“為之付出的，終將會(huì)在某個(gè)時(shí)刻得到回饋。”
如果說(shuō)“三道紅線”為高杠桿房企套上了緊箍咒，那么龍湖可以稍微松口氣。得益于長(zhǎng)期恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律，暫時(shí)處于安全的“綠檔”。
“三道紅線”讓絕大多數(shù)房企改變高杠桿的習(xí)慣，而龍湖并未涉及踩線，多年財(cái)務(wù)自律、克制，使其能夠在“融資新規(guī)”下按照自身節(jié)奏發(fā)展。
正如龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍所言：“因自律得自由，因過(guò)去對(duì)自己夠狠，才獲得了今天的戰(zhàn)略回旋空間和戰(zhàn)略主動(dòng)性。”
如今回頭看，龍湖何嘗不是一開始就確定了發(fā)展的航道，為自己建立了穿越周期的業(yè)務(wù)版圖。
不過(guò)，某種程度上，龍湖之所以成為今天的模樣，或許也有布局投資性業(yè)務(wù)的考量。
在2020年增設(shè)房屋租售及裝修為主航道業(yè)務(wù)后，龍湖將主航道業(yè)務(wù)定義成了C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營(yíng)、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修六類。
有得必有舍，要培育持有物業(yè)成為長(zhǎng)期收入來(lái)源，盈利壓力對(duì)資金成本的要求，使得龍湖需要長(zhǎng)期保持較低的財(cái)務(wù)成本。目前，龍湖已開業(yè)和儲(chǔ)備的商業(yè)項(xiàng)目合計(jì)超過(guò)100座，這背后是20年來(lái)上千億元的投資。
這使得龍湖需要在地產(chǎn)業(yè)務(wù)增速上做出一定讓步，龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉也曾對(duì)外坦承，C1的規(guī)模龍湖沒(méi)想再往前沖，在行業(yè)里排第十位左右即可。
作為一個(gè)長(zhǎng)期主義者，跨周期的商業(yè)地產(chǎn)被吳亞軍賦予了更高期待：“關(guān)鍵是商業(yè)實(shí)現(xiàn)200億元收入以后，不再需要我們?yōu)槠漭斎氍F(xiàn)金流，他們完全可以實(shí)現(xiàn)自有現(xiàn)金流的正向循環(huán)，穩(wěn)定的收益可以確保公司在任何波動(dòng)的周期里都有‘壓艙石’。”
行業(yè)眼中的龍湖，像是一名“均好生”。住宅之外，商業(yè)、租賃住房、物業(yè)等業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)逐年提升，并積極試水養(yǎng)老、產(chǎn)城等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
地產(chǎn)尋路
無(wú)論如何，規(guī)模仍是目前對(duì)一家房企最直觀的判定標(biāo)準(zhǔn)。
龍湖不執(zhí)著于規(guī)模，在2019年2425億基礎(chǔ)上，2020年實(shí)現(xiàn)銷售2706億元，同比增長(zhǎng)11.59%。
許是疫情帶來(lái)的不確定性太大，龍湖在年初業(yè)績(jī)會(huì)上，將2020年度目標(biāo)定為2600億元，這一目標(biāo)增幅較為保守，僅為7%。
實(shí)際上，受到疫情影響，地產(chǎn)公司普遍都將目標(biāo)定得保守，對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，完成難度顯然不大。
2020首兩個(gè)月，龍湖受疫情影響銷售出現(xiàn)較大折損，同比分別下降31.93%及29.86%，3月起逐漸回暖。
僅上半年，龍湖就已追平2019年同期銷售額，累計(jì)合同銷售金額同比增長(zhǎng)5.19%；全年錄得合約銷售2706億元，與2019年2425億元相比，銷售規(guī)模凈增長(zhǎng)281億元。
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截止到目前，龍湖業(yè)務(wù)布局環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、華中、華南、西部五大區(qū)域的62個(gè)城市，90%的貨量集中在熱點(diǎn)城市和價(jià)值區(qū)域。
2020年上半年在售的51個(gè)城市當(dāng)中，重慶、蘇州、成都、杭州、寧波銷售金額在集團(tuán)內(nèi)排名前五，8個(gè)城市當(dāng)?shù)嘏琶叭?9個(gè)城市當(dāng)?shù)嘏琶笆?/p>
