12月22日，瑞安房地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司的間接全資附屬公司奧華與高富諾集團成立了一家合營公司，雙方各持有50%權(quán)益。成立合營公司，是為了以此去收購位于江蘇南京的一宗商辦物業(yè)。
據(jù)了解，標的物業(yè)正是位于南京秦淮區(qū)漢中路的南京國際金融中心。該項目總建筑面積為10.92萬平方米，包括一座45層高的甲級辦公大樓及一座7層高零售商場，以及278個地下停車位。
從瑞房的角度看，能拉來一個具備強勁實力的合作伙伴自然是件值得欣喜的事，畢竟這能夠大大減輕其收購所帶來的資金壓力。對此，其在公告里表示，成立合營公司符合本公司的輕資產(chǎn)策略，讓公司可以更專注于成為一級商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主及營運商。
另一邊，坊間對于這次的標的物業(yè)其實也不陌生。十幾年前，該項目曾是南京新街口區(qū)域最高的一棟寫字樓，算得上是當時南京的“明星項目”之一。
不過，讓該項目真正收獲大量關(guān)注目光的還是因為其前東家ARA公司。資料顯示，該公司的一個重要股東，是李嘉誠旗下的長江實業(yè)。于2014年，持有已經(jīng)5年的ARA將該項目轉(zhuǎn)賣給了三胞集團。
時過境遷，南京國際金融中心也已是幾經(jīng)易主。而隨著瑞安和其合資伙伴的入場，該項目或許有望迎來新的歸屬。
從招商到三胞的20年
追溯起來，南京國際金融中心這個項目的歷史已經(jīng)超過了20年。
當時，這個項目的名字仍叫做“招商局南京國際金融中心”，首任項目開發(fā)者正是招商地產(chǎn)。
2000年，南京國際金融中心的裙樓開始投入使用，在南京新街口百貨商店股份有限公司的打造之下，這里成為了后來南京人耳熟能詳?shù)摹皷|方商城”。
開局順風順水，但天有不測風云，由于在當時受到了亞洲金融風暴的影響，該項目塔樓部分的建設(shè)工程不得不暫時停滯。
對此，時任招商局地產(chǎn)控股股份有限公司副總經(jīng)理、南京富城房地產(chǎn)董事長楊志光解釋稱：“在金融風暴的沖擊下，一些企業(yè)倒下了，而招商局挺住了。中止塔樓的建設(shè)，是公司在特殊背景下的戰(zhàn)略節(jié)奏調(diào)整。”
四年之后，直到2004年8月，南京國際金融中心主樓續(xù)建工程才繼續(xù)動工，此后又過去了五年時間，該項目才在2009年5月被正式啟用。
稍感唏噓的是，最初開發(fā)者招商并未堅持到“最后一刻”。就在該項目正式啟用的前一年，招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)布公告稱，將南京國際金融中心出售給ARA，交易對價為16.25億元。
當然，在這筆交易中，作為賣方的招商地產(chǎn)并不虧。據(jù)公告披露，招商地產(chǎn)預(yù)計在該等出售事宜中取得收益5億元。
第二任東家便是有長江實業(yè)參股其中的ARA了。和招商地產(chǎn)不同的是，專注于地產(chǎn)投資、信托管理、基金管理的ARA具備著更強的金融屬性。在其持有南京國際金融中心項目的第四個年頭時，ARA就曾萌生過想要通過該項目去“套現(xiàn)”的意愿。
當時消息稱，于2012年9月，ARA曾計劃將旗下的南京國際金融中心、大連天興·羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三個內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目打包在新加坡發(fā)行REITs。
盡管該計劃最終未能成行，但也讓眾人意識到，對于這一類資產(chǎn)管理公司而言，只要回報能夠達到預(yù)期，“退出”是遲早的事。
2014年，ARA出售南京國際金融中心事宜塵埃落定，據(jù)代理此項目出售的仲量聯(lián)行證實，亞騰亞洲基金已完成南京國際金融中心的整棟出售，成交金額為24.8億元，較其當初拿下該項目時溢價了52.6%。
據(jù)悉，此項交易是當時長三角地區(qū)內(nèi)（除上海外）有史以來金額最大的有穩(wěn)定收益物業(yè)的整棟交易。消息一出，南京國際金融中心和ARA股東長江實業(yè)瞬間被推到了風口浪尖，尤其是關(guān)于李嘉誠撤資內(nèi)地的消息更是甚囂塵上。
