在疫情沖擊與國內(nèi)大循環(huán)帶來機遇的雙重刺激下，2020年對于商業(yè)項目、商圈發(fā)展而言是不平凡的一年。

同樣的外界影響，每個商圈的發(fā)展卻各不相同，有的積極轉(zhuǎn)型，有的快速復蘇，有的成為新打卡地標，有的卻陷入泥潭。

進入2020年最后一個月，北京商報記者重走各大商圈，洞悉新消費格局下京城老商圈的探索與新生。

崇文門商圈作為京城里數(shù)一數(shù)二的傳統(tǒng)商圈，與其他商圈相比，轉(zhuǎn)型升級稍顯遲緩。

北京商報記者持續(xù)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國瑞購物中心負一層、負二層部分區(qū)域關(guān)閉，摩方購物中心時隔兩年又開始了新一輪的品牌調(diào)整。諸多迎合年輕客群訴求的新消費勢力極速涌進，替代跟不上潮流的老舊品牌。不過，放眼崇文門商圈，三大主力項目只有打破眼前內(nèi)耗客群的僵局，實現(xiàn)差異化的借力發(fā)展，才能讓其真正煥新。

品牌大換血

從曾經(jīng)的新世界百貨一家獨大，到國瑞購物中心、摩方、搜秀等多元化的商業(yè)項目林立，崇文門商圈的調(diào)整變化從未間斷。

北京商報記者走訪該商圈看到，國瑞購物中心不斷加大餐飲占比，將負一層、負二層進行了重新招商；合景·摩方（北京）購物中心的不同樓層均出現(xiàn)了不同幅度的掉鋪現(xiàn)象，一些潮流新品牌正填補空缺；新世界百貨崇文店對商場中的超市進行了調(diào)改，在臨街位置引入了當下年輕人較喜愛的飲品品牌。

品牌的退出與進場，是商場購物中心轉(zhuǎn)型升級的排頭兵。北京商報記者在國瑞購物中心看到，負一層小吃區(qū)域變動較大，滿滿元氣棗糕、三元梅園等網(wǎng)紅小吃店撤出，換來的是迷你糖葫蘆、魚魷天下等新品牌。在通向新世界百貨通道一側(cè)的小吃街也基本空置，只剩下澳門味道、一點點等9家門店，而曾經(jīng)該條街區(qū)擁有約22家門店。

在國瑞購物中心負二層，位于北中庭附近的內(nèi)衣區(qū)域圍起圍擋，近10家門店全部關(guān)閉。同時，南中庭的wow colour、鮮芋仙等門店也已經(jīng)關(guān)閉。在國瑞購物中心負二層的體育業(yè)態(tài)區(qū)域，也僅剩下3家培訓中心營業(yè)。而在摩方購物中心中，負一層基本整體空置，僅剩下中庭位置的個別小店營業(yè)。

崇文門商圈三大單體商業(yè)項目品牌集中調(diào)整、大面積空置，與各自尚未形成差異化定位有著極大關(guān)系。盈石（北京）招商中心負責人指出，由于崇文門商圈沒有形成商圈的結(jié)構(gòu)化，面臨同一批消費群體內(nèi)耗的難題。此外，消費客單價跨度并不豐富，形成了百貨與購物中心的“內(nèi)卷”。該負責人認為，疫后商圈的復蘇不能單純依賴體量很大的新世界百貨，國瑞城沒有發(fā)揮餐飲補足的角色，一直和新世界“搶”零售的生意。而體量有限的搜秀，處于崇文門商圈邊緣的摩方購物中心，則是因為“先天不足”導致恢復緩慢。

零售占比降低，體驗業(yè)態(tài)增加

與此同時， 一些新品牌正抓住時機填空進駐：國瑞購物中心在二期項目哈德門中心引入了WOB北京精釀餐廳、高端超市綠地優(yōu)選等品牌；新世界百貨崇文店在今年增加了阿秋拉尕等新品牌，并引入餐飲配套服務，推出餐飲外送。

