中國購物中心，到底有什么商業(yè)分布邏輯？

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展、老百姓消費水平日益提高，中國購物中心行業(yè)步入快速發(fā)展軌道，購物中心已經(jīng)從黃金時代（2000-2015）步入白銀時代(2016-)。也就是說購物中心總體供給過剩，從賣方市場格局進入買方市場，進入淘汰競爭階段。

一、商業(yè)增長回歸理性，高歌猛進的時代結(jié)束

據(jù)不完全統(tǒng)計，2019年全國開業(yè)購物中心529個，4772萬平方米。數(shù)量與2018年基本上持平，體量則高于2018年，體量再創(chuàng)新高！（統(tǒng)計對象為全國范圍內(nèi)，商業(yè)建筑面積≥3萬平方米的集中型零售物業(yè)）

從近四年的開業(yè)量看，數(shù)量、體量整體依然呈現(xiàn)上漲趨勢，不過增速則呈現(xiàn)逐步下滑趨勢。值得注意的是，2019年開業(yè)的存量改造項目數(shù)量超30個，合計體量超250萬平方米，若剔除存量改造項目，2019年實際新增商業(yè)體量基本維持在2017年的水平，市場新增商業(yè)速度這兩年逐漸回歸理性。

二、探索購物中心開店分布邏輯：

從2016-2019年購物中心在全國開業(yè)情況，探尋購物中心分布邏輯，從而找到市場機會點。

1、 優(yōu)先滿足經(jīng)濟發(fā)達城市：

經(jīng)濟發(fā)達城市，社會消費品總額相應(yīng)較高，簡而言之消費需求旺盛；經(jīng)濟發(fā)達城市，有較強產(chǎn)業(yè)支撐和就業(yè)市場，人口基數(shù)和人口增量有相對優(yōu)勢；

城市收入排序：

（1） 人均GDP10萬+城市（14）：上海、北京、廣州、深圳、天津、蘇州、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、佛山、寧波；

（2）人均GDP10萬-城市（5）：成都、鄭州、煙臺、東莞、南通；

2、 優(yōu)先滿足高能級城市：

A、城市能級：一線城市、新一線城市、二線城市、三四五線城市；

B、一線城市（4個）：北京、上海、廣州、深圳；B、新一線城市（15個）：成都、重慶、杭州、武漢、西安、天津、蘇州、南京、鄭州、長沙、東莞、沈陽、青島、合肥和佛山；

（3）城市級別從高到低：中心城市—區(qū)域城市--縣級市；

以江蘇省為例：

• 中心城市（省會、副省級城市、經(jīng)濟發(fā)達市）：南京、蘇州；

• 區(qū)域城市（地級市、發(fā)達縣級市）：

A、地級市：無錫、南通、徐州、常州、揚州、泰州、淮安、鎮(zhèn)江、宿遷、鹽城、連云港等；

B、發(fā)達縣級市：昆山、太倉、張家港、常熟、江陰、句容、溧陽等；

• 縣級市（一般縣級市、城市遠郊區(qū)、縣、經(jīng)濟發(fā)達城鎮(zhèn)）：揚州儀征市、泰州姜堰區(qū)、徐州睢寧縣、昆山青陽/經(jīng)開等。

3、 城鎮(zhèn)化是城市商業(yè)發(fā)展的最好機會

（1）城市核心商圈形成，是長時間沉淀和時間培育的結(jié)果；

例如：以孫中山銅像為標志的新街口商圈，時間由來已久，1952年新百成立，1993年金陵飯店、1996年金鷹商城、2002年大洋百貨、2006德基廣場一期；南京新街口商圈是持續(xù)旺盛，由德基廣場和中央百貨、新百、大洋百貨、東方商城、金鷹等構(gòu)成號稱中華第一商圈，是城市歷史發(fā)展和文化沉淀的結(jié)果。

（2）城市副商圈是城鎮(zhèn)化的結(jié)果；

例如：南京建鄴副商圈，由建鄴萬達、金鷹世界、建鄴吾悅等逐步形成江東路副商圈；2009年建鄴萬達廣場開業(yè)，當時周邊以建材市場為主，沒有居民更沒有商業(yè)氛圍，隨著河西和奧體開發(fā)和高品質(zhì)客群引入，現(xiàn)在建鄴商圈是南京富有的商圈。

4、 優(yōu)先滿足人口紅利高的城市

人口紅利，是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個國家的經(jīng)濟呈高儲蓄、高投資和高增長的局面。基于商業(yè)而言，主要體現(xiàn)兩個方面：

（1）城市產(chǎn)業(yè)支撐好，人口凈流入較大；

（2）人口基數(shù)大，收入水平高的，整體購買力強；

2010年--2019年59個城市常住人口增長數(shù)量排名：人口增長數(shù)量排名前20的城市中，有14個城市2019年GDP總量排名全國前20。

從數(shù)據(jù)來看，人口增量比較大的城市集中在浙江，江蘇，廣東這些發(fā)達地區(qū)，上海是近十年人口增量最大的地區(qū)。而東北特別是大連，長春，人口出現(xiàn)了負增長。

5、與交通要素結(jié)合更加緊密，形成各類復合型綜合體：

（1）TOD商業(yè)：龍湖閔行中心是龍湖集團繼虹橋天街、北城天街之后，在上海打造的第三座天街產(chǎn)品。該項目建筑面積約34.3萬㎡，位于閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)劍川路商務(wù)區(qū)，緊鄰軌交地鐵5號線劍川路站，是典型的TOD模式綜合體。

（2）高鐵商業(yè)：

全國首個商圈高鐵TOD綜合體--龍湖光年。該項目對標東京澀谷之光、巴黎拉特芳斯等國際先進的TOD模式，集城際交通、市內(nèi)軌道交通、商務(wù)、商業(yè)、休閑、娛樂為一體。

龍湖重慶金沙天街所在的龍湖光年坐落在沙坪壩站鐵路綜合交通樞紐正上方，由6棟塔樓加底部21萬方商業(yè)的裙樓構(gòu)成，是國內(nèi)首個商圈高鐵TOD項目。

（3）機場商業(yè)

新加坡樟宜機場商業(yè)：星耀樟宜，樟宜機場在2017年的零售營業(yè)額，就突破了122億元人民幣，創(chuàng)下歷史新高。星耀樟宜內(nèi)部業(yè)態(tài)豐富，吸引超過280家店鋪入駐，其中包括多家首進新加坡的國際熱門品牌、家喻戶曉的本土品牌及全新概念入駐的中國特色品牌等，滿足旅客多元化、特色化的消費需求。（部分數(shù)據(jù)和圖片引用自互聯(lián)網(wǎng)，如需刪除請告知）