據(jù)悉，龍湖2020年有26個(gè)城市入圍當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前十。
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這種城市深耕的戰(zhàn)略有利于企業(yè)在區(qū)域形成品牌影響力，可以整合區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、節(jié)省管控成本、培育顧客忠誠(chéng)度，從而實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)劁N售規(guī)模增長(zhǎng)提升。
從銷售區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)三角、西部和環(huán)渤海區(qū)域是支柱地區(qū)，2020上半年，銷售額貢獻(xiàn)比例分別為37%、24.9%和22.4%，華南和華中地區(qū)進(jìn)入較晚，占比相對(duì)較低，分別為12%和3.7%。
分城市能級(jí)來(lái)看，一二線城市銷售額貢獻(xiàn)力度最大，2020年上半年占比88%，環(huán)都市衛(wèi)星城和其他三線占比10%和2%。土儲(chǔ)方面，龍湖也高度集中在一二線城市。
觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，龍湖累計(jì)新增土儲(chǔ)計(jì)容建面2257萬(wàn)平米；權(quán)益建面1630萬(wàn)平米；權(quán)益金額1043億元。
而且，龍湖已經(jīng)形成一些不拿“貴地”的習(xí)慣，3月全國(guó)地價(jià)升溫之后，接連在武漢、東莞、重慶等城市提前獲取了TOD項(xiàng)目，進(jìn)一步優(yōu)化拿地成本。
隨著城市軌交建設(shè)的不斷發(fā)展，TOD模式有著廣闊的前景。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，從重慶北城天街開始，TOD已經(jīng)成為龍湖拿地競(jìng)爭(zhēng)力所在，2020年龍湖接連在東莞、杭州、武漢、成都等多個(gè)城市拿下TOD項(xiàng)目。
12月28日，龍湖以總價(jià)58.11億元競(jìng)得番禺區(qū)亞運(yùn)大道北側(cè)番禺客運(yùn)站地塊，這也是龍湖在廣州的首座TOD商業(yè)綜合體；次日，龍湖再以7.9億元拿下重慶南坪汽車站地塊TOD地塊，這也是龍湖全國(guó)布局的第100個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。
對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，TOD這種高度復(fù)合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)合理，并可以將自身多個(gè)主航道業(yè)務(wù)完全組合在一起。
最新數(shù)據(jù)顯示，龍湖TOD項(xiàng)目已覆蓋全國(guó)20余座城市，持有項(xiàng)目超70個(gè)。
六個(gè)航道
如今雖“光鮮照人”，但也曾有一個(gè)不被看好的開始。
2011年，龍湖集團(tuán)正式確定“持有商業(yè)”戰(zhàn)略，而商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀大、運(yùn)營(yíng)要求高，作為一家民營(yíng)企業(yè)，做出這種戰(zhàn)略選擇，難免遭受質(zhì)疑。
吳亞軍曾回憶：“有的高管離開龍湖時(shí)很真誠(chéng)地勸我們不要走這條路，也有國(guó)際投資人很擔(dān)心龍湖‘資本市場(chǎng)優(yōu)等生’從此沉寂下去，公司內(nèi)外對(duì)戰(zhàn)略也有諸多質(zhì)疑。”
這些憂慮并非全無(wú)道理，畢竟當(dāng)時(shí)主營(yíng)業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)收入還未達(dá)到一定量級(jí)，堅(jiān)持布局投資回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)航道C2，同時(shí)要堅(jiān)持財(cái)務(wù)自律，地產(chǎn)業(yè)務(wù)極易受到影響。
不過(guò)，吳亞軍依舊堅(jiān)持發(fā)展投資物業(yè)，畢竟地產(chǎn)開發(fā)能夠賺快錢，但受周期影響大；商業(yè)地產(chǎn)不僅能夠升值，更能帶來(lái)源源不斷的租金收入。
2020上半年，龍湖投資物業(yè)不含稅租金收入為33.6億元，同比增長(zhǎng)30.4%，商場(chǎng)和冠寓分別為26.7億元和7.3億元。
