宏觀形勢：（1）市場紅利越來越少：人口紅利成為過去、城鎮化接近尾聲或趨緩，房住不炒、商業去房地產化成為大趨勢；

（2）商業供給量偏大，人均面積超過警戒線0.3平米，商業存量市場與增量市場并存裝填；

（3）受全球疫情影響，集中線下消費模式成為政府管制方向，宅經濟、線上消費、互聯網辦公等成為疫情之下最大的消費增長點，線下零售消費尤其是非剛需方面的服裝業態消費，下滑勢頭最明顯。

產業形勢：（1）招商越來越難，降低租金、增加裝補、聯營扣點等通過降低招商門檻，然而獲得滿鋪開業難度越來越大，甚至很多延期開業、無法開業；

（2）商業開業紅利越來越少，開業即進入客流銷售雙低的困難場。開業蜜月期越來越短，從5年前的3個月，到2年前的1個月，在去年開業中甚至縮短至3天；

（3）競爭：存量市場越來越大、商業競爭趨向貼身肉搏、內容同質化；

（4）商家：租售比越來越高、線上替代性越來越強、開店越來越謹慎、市場倒掛成為買方市場。

一、 從行業維度來看：大者恒大，頭部企業集中越來越高；

（1） 項目持有集中度：總體提高但增幅減緩

行業前三十強仍然占據半壁江山，而且以2020年開業數量來看更是遙遙領先。

數據顯示，TOP15榜中的企業2021年擬開業量達219個，占總開業量約12%，體現行業頭部企業聚集效應愈發明顯。

（2）降維擴張成為領先頭部企業的品牌發展策略；

主打萬象城高檔定位的華潤集團，擴展市場份額開辟了萬象匯/五彩城品牌，主打中檔消費，正在加快并購和開店速度。比如已開業的北京五彩城、深圳布吉萬象匯、揚州萬象匯，正在籌備的南京2家萬象匯。

在得到萬科集團支持的印力集團，一方面發力超大規模標桿產品印象城MEGA，同步加大力度擴中檔定位的印象匯系列。

(3)商業勢力三分天下

專業購物中心開發商主要分為還是央企（如華潤置地、大悅城地產、金茂地產）和外資企業（如凱德、太古、新鴻基、恒隆、瑞安、嘉里）以及民營巨頭（如萬達、印力、龍湖、新城、紅星等）的天下，而以住宅為主業的萬科、世茂、中海等集團也均加大了購物中心的開發，使得住宅開發商和購物中心開發商的邊界越來越難區分。

(4)甲方轉乙方，輕資產成為頭部企業的擴張策略；

中國商業發展進入下半場，邁入存量和大資管時代，凱德、萬達、新城、愛琴海等以自己的態度“輕裝上陣”。進入存量時代的商業地產市場，不再全盤奉行傳統開發持有的重資產模式，尤其在當今去房地產化形勢下，轉而開始探索輕資產模式。如何有效的進行資產管理，在保持較低風險水平的同時實現效益最大化，成為標桿房企未來發展戰略的核心。

凱德中國：亞洲資管行業的先行者：至今，凱德中國已積累了10余年輕資產運營經驗，其輕資產模式主要采用“地產開發+資本運作”的形式。

萬達商管：國內輕資產模式的踐行者：萬達采用“輕資產為主，輕重并舉”的策略。2020年9月，萬達商管集團宣布，從2021年開始，萬達商管不再發展“重資產”，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施“輕資產”戰略。

二、奢侈品商業和奧萊商業逆勢增長

據此前咨詢公司貝恩發布的中國奢侈品市場研究報告《2020年中國奢侈品市場：勢不可擋》顯示，2020年全球奢侈品市場將萎縮23%，但中國境內奢侈品消費將逆勢上揚48%，達到3460億元。

（1）高端定位商業逆勢增長，中端購物中心明顯下滑。

奢侈品商業逆勢增長，得益于疫情之下國內奢侈品消費的回歸。

與2019年相比，百億業績俱樂部陣容依然堅挺，北京SKP以177億蟬聯內地單體商場業績店王，南京德基廣場摘得亞軍，2020年總銷售額超過了150億，二者同比均實現了雙位數增長，業績也紛紛越過了150億的分割線。

國內頂級標桿商業，北京SKP、南京德基、上海恒隆/IFC、杭州大廈、鄭州丹尼斯大衛城等奢侈品商場，在2020年都在保持10%以上的逆勢增長。

（2）奧萊商業崛起

根據《2020中國奧特萊斯數據排行榜單》，2020年銷售額突破10億的奧萊項目多達39家，總銷售額超800億元。2019年，這兩項指標的對應數字分別為34家和700多億元。

相比2019年，上榜項目新增了5家，分別為比斯特上海購物村、比斯特蘇州購物村、砂之船（昆明）奧萊、深圳華盛奧特萊斯、廣州萬國奧特萊斯。

根據不同業績水平劃分的6個銷售額軍團中，40億+的奧萊2家，30億+的奧萊3家，25億+的奧萊6家，20億+的奧萊6家，15億+的奧萊10家，10億+的奧萊12家。

三、高端百貨向左，連鎖百貨向右

（1） 定位高端的百貨商場，以奢侈品主打的，在2020年逆勢增長，同時走擴張之路。

北京SKP銷售177，全球第一；西安SKP銷售60億，杭州大廈80億，鄭州大衛城70億等，各地區奢侈品百貨走勢強勁。

（2） 連鎖百貨持續下滑

連鎖百貨規模持續下降，同時受疫情影響2020年銷售百貨行業營收和利潤持續下降；連鎖百貨關店和開店同步

總體上，百貨商場日漸式微，疫情只是催化劑。從今年上半年的業績來看，52家百貨上市公司中營收、凈利潤雙線增長的僅有3家，分別為豫園股份、永旺及小商品城，而永旺在上半年虧損0.63億元；而營收凈利雙下降的企業則高達41家；52家企業中有19家出現不同程度虧損。百貨調整任重道遠。

四、商業不再一路高歌猛進，關停并轉成為新選擇

（1）ZARA為首國際快時尚關閉中國門店。2020年，2020年突如其來的疫情，使整個零售時尚行業原本艱難的運營雪上加霜，作為快時尚代言人的ZARA，其母公司Inditex集團宣布了史上最大關店計劃：至2021年將關閉1200家店鋪，預計關閉店鋪主要集中在亞歐地區的ZARA、Massimo Dutti等品牌小型門店。GAP宣布了兩個重要決策：子品牌Old Navy（曾是公司的增長引擎），2020年起撤出中國市場；集團在兩年內關閉230家門店。

（2）中小購物中心經營慘淡，逐步退出競爭，或被并購或加盟頭部品牌合作。行情最差的時候，對頭部企業也許是，最好的商機。2020年萬達集團45個開業項目有37個是合作項目。

聯商網口徑，2021年全國擬開業的商業項目數量1479個(商業建筑面積≥2萬方)，新增商業建筑面積12755.47萬方。商業市場迎來新的一輪開業高峰。

2021年開局不易，好在二次疫情傳播得到有效控制。美國1.9萬億刺激計劃對中國有多大影響，國際和國內雙循環對經濟刺激有待時間檢驗，新一輪中國經濟復蘇如何推動商業發展，我們拭目以待。