新世界百貨中國有限公司在2020年年報中表示，該集團現(xiàn)正計劃就北京新世界超市的整體布局和商品配置進行革新。

在摩方購物中心商場中，一層原來的encounter眼鏡集合店被北美傳奇咖啡TIM HORTONS替代；商場五層引入了米粟米烤肉，兩家新店均將在年底前開業(yè)。對于新品牌的引入標準，摩方購物中心負責人解釋稱：摩方購物中心的調(diào)整方向延續(xù)當初年輕、潮流的定位去招商，但在品牌的調(diào)整升級上，會選擇一些品牌調(diào)性更強、年輕人更追捧的品牌。

從業(yè)態(tài)上來看，崇文門商圈的零售業(yè)態(tài)占比不斷降低，體驗類業(yè)態(tài)不斷增加。崇文門商圈的新入局者哈德門中心，主要以餐飲、健身美容、商務培訓和運動生活等體驗休閑業(yè)態(tài)為主。例如，安那般那皮膚頭皮年輕化管理中心、洗個頭發(fā)、叁曼健身、搏奕堂散打搏擊俱樂部等，主要是滿足年輕人辦公、社交、餐飲、娛樂、健康等需求。

盈石（北京）招商中心負責人指出，崇文門商圈作為南城的“三里屯”，應該朝著年輕化方向發(fā)展。“但是對于品牌來講，如果商圈自身的商業(yè)項目沒有準備好，品牌斷然不會選擇入駐。所以，應該在商圈結(jié)構(gòu)上吸引和穩(wěn)固更多對價格不敏感、更潮的年輕客群，自然會吸引品牌入駐。”

博弈與聯(lián)動

崇文門商圈具有其獨特性。世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天認為，崇文門周邊擁有不少北京城內(nèi)新住宅，基于此，崇文門商圈應該主要服務周邊區(qū)域居民消費。

盈石（北京）招商中心負責人則提出了與之相反的觀點：縱觀北京商業(yè)格局，大部分的商業(yè)都集中在東北部片區(qū)，崇文門商圈作為南北商業(yè)需求的交換地，未來可能是南城商業(yè)的年輕、時尚的風向標，內(nèi)城區(qū)南城重要的消費目的地，可稱之為南城“三里屯”。

不論是朝著年輕化發(fā)展還是社區(qū)區(qū)域發(fā)展，新品牌入駐已成為必然趨勢。孫祖天表示，品牌首店有助提升入駐項目的差異化和辨識度，從而幫助項目吸引客流。如果項目業(yè)主能將首店商戶的客流轉(zhuǎn)化為項目整體的客流，將到達的消費者引導至項目其他鋪位并形成聯(lián)動消費，無疑有利于項目整體表現(xiàn)復蘇。

“由于品牌商戶對首店的前期投入較大，期望較高，通常對入駐項目有更嚴格的篩選。”孫祖天認為品牌與商場購物中心理應形成配合：項目業(yè)主在引入首店之前必須自身在區(qū)位可達性、品牌知名度、與商戶目標客群契合度等方面具有較突出的優(yōu)勢。

在崇文門商圈中，一家獨大的現(xiàn)象正在被改變。孫祖天認為，在城市核心區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)增量和可開發(fā)用地被嚴格限制，單一開發(fā)商打造大體量綜合體的機會極為有限，只能通過同商圈內(nèi)存量項目不同業(yè)主之間的協(xié)作和聯(lián)動形成規(guī)模效應。業(yè)主既要注意和商圈內(nèi)其他項目間的業(yè)態(tài)、品牌組合的差異化，又要考慮在消費定位和客流動線上和其他項目的銜接，才能實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同效果的最優(yōu)。

盈石（北京）招商中心負責人則表示，新世界作為崇文門商圈體量比較大的百貨，零售部分整體比較突出，并不需要一味追求特別年輕，可以點綴一些潮牌和“常青藤”類的零售品牌作為提升；國瑞城應該承接年輕人娛樂、餐飲，進行家庭生活業(yè)態(tài)的補足，調(diào)整品牌組合和流量反哺，利用好和新世界貫通的地下空間形成客流互補；搜秀應該注重更潮、更加年輕化的小業(yè)態(tài)；摩方購物中心更應該承接更多網(wǎng)紅類、娛樂類和體驗類的業(yè)態(tài)。