地產(chǎn)和投資物業(yè)的平衡，資金成本和地產(chǎn)增速的抉擇，通過(guò)幾年轉(zhuǎn)型布局，龍湖已經(jīng)持有規(guī)模不小的投資性物業(yè)體量，租金收入也為公司帶來(lái)穩(wěn)定收益。
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按照計(jì)劃，龍湖將努力實(shí)現(xiàn)C1業(yè)務(wù)每年兩位數(shù)的增長(zhǎng)，C2、C3、C4每年30%的增長(zhǎng)。基于此，全集團(tuán)的利潤(rùn)希望能保持20%增長(zhǎng)。
從目前來(lái)看，龍湖商業(yè)已頗具規(guī)模。12月28日，龍湖集團(tuán)官方公眾號(hào)披露，2020年龍湖商業(yè)在南京、成都、蘇州、西安、濟(jì)南、重慶6城共計(jì)新開10座商場(chǎng)。至2020年底，龍湖全國(guó)開業(yè)商場(chǎng)達(dá)到49座，已布局全國(guó)26城，覆蓋華西、華東、環(huán)渤海、華南、華中五大區(qū)域，在手項(xiàng)目突破100個(gè)。
100個(gè)項(xiàng)目背后，是巨大的資金沉淀。
業(yè)內(nèi)有個(gè)共識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)是資金成本的游戲，當(dāng)融資成本超過(guò)5%，持有商業(yè)一定會(huì)遇到巨大挑戰(zhàn)。換而言之，只有長(zhǎng)期維持較低的財(cái)務(wù)成本，龍湖商業(yè)及長(zhǎng)租等業(yè)務(wù)才能賺錢。
因此，在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，龍湖對(duì)內(nèi)部有著嚴(yán)格的KPI要求，不僅毛利率要做到70%以上，租金增速保持在30%以上，整體回報(bào)率也必須守住6%底線，整體回報(bào)率必須跑贏資金成本。
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如今，龍湖已經(jīng)逐漸掌握了這一商業(yè)模型。如圖所示，2019年，龍湖商業(yè)整體回報(bào)率為7%，平均融資成本為4.54%，這意味著租金收入已經(jīng)足以覆蓋利息。
并且，龍湖還制定了銷售回款10%為上限投入持有型物業(yè)的投資紀(jì)律。截至2020中期，擁有已開業(yè)商場(chǎng)建筑面積387萬(wàn)平米，整體出租率為94.7%。
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當(dāng)一個(gè)業(yè)務(wù)成型，分拆總變得理所應(yīng)當(dāng)。
但龍湖始終未對(duì)外透露商業(yè)分拆上市的想法，龍湖集團(tuán)CFO趙軼曾表示：“大概商場(chǎng)NPI/COST運(yùn)營(yíng)到12%至15%時(shí)，一些長(zhǎng)線險(xiǎn)資會(huì)傾向于拿優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們出讓大概49%的股權(quán)，通過(guò)估值提升，將投入成本全收回并有一定收益，同時(shí)還能夠操盤并表，能夠收管理費(fèi)。”
邵明曉也表示：“跟上市相比，我們?cè)陧?xiàng)目上有機(jī)會(huì)跟基金一起合作，目前已經(jīng)跟CPPIB、GIC有合作，回報(bào)率還不錯(cuò)，我們放小股權(quán)出去，拿一點(diǎn)現(xiàn)金回來(lái)，還是我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)，這個(gè)模式可能更適合龍湖。”
未來(lái)，龍湖將逐步探索這樣的渠道，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的資本化變現(xiàn)。
商場(chǎng)之外，投資性業(yè)務(wù)中的租賃住房也是龍湖TOD項(xiàng)目的重要組成部分，并且隨著龍湖TOD項(xiàng)目發(fā)展，租賃住房重資產(chǎn)比例也將逐漸提升。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，截至目前，冠寓已布局全國(guó)30余個(gè)高量級(jí)城市，累計(jì)服務(wù)簽約租戶近25萬(wàn)人，累計(jì)服務(wù)用戶近90萬(wàn)人。
“未來(lái)會(huì)根據(jù)整個(gè)機(jī)會(huì)的把握，把重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)比例做一些優(yōu)化。”觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，龍湖已開始加大力度從公開市場(chǎng)獲得租賃住房用地。