最后長江實業(yè)方面不得不站出來回應(yīng)稱：“該項目是ARA管理的亞騰亞洲基金旗下的一個物業(yè)，長江集團并無投資在該基金。因此，此次出售有關(guān)物業(yè)并不涉及長江集團、李嘉誠基金會或李嘉誠先生本人。”
熱鬧過后，眾人的目光才開始投向“新買家”江蘇省民營企業(yè)三胞集團身上。其實，當時人們對于三胞集團接盤并沒有太多的驚訝。
作為江蘇本土起家的一家民營企業(yè)，三胞集團當時控股著宏圖高科和南京新百兩家上市公司，并借此持有著新街口上的南京新百、國際貿(mào)易中心和東方商城等項目。在拿下南京國際金融中心之后，三胞集團持有著新街口超過一半的商業(yè)經(jīng)營面積。
由于新街口中心廣場上矗立著一座孫中山先生銅像，因此當時還有傳聞?wù)f，三胞集團董事長袁亞非曾經(jīng)感慨道：“孫中山先生現(xiàn)在在新街口放眼望去，看到的都是三胞集團。”
2016年，通過在上海證券交易所掛牌發(fā)行的資產(chǎn)擔保類證券計劃，三胞集團將南京國際金融中心轉(zhuǎn)讓至該資產(chǎn)擔保證券計劃的名下，實質(zhì)權(quán)益持有人包括招商銀行等12個持有人。
2018年起，三胞集團便陷入了資金鏈危機之中。就在2020年12月22日，三胞集團的重組方案剛剛獲得通過，債務(wù)重組正式啟動。同時，中國華融江蘇分公司作為“紓困方”，將為三胞集團提供80億元的資金支持。
牽手高富諾收購南京國際金融中心
據(jù)公告披露，本次用于收購該項目的合營公司，其股東承諾出資總額將不超過人民幣16.2億元，約合19.21億港元。
而該等資金中包括了與收購事項相關(guān)的承諾出資；根據(jù)收購事項的最終協(xié)議外商獨資企業(yè)須支付的違約金及賠償金（如有）；合營公司及外商獨資企業(yè)的營運開支；以及未來現(xiàn)金出資等，上述出資將首先以股東自有資金通過不計息股東貸款支付。
由于交易仍未最終敲定，瑞房也在公告中表示，倘收購項目公司未能進行，則股東貸款將于扣除就收購事項的任何已產(chǎn)生成本后，按比例償還予奧華（瑞房間接全資附屬公司）及合營伙伴。
不過，據(jù)相關(guān)人士透露，該筆交易目前各方已經(jīng)基本談定。
作為一個商業(yè)地產(chǎn)運營商，拿下南京國際金融中心對于瑞房而言好處自然是無需贅言。不管是評判項目所處的城市發(fā)展實力，還是看項目所在的具體區(qū)位，南京國際金融中心無疑都算得上是一個優(yōu)質(zhì)的商辦標的物。
與此同時，據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，瑞安房地產(chǎn)其實大部分物業(yè)項目都集聚于上海，在長三角區(qū)域其他城市的布局并不多。據(jù)其官網(wǎng)顯示，瑞房目前在南京也僅有INNO未來城和百子亭兩個項目。這次拿下南京國際金融中心項目，對其“走出”上海的布局策略意義不小。
據(jù)相關(guān)人士介紹，瑞房這一次收購事宜其實之前已經(jīng)有了苗頭。就在今年的中期業(yè)績會上，公司董事長羅康瑞便曾透露說：“看到有好的機會我們都會很認真地去研究，現(xiàn)在正在研究一些項目，已經(jīng)聊得比較接近了。”
而在收購的過程中會引入外資合作伙伴，也同樣是瑞房一貫的審慎風格使然。
除了這次瑞房在公告中提及的“成立合營公司符合輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”之外，羅康瑞此前也曾坦言說：“我們比較瑞房采取穩(wěn)健的投資和財務(wù)政策保守，希望把現(xiàn)金留在公司，但在市場調(diào)整的大環(huán)境下我們也會關(guān)注符合瑞房長期策略的投資標的可能會有一些好東西讓我們?nèi)臁！苯刂两衲晟习肽辏鸢卜康禺a(chǎn)的在手現(xiàn)金接近140億元。
值得一提的是，瑞房這次引進的合資伙伴高富諾集團盡管在內(nèi)地有些名聲不顯，但其在英國卻可以稱得上是聲名顯赫。資料顯示，該集團成立的歷史可以追溯到340年前，該集團由一個名為“Grosvenor”的家族掌控著，家族最新掌舵者Hugh Grosvenor 也是第七代威斯敏斯特公爵。
