本市場。張剛表示，現在正在操盤的幾個項目，期待明年在資產證券化方面還會有所斬獲。

于今年7月9日，招商財富-華泰-虹橋世界中心資產支持專項計劃資產支持證券成功設立，總規(guī)模10.65億元。

該辦公物業(yè)類REITs資產支持專項計劃的底層資產為上海虹橋世界中心，藍光文商旅用了一年半左右的時間，從項目改造到最后實現退出操作，用時非常短。

按照張剛的分析，商業(yè)地產不管是開發(fā)周期還是改造周期，相對住宅而言都會略長一些，而開發(fā)周期結束之后，會有一個市場培育期，所以要經過兩個階段，最后項目經營成熟以后，達到一定資產收益率，再把項目推向資本市場。

“商業(yè)地產進行類REITs、CMBS等資產證券化操作，都必須要有健康、持續(xù)、穩(wěn)定的現金流，這是核心。”他一直強調。