12月，龍湖冠寓子公司接連中標(biāo)兩宗福州租賃住房地塊用于建設(shè)龍湖冠寓，合計(jì)將推出約1700間長(zhǎng)期租賃住房。
并且，TOD地鐵上蓋物業(yè)也將成為龍湖冠寓重資產(chǎn)部分的重要補(bǔ)給。
“TOD項(xiàng)目中，除了天街，可能也會(huì)做一些租賃住房，這部分的比例會(huì)慢慢加上來(lái)。目前，重資產(chǎn)項(xiàng)目毛利率在65%左右，中資產(chǎn)毛利率在32%至35%。”邵明曉透露，在目前龍湖租賃住房業(yè)務(wù)中，約25%為重資產(chǎn)，75%為中資產(chǎn)，未來(lái)重資產(chǎn)的部分將隨著TOD項(xiàng)目的發(fā)展逐步提升。
此外，龍湖一些新業(yè)務(wù)的培育也在有條不紊地推進(jìn)。2021年，龍湖正式官宣全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修設(shè)為新的主航道業(yè)務(wù)，這兩個(gè)從智慧服務(wù)孵化而來(lái)的業(yè)務(wù)，也為龍湖的未來(lái)提供了更大的想象空間。
另外，龍湖椿山萬(wàn)樹已在北京、上海、重慶、成都四城落地5大養(yǎng)老項(xiàng)目；產(chǎn)城業(yè)務(wù)年內(nèi)新開北京富豐橋藍(lán)海引擎、上海閔行天街藍(lán)海引擎、杭州西溪藍(lán)海引擎三個(gè)項(xiàng)目。
截至2020年底，龍湖藍(lán)海引擎已開業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，入駐企業(yè)超150家，持續(xù)布局北京、上海、杭州、蘇州等一二線城市。
財(cái)務(wù)天平
如何在投資持有型物業(yè)同時(shí)保持穩(wěn)健財(cái)務(wù)？答案或許在龍湖管理層頻繁提及的五個(gè)字當(dāng)中：自律換自由。
龍湖多年來(lái)將財(cái)務(wù)紀(jì)律放在至關(guān)重要的位置，在吳亞軍看來(lái)，沒(méi)有財(cái)務(wù)紀(jì)律就沒(méi)有財(cái)務(wù)健康，沒(méi)有財(cái)務(wù)健康則遲早走向滅亡。即便房地產(chǎn)是個(gè)高杠桿行業(yè)，但過(guò)度借貸和承擔(dān)過(guò)高的利息，一定會(huì)讓企業(yè)“背著棉花包下水——越背越沉”。
這種思路指引下，龍湖一早就定下了不借“貴錢”的規(guī)矩。
要做到不借“貴錢”并不容易，意味著龍湖必須對(duì)借款量做出一定限制，并且控制投資量，不能像高杠桿房企那般通過(guò)投資量實(shí)現(xiàn)盈利增長(zhǎng)。
回過(guò)頭看，龍湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)不夠激進(jìn)的原因或許在此。
龍湖集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)審慎自律的拿地紀(jì)律，邵明曉曾表示：“龍湖集團(tuán)會(huì)按照既定節(jié)奏、在預(yù)定城市、拿價(jià)格合理的土地，并一直按照全年凈負(fù)債率的控制來(lái)倒算拿地金額，會(huì)控制全年整體負(fù)債率在50%-60%之間。”
上半年，龍湖平均貸款年限6.45年，平均借貸成本為4.5%，較低的借貸成本使財(cái)務(wù)費(fèi)用也保持在較低水平。CFO趙軼坦言：“公司融資成本連續(xù)四年在4.5%左右，在行業(yè)里面是非常低的。”
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作為一家民營(yíng)企業(yè)，為何能長(zhǎng)期保持如此低的融資成本？
趙軼稱主要是方法和渠道的選擇：國(guó)內(nèi)是公司債和開發(fā)貸兩條線，這是主流的融資模式，穩(wěn)定健康，不會(huì)像非標(biāo)、信托這類會(huì)因調(diào)控而變動(dòng)；國(guó)外則是美元債+銀團(tuán)貸款，這四個(gè)渠道能夠非常充裕地給龍湖提供融資彈藥。
龍湖管理層早已達(dá)成共識(shí)：嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)紀(jì)律，始終保持一定余量，不把公司逼到為了還錢去融資的水平。
這也是“三道紅線”出臺(tái)后，龍湖仍能夠擁有主動(dòng)權(quán)和自主選擇的原因。
