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主題:一半冰山一半火焰,商業(yè)地產(chǎn)下半場如何選址?

商業(yè)改變生活

積分:8000  聯(lián)商幣:4038
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本期導(dǎo)讀:

一、宏觀層面:商業(yè)城市邏輯

二、中觀層面:商圈選擇邏輯

三、微觀層面:項(xiàng)目規(guī)劃邏輯

四、不同城市選址策略
商業(yè)地產(chǎn)從2017年起進(jìn)入并購與倒閉、輕資產(chǎn)與管理輸出、連鎖化發(fā)展與個(gè)性化并存。商業(yè)地產(chǎn)勢力三分天下,全國性和區(qū)域性商業(yè)寡頭逐漸成形,商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入下半場。
做商業(yè)就是做人口紅利,商業(yè)運(yùn)營倒逼商業(yè)選址。李嘉誠的位置邏輯是家喻戶曉,那么就大型購物中心來說,商業(yè)如何選址,有什么內(nèi)在邏輯。進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)下半場,進(jìn)入存量市場和淘汰競爭階段,選址邏輯與前期發(fā)生較大變化。比如會考慮城市選擇和加入競爭要素等等。從城市選擇(宏觀)、商圈選擇(中觀)和項(xiàng)目(微觀)三個(gè)層次,對商業(yè)選址邏輯大致做個(gè)簡要分享:
一、宏觀層面:商業(yè)選址的城市邏輯
商業(yè)選址,從大的方面來說,根據(jù)中國人口和產(chǎn)業(yè)分布的胡煥庸線,首選胡煥庸線以南城市,優(yōu)先布局長三角、粵港澳和京津雄三大城市群。從城市選擇來說,大致有四個(gè)維度:

第一、城市人口導(dǎo)入還是導(dǎo)出?


第二、城市大交通網(wǎng)絡(luò)是否形成?十字型乃至米字形網(wǎng)絡(luò)


第三、城市是否有可持續(xù)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),并形成一定規(guī)模
第四、城市商業(yè)供給量是否飽和?可以用人均購物中心面積來衡量
參考數(shù)據(jù):城市級別、GDP、常駐人口、社會零售品消費(fèi)總額、人均可支持收入

二、中觀層面:商圈邏輯
選擇城市之后,下一步就是區(qū)塊和商圈的選址和考慮,大致有四個(gè)要素來考量,第一當(dāng)然是位置,其次是交通,第三是客群,最后一個(gè)要加上競爭,這是商業(yè)地產(chǎn)下半場必須要考量的要素。
第一、區(qū)塊位置:核心商圈,次級商圈,遠(yuǎn)郊新商圈;

第二、交通通達(dá)性和便利性:道路交通情況、地鐵軌道交通、公交站點(diǎn);
第三、周邊客群:周邊人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、人生階段、年齡結(jié)構(gòu)占比可支配收入及消費(fèi)偏好等;
第四、競品情況:3公里有無強(qiáng)競爭;強(qiáng)競品的對比。

比如揚(yáng)州商業(yè)市場,整體供給偏大,謹(jǐn)慎選址
三、微觀層面:項(xiàng)目規(guī)劃邏輯
在商圈位置確認(rèn)之后,在充分調(diào)研市場基礎(chǔ)上,摸透三個(gè)畫像即城市畫像、客群畫像,進(jìn)一步構(gòu)思和初步擬定項(xiàng)目畫像。大致包括項(xiàng)目初步定位、項(xiàng)目規(guī)模與樓層結(jié)構(gòu)、主次力店組合與分布、主力業(yè)態(tài)和標(biāo)桿品牌組合等等。
1、確定項(xiàng)目單體方案,確定物業(yè)基本參數(shù),包括總用地面積、建筑面積、主次力店建筑面積、步行街租賃面積等,這是基本立地條件。
2、初步擬定項(xiàng)目定位,根據(jù)詳細(xì)市場調(diào)研,包括市場環(huán)境、消費(fèi)客群、競爭對手、交通網(wǎng)絡(luò)、周邊住宅和配套等,初步確定項(xiàng)目定位和走向。


3、引進(jìn)主次力店標(biāo)桿品牌可能性組合:初步構(gòu)思主力業(yè)態(tài)分布、主次力店的數(shù)量和分布以及主次力店品牌組合等,也就是形成初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。

4、引進(jìn)各業(yè)態(tài)品類標(biāo)桿品牌的可能性組合:確定各樓層主題和段落分布、水平動(dòng)線和垂直動(dòng)線、各樓層和品類可能標(biāo)桿品牌組合等,模擬品牌落位。
5、提煉項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢:這個(gè)主要是競爭策略。
四、不同城市選址策略
1、高能級城市:指一二線城市,主要看位置和市場競爭。
2、低能級城市:指三線及以下城市,主要看市場容量、消費(fèi)力和市場競爭。

wangzhongyu- 該帖于 2021/7/6 16:54:00 被修改過
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