一場疫情，打亂了所有人的既定步伐。

在2020觀點商業年會的現場，各大商業地產企業掌舵者、金融機構掌門人熱議紛紛，對于如何重構商業市場發表了自己的一番見解。

有樂觀者將這次疫情形容為商業地產的一次“中年危機”。誠然，在地產行業下行時期，疫情帶來的經濟停擺讓眾人倍感壓力。

也有人認為，這次疫情給了地產人一個安靜的“反思期”。無論是近在眼前的疫情，還是稍遠一些的全球局勢、經濟轉型等，有待思考的問題還很多。

無論面臨著怎樣的境況，觀點商業年會上更多聽到的，仍是積極的聲音。上坤集團助理總裁兼商用資產事業部總經理梁晶，正是其中一個堅定的“看多派”。

在年會期間接受觀點地產新媒體專訪時，梁晶表示：“疫情除了帶來階段性的困難和危機之外，同樣還有更多的機遇，只是看我們是否做好準備，并主動去擁抱變化。”

梁晶指出，上坤商用結合自身的業務特點，將做到三個“精”：針對完全不同類別的項目，發現并確定“精準的客戶定位”；延續上坤基因，創新并深化“精致的產品打造”；通過“精細的運營管理”保證高質量運營。

一個商業項目能否得到市場認可，歸根結底是通過人流量和消費量來實現。后疫情時代下，消費者對于實體商業提出了新的要求，大健康、智能化、大數據等嶄新元素紛迭而至。

而梁晶提出的“三精”理論，則恰好是把握住了商業地產的本質所在。

“從基層做起”

“上坤在2010年成立，成立之初，我們就決定要持續深耕商業領域。”梁晶介紹說，上坤一直著力在打造均衡的地產業務組合，以住宅物業是核心業務，實現規模化增量，商業及綜合用途物業開發運營為輔，賦能資產和存量。“長期主義”是上坤一直秉持的信念。

從最初的一個個小型文創園區、社區商業開始，從開發建設到招商營運、資產管理……回首過往，梁晶笑稱，上坤的商業是“從基層做起的”，以商家和顧客為師，精研商業經營之道。

如今十年過去，上坤已經擁近10個處于不同階段的商用物業組合，包含商業、辦公、酒店、綜合體等等，大部分項目位于寸土寸金的上海。

或許也是得益于這種“商住平衡”之道的熏陶，梁晶對于商業地產的判斷和分析往往有著更為宏觀的視角。“危里有機，疫情居家期間，大家對生活和消費有更多思考。在這種情況下，好的產品、好的消費場景跟生活場景，可能會更為大家所感知，商業地產也是如此。”

憑借對傳統住宅業務發展軌跡的觸類旁通，梁晶對于商業地產有了更多思考。他指出，從“粗放”到“精細”的不僅是住宅，商業更是如此；而從“同質化”到“差異化”，則是企業打造核心競爭力的方式。

梁晶認為，如果為了一味的準求規模而不斷開發新項目是不負責任，很多時候客戶的真實需求沒有得到充分的研究和滿足，很多項目更多是千篇一律的狀態。

“從客戶的角度出發，如今線上、線下各種消費渠道越來越多，僅看上海這個市場，大大小小的商業中心已經幾近飽和狀態。如何通過獨特的主題、通過特殊的消費場景去形成客戶黏性，這是疫情之后會更加突顯的問題。”

身處“內容為王”的時代，能夠深入且精準地切中消費群體的“爽點”和“痛點”，決定著一個商業項目的成敗。而想要做到這一點，往往不是簡單依靠一些時尚元素，或者某些精致的空間設計就能夠實現的。

在梁晶的商業“方法論”中，他將商業地產項目成功總結成為一個“3CS”產品模型，主題（Concept）、空間(Space)、客群（Customer）、場景（Scene）、內容（Content）和服務（Service）六大要素之間環環相扣，最終保證了實現成功。

“一個商業項目的成功，往往不來自于某一個單緯度的成功，而是在于整個閉環的形成，一以貫之并做到極致。”

梁晶表示，上坤會盡可能站在消費者的角度，隨著年輕的“90后”和“Z世代”已經成為消費主流，關注新興群體的需求應該成為商業地產人的必修課。

“先番”迭代

梁晶口中的“變化”，如今已經開始不斷落地。

據了解，上坤如今提出了一條名為“先番”的產品線，目的正是為了適應已經到來的新消費趨勢。

關于新產品線的名稱由來，梁晶笑稱，“先番”聽起來可能比較二次元，但其實來源于英文“New Fans”（新社群）的音譯，所表達的是上坤對于打造商業項目的一種新思路。

“當今社會特別是后疫情時代，人與人之間物理距離已經不那么重要，更重要是心靈之間的聯系，而圍繞共同興趣愛好價值觀形成的聯系即是社群，以體驗為核心的新商業應更多圍繞著社群去打造。”梁晶補充說，上坤從拿到項目開始，核心思考的不是項目周圍有哪些人、哪些項目，而是考慮到底要吸引什么樣的人群，進而再根據這類人群的特點和項目本身特質去做。

梁晶表示，這與當前互聯網的趨勢是相契合的。在他看來，在大數據、5G時代，時間和距離的限制已經越來越小。依托于社群，可以通過高頻的線上活動來形成社群粘性和社群聚集，進而傳導至線下，形成更多消費和體驗。

根據上坤的規劃，先番系列中具體囊括了“先番城”、“先番小鎮”、“先番薈”、“先番中心”等系列產品。盡管各自的定位及規模不同，但相同的是，這四種“先番”項目均圍繞社群打造。梁晶介紹，以明年初即將開業位于上海閔行區的七寶先番城為例，是在一個10萬平米的地鐵上蓋商業綜合體，其區別于傳統商業，針對區域內對生活品質有較高要求的年輕白領和年輕家庭，以自然探索主題場景打造“社交客廳”，融合了共享辦公、主題酒店、文創書店、美食集市等一系列復合功能，并與跑團、音樂節、脫口秀等內容相結合，形成一周七天，一天24小時不間斷的社群新生活。

“就是不斷去思考、不斷去嘗試，我更希望我們的團隊，尤其是90后、95后能夠以“玩”的心態去做商業，先要自己玩開心了，才有可能讓顧客滿意。”

不得不說，追求差異化和精細化確實有利于形成獨有的市場競爭力，但從另一個角度來看，這或許也讓上坤商用面對規模和速度時需要有所取舍。

對于這一點，梁晶有自己的態度：“對于商業地產而言，我們很難簡單通過規模的大小做出評價，質的維度遠重于量，上坤商用追求的是有質量的持續增長。”

同時他也指出上坤商用經歷了十年的沉淀和積累，接下來會以“商住聯動，輕重結合”的體系化路徑加速發展，目前開發及運營中的商用資產規模已經超過100億。接下來，力爭通過卓越的開發及運營能力為資產賦能，成為“行業領先的全流域商用資產管理平臺”。

在上坤的理解中，所謂的快速增長一定是建構在理念不斷更新、產品不斷升級的基礎上，從而才能做出消費者滿意，并具有良好資產回報的商業項目。“在同一地段，無論是人流量還是銷售額，出租率亦或租金，我們往往都能夠比周邊同類型項目高出20%-30%。”