8月28日，吳亞軍在一封內(nèi)部信中提及“三道紅線”：“龍湖因?yàn)檫^(guò)去的穩(wěn)健而受到金融機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投資人的高度評(píng)價(jià)和認(rèn)同。這次忝列‘綠檔’，我們?nèi)詰?yīng)‘朝乾夕惕’，同時(shí)又要敢于去抓住歷史機(jī)遇期，對(duì)新業(yè)務(wù)主動(dòng)布局、主動(dòng)轉(zhuǎn)型，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上利用過(guò)去積淀的能力圈、客戶資源、品牌號(hào)召力、組織人才等，穩(wěn)健而不失銳利地發(fā)展。”
2020年9月，穆迪將龍湖發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保評(píng)級(jí)從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；12月，龍湖再獲惠譽(yù)展望上調(diào)至正面，發(fā)行人和高級(jí)無(wú)擔(dān)保債券評(píng)級(jí)維持BBB。
“龍湖在過(guò)去十年不斷追求銷售增長(zhǎng)和提升投資性物業(yè)租金收入的同時(shí)，依然保持嚴(yán)格而審慎的財(cái)務(wù)管理。”穆迪強(qiáng)調(diào)，這將加強(qiáng)其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并鞏固其在Baa2評(píng)級(jí)水平上的地位。
2020年初，龍湖把握窗口，完成了多筆境內(nèi)外融資。境外，1月成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美金為7.25年期，4億美金為12年期，利率均處于低位，創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)房企“最長(zhǎng)年期”和“最低票息”雙紀(jì)錄。
境內(nèi)，成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年；3月則發(fā)行30億元七年期住房專項(xiàng)債，票面利率3.8%。
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隨后于7月，龍湖再次成功發(fā)行17億元中期票據(jù)，票息介乎3.95%至4.5%之間，期限介乎于3年至5年；8月發(fā)行30億元公司債券，票息介乎3.78%至4.3%之間，期限介乎于5年至7年。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，龍湖通常會(huì)通過(guò)延長(zhǎng)賬期降低融資成本，多年來(lái)債務(wù)結(jié)構(gòu)一直處于較為安全合理的區(qū)間。
如圖所示，2015年至2019年，龍湖平均貸款年限為5.24年、5.9年、5.92年、5.88年、6.04年，2020上半年債務(wù)平均年限進(jìn)一步穩(wěn)定至6.45年。
數(shù)據(jù)上看，至該期末，龍湖短期債務(wù)172.14億元，占總債務(wù)比例僅為10.2%，長(zhǎng)期債務(wù)1513.4億元，綜合借貸總額為1685.6億元，相較上年末增長(zhǎng)15%。雖然債務(wù)規(guī)模有所擴(kuò)張，但短期債務(wù)仍維持在10.21%的行業(yè)低位。
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此外，公司在手現(xiàn)金為784.0億元，超過(guò)700億的資金儲(chǔ)備，足以覆蓋公司短期債務(wù)的數(shù)額，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）為4.55，短期無(wú)償債壓力。
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若從杠桿率看，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為75.91%，剔除1953.8億元合同負(fù)債及預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為67.09%，低于70%紅線。凈負(fù)債率方面，2020年上半年略有上升至51.4%，但仍大幅低于100%的紅線。
多年穩(wěn)健的現(xiàn)金和債務(wù)管理，換來(lái)了如今的“自由”。如同一種輪回，為發(fā)展持有型物業(yè)，多年來(lái)龍湖謹(jǐn)慎維持低位的財(cái)務(wù)成本，而長(zhǎng)期低位的資金成本又給持有型業(yè)務(wù)帶來(lái)了更大機(jī)會(huì)。
重要的是，六大主航道業(yè)務(wù)協(xié)同下的跨周期能力，亦是能讓龍湖不斷從資本市場(chǎng)拿到低利率資金的重要原因。
